【正文】 設(shè)備的全過(guò)程管理必須 以設(shè)備壽命周期費(fèi)用最佳為目標(biāo)。 ⑤變配電房?jī)?nèi)的高壓電器設(shè)備，線(xiàn)路絕緣器材和用 用具應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)檢查。 ②對(duì)鍋爐和壓力容器應(yīng)進(jìn)行注冊(cè)登記，并接受勞動(dòng) 部門(mén)的監(jiān)察和定期檢驗(yàn)，在檢驗(yàn)有效期內(nèi)使用，確保安 全和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 ⑤要有節(jié)能措施，并進(jìn)行能源計(jì)量管理，要求各種 儀表計(jì)量正確、記錄齊全。 ②要有上水、下水、燃?xì)?、空氣及電線(xiàn)電路等動(dòng)力 傳導(dǎo)設(shè)施的總平面布置圖。 ③合理編制設(shè)備大修計(jì)劃。 ④設(shè)備潤(rùn)滑要做到“五定”，潤(rùn)滑記錄及油庫(kù)的收 發(fā)記錄要齊全、正確。 ⑤做好能源核算工作，降低能源耗用量。 （四） 設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理 ①重視設(shè)備全過(guò)程管理中的經(jīng)濟(jì)效益。 ③設(shè)備改造后，其新增部分的價(jià)值按規(guī)定辦理增值 手續(xù)。將相關(guān)的設(shè) 備原始資料收集齊全，交資料員存檔管理。 ⑥設(shè)備閑置率。 ②主要設(shè)備利用率。 ⑧設(shè)備更新改造管理。 ③設(shè)備技術(shù)管理。 ③設(shè)備管理部門(mén)與其他相關(guān)的部門(mén)應(yīng)有明確的分工 合作的職能和職責(zé)，建立各級(jí)設(shè)備管理網(wǎng)絡(luò)，正常開(kāi)展 活動(dòng)。 ④根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)方針，編制設(shè)備管 理的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。 除了上述制度外，還有 設(shè)備清理制度 ， 設(shè)備技術(shù)檔 案資料保存、管理制度 ， 設(shè)備更新、改造、報(bào)廢規(guī)劃及 審批制度 ， 承租戶(hù)責(zé)任和保管設(shè)備責(zé)任制度 以 及 設(shè)備清 點(diǎn)、盤(pán)點(diǎn)制度 等一系列物業(yè)設(shè)備管理制度體系，從而有 效實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。 （二） 值班制度 建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患 并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常地運(yùn)行。不屬人力不可抗拒的丟失、損毀，由責(zé)任人 按當(dāng)時(shí)工具價(jià)值賠償。 ②班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由 各組長(zhǎng)申請(qǐng)，經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)用，由班組長(zhǎng)保管，班組交 接班時(shí)，按交班制度交接公用工具。 （二） 設(shè)備運(yùn)行管理制度 主要有 巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制 度、文明運(yùn)行制度 等。 二、管理工作制度 主要包括物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度、設(shè)備 運(yùn)行管理制度、設(shè)備巡查工作制度、安全管理制度、預(yù) 防檢修制度和值班工作制度等。 物業(yè)設(shè)備的 專(zhuān)業(yè)性都非常強(qiáng) ，只有針對(duì)性地進(jìn)行相 應(yīng)的操作，才能保證這些設(shè)備正常有效地運(yùn)行。 （一）物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度 設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的 重要過(guò)程，在設(shè)備的運(yùn)行管理和維修管理之前，要做好 設(shè)備的接管驗(yàn)收工作。 一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)考慮的主要因素 ； ； ； ； 、形式、復(fù)雜程度、分布狀況； ； 套服務(wù)發(fā)展水平等。 新購(gòu)設(shè)備（包括引進(jìn)設(shè)備或技術(shù)）在開(kāi)箱時(shí)必須會(huì) 同檔案管理員進(jìn)行技術(shù)資料核對(duì)登記，于竣工后連同調(diào) 試記錄等文件材料整理立卷、歸檔。 歸檔時(shí)必須進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，并辦理交接登記手續(xù)， 同時(shí)必須確保文件資料的完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實(shí)性。 （三）工程資料管理的方法 分類(lèi)：文件檔案管理和電腦管理兩大類(lèi)。 ⑤ 弱電專(zhuān)業(yè)：弱電工程竣工圖，弱電設(shè)備產(chǎn)品說(shuō) 明書(shū)和使用指導(dǎo)書(shū)，弱電設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 ① 土木建筑類(lèi)：建筑平面圖和建筑結(jié)構(gòu)圖。 ⑤ 消防工程竣工驗(yàn)收移交登記目錄。 （二） 物業(yè)工程資料分類(lèi)目錄 ① 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。 ③正確核定固定資產(chǎn)需用量。 確定設(shè)備折舊年限的一般方法： ①參考?xì)v年來(lái)同類(lèi)設(shè)備的平均使用年限； ②根據(jù)設(shè)備使用頻率、工作環(huán)境惡劣程度和維修保 養(yǎng)的質(zhì)量； ③技術(shù)進(jìn)步的程度決定了產(chǎn)品淘汰的周期，也決定 了折舊年限的長(zhǎng)短。 設(shè)備在單位時(shí)間內(nèi)的功能發(fā)揮率，臺(tái)時(shí) 產(chǎn)量表示。 不同時(shí)具備這兩個(gè)條件的列為低值易耗品，按流動(dòng) 資產(chǎn)管理。 備品配件管理工作的目的和方法： 科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，滿(mǎn)足設(shè)備維修的需要，保證 設(shè)備維修的質(zhì)量和進(jìn)度，減少 備件加工制造和采購(gòu)的突 擊性和盲目性，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度， 降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。 （四）編制設(shè)備改造方案 對(duì)原設(shè)備進(jìn)行分析論證，編制改造方案，具體內(nèi) 容包括： 、經(jīng)濟(jì)、管理上存在的主要問(wèn)題， 設(shè)備發(fā)生故障的情況及其原因； ； 、可行性； 、安全性能、效果預(yù)測(cè)； ； ； 。任何設(shè)備都有使用期限，如果設(shè)備達(dá)到了它的 技術(shù) 壽命或經(jīng)濟(jì)壽命 ，則必須進(jìn)行更新。 對(duì)一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)甚至整個(gè)物 業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修，通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管 道、閥門(mén)、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn) 行檢修。 主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件， 并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤(rùn)滑工作，一般由維修人員負(fù) 責(zé)，操作人員協(xié)助。 計(jì)劃點(diǎn)檢 專(zhuān)業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助，并 可使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段。 點(diǎn)檢的作用 ： 通過(guò)點(diǎn)檢，掌握設(shè)備的性能、精度、 磨損等情況，及時(shí)消除隱患，防止突發(fā)事故，既可保證 設(shè)備正常運(yùn)行，又可為計(jì)劃?rùn)z修提供可靠的依據(jù)。 一些設(shè)備在出廠時(shí)，生產(chǎn)廠商會(huì)提供該設(shè)備的點(diǎn)檢 卡或點(diǎn)檢規(guī)程，其中包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周 期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。 根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量及 人員的技術(shù)水平等，決定維護(hù)的間隔周期和維護(hù)停機(jī) 的時(shí)間。 ④外觀表面檢查 對(duì)設(shè)備外觀作目視或測(cè)量觀察： ★檢查設(shè)備的外表面有無(wú)損傷或裂痕； ★震動(dòng)和噪聲是否異常； ★密封面是否有泄漏現(xiàn)象； ★外表面是否銹蝕以及防腐保溫層是否損壞； ★磨損是否在允許范圍內(nèi)； ★防護(hù)罩等安全裝置是否齊全； ★ 溫度、壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常； ★ 電機(jī)是否超載和過(guò)熱； ★傳動(dòng)皮帶是否斷裂或脫落等。 ①緊固 為防止設(shè)備發(fā)生更大震動(dòng)導(dǎo)致螺母脫落、 連接尺寸錯(cuò)位、設(shè)備位移以及密封面接觸不嚴(yán)造成泄漏 等故障，必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度。 （一）物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備在使用中會(huì)發(fā)生 污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨 損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常 等各種故障，影響設(shè)備正常 使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。 ② 操作人員的配置 采取合理的人力資源組織形式來(lái)安排操作人員，定 崗定員，提倡 一專(zhuān)多能 的復(fù)合型人才持證上崗。 ◎ 加強(qiáng)節(jié)能管理工作 組織領(lǐng)導(dǎo)： 物業(yè)公司 應(yīng)由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)節(jié)能工作， 可設(shè)節(jié)能工作辦公室，配備專(zhuān)人管理。 節(jié)約用電： 優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)，在供配電設(shè)施上 應(yīng)有提高功率因數(shù)的措施；在照明方面，盡量利用自然 光，選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。 每天： 定時(shí)抄表，計(jì)算日耗量； 每旬： 檢查統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量； 每月： 統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用，并將每 月實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用同年度計(jì)劃進(jìn)行比較。 ⑥采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備。 ②設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán) 境的要求。 ⑥ 事故處理要嚴(yán)格執(zhí)行“ 四不放過(guò) ”原則 ，即事 故原因不查清楚不放過(guò)、事故責(zé)任人及其部門(mén)未受到教 育不放過(guò)、沒(méi)有行之有效的改進(jìn)措施不放過(guò)、沒(méi)有緊急 事件的預(yù)防方案和彌補(bǔ)救護(hù)措施不放過(guò)。 ② 對(duì) 操作 人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) 教育，國(guó)家規(guī)定需持證 上崗的工種，必須 持證上崗 。 設(shè)備運(yùn)行管理應(yīng)取得兩個(gè)方面的效果： ① 設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài) ， ② 從設(shè)備的購(gòu)置、運(yùn)行、維修與更新改造中，尋 求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益 ， 即設(shè)備的全過(guò) 程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。 電梯、變配電、燃?xì)夂徒o排水設(shè)備等都有政府部門(mén) 的法規(guī)及條例進(jìn)行監(jiān)督和約束。 主要包括： ①設(shè)