【正文】 2023年 3月 11日星期六 5時(shí) 15分 42秒 17:15:4211 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 11, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :15:4217:15Mar2311Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 11日星期六 5時(shí) 15分 42秒 17:15:4211 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :15:4217:15:42March 11, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 11, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。并在熱銷后順勢進(jìn)入強(qiáng)銷階段。 ◇ 內(nèi)部認(rèn)籌期： 在正式入市前，預(yù)計(jì)做一個(gè)月的住宅部分認(rèn)籌，進(jìn)行市場試水，了解市場對項(xiàng)目的反應(yīng)程度，爭取項(xiàng)目住宅的高認(rèn)籌率，為正式銷售奠定良好基礎(chǔ)。 名稱 類型 單位面積 住宅均價(jià) 商鋪平均租金 商鋪平均價(jià)格 金陽商貿(mào)廣場 商住 94137 3200 30元 /㎡ 3200元 /㎡ （連住宅） 康泰大廈 商住 132123 2500 70元 /㎡ 12023元 /㎡ 星光商業(yè)廣場 商住 7086 1900 暫不租 6500元 /㎡ 碧月灣花園 別墅，小高層 140 2980 65元 /㎡ 13000元 /㎡ ☆ 項(xiàng)目只要立足項(xiàng)目地塊本身，針對項(xiàng)目的客戶群，充分發(fā)掘出項(xiàng)目的區(qū)位、地段，項(xiàng)目規(guī)劃建筑、園林、社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目及市場同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢，就較容易實(shí)現(xiàn)市場的占位和突圍，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)格的突圍和拉升。 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 戶戶增送落地凸窗，讓更多的陽光入戶。此外，由于轉(zhuǎn)換層中管道和設(shè)備較多，注意排布及隱蔽裝飾，如綠體或百葉窗等。 ☆ 通過對小區(qū)公共空間、空中花園、泛會所的包裝，達(dá)到高檔次的物業(yè)，中檔次價(jià)位的策略。 ☆ 購房時(shí)可能考慮相關(guān)問題： 定位注解： 在清溪鎮(zhèn)中心區(qū)域，塑造全新的都市生活典范。 主要目標(biāo)客戶三大特征分析 ☆ 背景特征： A、 追求舒適生活 B、 忙碌中尋求寧靜； C、 對自己的未來和收入預(yù)期樂觀； D、 享受高檔次的休閑娛樂消費(fèi)。 ☆ 主要客戶職業(yè)構(gòu)成：清溪原始居民、企業(yè)中高級職員、工廠高級管理人員、外來個(gè)體經(jīng)營者、公務(wù)員等。利用本項(xiàng)目獨(dú)有的地段和位置，形成傳統(tǒng)成熟片區(qū)，特色項(xiàng)目的唯一性，直擊市場空白點(diǎn)。 清溪市場內(nèi)潛在需求的增加。 ☆ 產(chǎn)品優(yōu)勢 經(jīng)過市場調(diào)查：項(xiàng)目戶型大小適中，結(jié)構(gòu)合理。一方面可以享受到成熟商圈的便利，另一方面隨著商圈的不段完善和發(fā)展，物業(yè)受商圈的輻射就逾加明顯，物業(yè)價(jià)值的提升速度很快。 ? CentaPro由一批擁有不同國籍與技能的專業(yè)人才組成，包括來自新加坡、英國等地的測量師、建筑師及財(cái)務(wù)分析員，并擁有逾十年的豐富行內(nèi)經(jīng)驗(yàn)。 整體物業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋焊邫n次的消費(fèi)環(huán)境，中檔次的商品價(jià)格。 本項(xiàng)目的餐飲消費(fèi)旨在營造真正的 block街區(qū) ，其最終的消費(fèi)感受就 是一種 無限空間、無限自由，壓力心情釋放 的感覺。 定位注解： ☆ 清溪第一城 ——清溪首席集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的都市時(shí)尚城 ☆ “ＢＬＯ CＫ街區(qū)”源自北美，是開放式街區(qū)的展現(xiàn)模式，是集商住于一體的城市生活表現(xiàn)形式。 ☆分級設(shè)置的住區(qū)商業(yè)設(shè)施 根居民實(shí)際需求、設(shè)施服務(wù)和城市環(huán)境特點(diǎn)進(jìn)行分級設(shè)置，在保證便利性的同時(shí)，增加公共設(shè)施的共享性。在項(xiàng)目的銷售初期能夠很好的解決項(xiàng)目的招商問題，將會為項(xiàng)目的銷售帶來極大的利好，從而能更快促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，使本項(xiàng)目的盈利目標(biāo)能更好更快的實(shí)現(xiàn)。 機(jī)會 O 威脅 T ☆本項(xiàng)目位于成熟商業(yè)片區(qū)，而且規(guī)模較大，如經(jīng)營得當(dāng)將可以引領(lǐng)清溪商業(yè)走向。 ☆ 清溪商業(yè)竟?fàn)幍耐{ 六大商家同臺競技，帶來的商業(yè)威脅。 ☆ 項(xiàng)目公共空間不足 項(xiàng)目因?yàn)檎嫉孛娣e不大，地面停車不便，消費(fèi)者難以在此長時(shí)間逗留。 ☆ 設(shè)計(jì)規(guī)劃優(yōu)勢 按照規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建成后將是清溪集休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的大型綜合商業(yè)城。 百貨類商場： 整體是以超市類型經(jīng)營，以生活用品、食品、服裝為主。舊市場街鋪、香芒中路沿街街鋪、商業(yè)街街鋪，為商圈核心點(diǎn)做了有效的延展。 項(xiàng)目周邊配套情況分析 商圈范圍： 項(xiàng)目商圈分析 香芒東路、商業(yè)街。 ☆項(xiàng)目東邊是菜田、美鮮娜園藝花木場和重河村委 ☆項(xiàng)目西邊是私宅。 結(jié)合到本項(xiàng)目的龐大商業(yè)體量 , 經(jīng)營是難點(diǎn) ,招商是關(guān)鍵 ! 切實(shí)可行的商業(yè)定位 ,以及強(qiáng)大的招商實(shí)力是保證項(xiàng)目商業(yè)成功的關(guān)鍵。 在當(dāng)?shù)鼐用裰写嬖诶喂痰摹耙讳伕蝗钡膫鹘y(tǒng)思想。一定升值潛力的物業(yè)，受到投資者的親睞。 清溪投資者分析 ☆投資者大多為本地人 調(diào)查研究表明：現(xiàn)有商鋪大多為當(dāng)?shù)厝耸克徺I 。 例如：傳統(tǒng)商業(yè)圈內(nèi)：休閑場所和娛樂場所都較少。 如：六大百貨中，華潤萬佳檔次較高，但門可羅雀。 新興商圈 傳統(tǒng)商圈 華潤 天和 舊大新 大新 富升 華潤萬佳 商圈分布及七大百貨分布 富佳 ☆大型零售百貨與商業(yè)街鋪的相互補(bǔ)充 清溪商業(yè)經(jīng)營特點(diǎn) 清溪鎮(zhèn)兩大商業(yè)圈中，均為以大型零售百貨和商業(yè)街鋪互為補(bǔ)充的形式，其中大型零售百貨店是長期吸引較大人流的商業(yè)熱點(diǎn)，是支撐商圈的支柱。 清溪商業(yè)分布 ☆兩大主力商圈為支點(diǎn)，以街鋪為延伸網(wǎng)線，以幾大商業(yè)百貨 為網(wǎng)點(diǎn)，共同構(gòu)建清溪商業(yè)圈。 給本項(xiàng)目的經(jīng)營銷售都帶來極大的壓力。 周邊的：常平、樟木頭、塘廈等。 清溪房地產(chǎn)市場總結(jié) ?鎮(zhèn)區(qū)商品房每年開發(fā)量不大，項(xiàng)目發(fā)展有較大空間。 老城區(qū)，是香芒西路、康怡路、香芒中路、香芒東路延線。內(nèi)銷的比例從不到的一成的比例升至三成半左右。 ? 購房主力以香港人為主 樟木頭有便利的交通，發(fā)展商更以此將樓盤主推香港市場，從而形成了以香港外銷市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場。 ? 市場漸趨活躍 近年翡翠山湖、嘉輝豪庭等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，使片區(qū)房地產(chǎn)市場漸趨活躍。 鳳崗鎮(zhèn)商品房開發(fā)時(shí)間較晚，開發(fā)總量不大。 東莞市購房群體分析 東莞市房地產(chǎn)市場總結(jié) ? 塘廈鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易十分活躍，近年來一直呈現(xiàn) 租售兩旺 . 塘廈房地產(chǎn)概況 近幾年開發(fā)的三正半山豪苑、駿景高爾夫花園、可居、銀湖山莊等項(xiàng)目的銷售情況良好。 東莞市房地產(chǎn)投資狀況分析 東莞市近年房地產(chǎn)施工面積02004006008001000萬平方米施工面積 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023東莞市近年房地產(chǎn)竣工面積050100150200250300萬平方米竣工面積 1997 1998 1999 2023 2023 2023 20232023年房地產(chǎn)施工面積是竣工面積的 ，表明未來樓市可能將供大于求。 東莞 2023年恩格爾系數(shù)為 ％，根據(jù)國際上恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)衡量 ,東莞已基本達(dá)到 富裕型的消費(fèi)水平 。鳳凰花園 】 營銷推廣策略思考 謹(jǐn)呈 ： 東莞大綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 思考點(diǎn)一： 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目雖為片區(qū)商業(yè)中心的輻射區(qū)，但目前開發(fā)所具備的優(yōu)勢并不明顯，需要通過 產(chǎn)品創(chuàng)新 才能出彩。 思考點(diǎn)二： 項(xiàng)目商業(yè) 本項(xiàng)目商業(yè)體量較大， 商業(yè)部分的成敗， 將是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵 。對房地產(chǎn)的消費(fèi)要求也逐漸提高。 今后兩年內(nèi)東莞房地產(chǎn)市場可能將面臨較大的消化壓力！ 東莞市近年房地產(chǎn)空置面積0306090120萬平方米空置面積 2023 2023 2023 20232023年商品房施工及竣工面積開始放量， 但全市商品房空置面積