【正文】 預(yù)測 分析 目前該項目主推寫字樓、商鋪，其 樓盤銷售人員講述預(yù)計 2020年 7月或 8 月開盤，現(xiàn)為預(yù)登記。 商業(yè)步行街：設(shè) 5 條環(huán)繞步行街。 SOHO 公寓：位于世貿(mào) A 座。 10－ 17 層的房型是復(fù)式的，層高大概在 － 左右，公司同一裝修 價 格 10 層的起價為： 7500 元 /㎡左右； 層差： 5080元 /㎡； 商鋪：主要是以出租為主，已基本租完。 樓盤名稱 水天一色 投資開發(fā)商 浙江黃氏集團(tuán)有限公司，臺州市新天地房產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓熱線 05762433333 2533999 樓盤地址 臺州市路橋區(qū)騰達(dá)路（嘉綠苑對面） 建筑設(shè)計 深圳市建筑設(shè)計研究總院 景觀設(shè)計 法國埃爾薩景觀事物所 建筑面積 約 180000 平方米，綠地率 45%，容積率 ， 1200 戶 建 筑類型 10 幢小高層及一幢單身公寓組成 戶 型 以二房二廳，三房二廳，四房二廳為主 價 格 均價約 5600 元 /㎡ 宣傳重點 水天一色 — 曾經(jīng)夢想剛泰集團(tuán) 咨詢熱線 05762907999 樓盤地址 路橋騰達(dá)路南，毗鄰市民中心廣場、會展中心和文體中心 建筑面積 總建筑面積 萬平方米 建筑類型 高層和商鋪 價 格 未公布，但銷售員強(qiáng)調(diào)周邊住宅價格在 6000 元 /平方米左右 宣傳重點 臺州 CBD 核心 備注 原計劃 2020 年 12 月預(yù)定并收取定金，開盤時間約在 2020年 8月，預(yù)計 2020 年交付，現(xiàn)正建設(shè)中。太陽城三島別墅 2020 年 12 月 31日首期開盤，購買太陽城別墅一期，一次性付款，享受 折優(yōu)惠；于開盤當(dāng)日簽約并支付定金 50 萬元，一次性特別優(yōu)惠 10 萬元；太陽城首期 (太陽島 月亮島 星星島 ) 推出 2 0套別墅；太陽城將向一期別墅業(yè)主贈送中央空調(diào)入戶 (中央空調(diào)末端自理 )贈送中央循環(huán)熱水系統(tǒng)。 但總體銷售進(jìn)度緩慢，受政策調(diào)控影響較大。另其公司開發(fā)的東方花園已售罄，僅剩商鋪 開 發(fā) 商 浙江玉宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售熱線 0576— 8520575 樓盤名稱 環(huán)翠名苑 樓盤地址 臺州市椒江區(qū)解放路西 側(cè)，依鳳凰山而建 主力戶型 140 ㎡，最小的面積為 133 ㎡ 產(chǎn)品形態(tài) 三幢 18 層高層，兩梯三戶 綠化率 20% 價 格 均價 5800 元 /㎡左右（二層價格 在 4800 元 /㎡左右，七層價格在5500 元 /㎡左右） 備注 開盤時間在 2020 年 11 月， 2020 年年底交房。其銷售率約在 60%左右 ， 且 4月底該樓盤宣布提價，是其策略之一 樓盤名稱 東京灣 開 發(fā) 商 中國其中 8號樓最低起價 4180 元，頂層在 5000 多。得房率約 80% 車位 地下與地面 669 個 配套及交房 標(biāo)準(zhǔn) 交房標(biāo)準(zhǔn)為框架，公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，單元門廳精裝 室外配套情況有法式園林景觀社區(qū)、入戶花園、游泳池、 OTIS內(nèi)庭式觀光電梯 室內(nèi)配套情況有中央新風(fēng)系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)（ BAS） 價 格 于 2020 年 10 月底取得 5幢預(yù)售證， 一期 2020 年 12月 6日開盤 2 號樓 /3 號樓，實際 8 號樓已開始銷售， 3 號樓 4780元 /㎡， 2號樓 4880 元 /㎡， 8號樓 4500 元 /㎡，層差 80～ 100元，在 一期開盤時尚有少量 104 方左右的兩室兩廳，兩臥室均朝南 二期推出三幢（ 9號樓）均價 5000 元 /㎡左右，于 2020年 3月 16日開盤，對外宣稱無優(yōu)惠，銷售以 104㎡（總價在45 萬元左右）面積銷售去化好 車位配位是 1： ，搭配車位銷售，同時車位 12 萬一個 宣傳重點 120000 方臺州首席樣板型品質(zhì)社區(qū) 備注 該樓盤定位為高檔樣版型品質(zhì)社區(qū)，物業(yè)管理公司浙江綠城物業(yè)公司負(fù)責(zé)，物業(yè)管理顧問第一太平戴維斯物業(yè) 管理公司（ 物業(yè)管理費統(tǒng)一 元 /平米 /月，大戶型配置入戶花園，花園是按照一半面積計算） ，工商銀行提供 三成最長 30 年按 揭，現(xiàn) 一期五幢地上 13 層，其余打樁基本完畢 去年對外開盤 3兩幢（是該小區(qū)最好的兩幢房子），總共是 48套房子，兩梯兩戶，面積在 151 方左右，得房率 80%，容積率 ,。原訂 8～ 9套的關(guān)系戶目前可能只選擇一套，事后再通知的意向客戶比較猶豫。月 目標(biāo)客戶群 中小民營企業(yè)老板、各級機(jī)關(guān)干部和公務(wù)員、白領(lǐng)階層、小企業(yè)主及商業(yè)主、企事業(yè)單位的管理人員及教師、投資者 銷售情況 2020 年 12月 14 日開始內(nèi)部簽大訂 ，首批開出朝南（市民廣場）的 12 號樓和 15 號樓（為該小區(qū)最好的兩幢房子之一，1 15兩幢于 12 月 6 日領(lǐng)到預(yù)售證），以老板關(guān)系戶內(nèi)定為主。 臺州每年都有各種各樣的房展會，但展覽水平的參差不齊，展臺布置的簡陋，促銷手段的單調(diào)都讓人大失所望。 小 結(jié) 臺州在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后，真實的居住需求也一定會顯現(xiàn)出來的。 ? 對策分析： 樓盤能否在這一輪競爭淘汰中成功，關(guān)鍵是如何引導(dǎo)市場需 求，具體要從以下三方面著手： ? 滿足市場最迫切的需求；（抓住最基本的需求，增加項目的 人氣） 。 【需求】 城市化進(jìn)程順利，市場需求，按城市人口年增長 %，城市舊房每年改造 1%計（臺州新城市拆遷較少），預(yù)計每年這部分房地產(chǎn)需求量： *%* + **1%= 萬㎡ 佐證： 99 年 —— 2020 年 11 月期間，臺州全區(qū)商品房銷售面積 ：8491528 ㎡，年平均銷售面積： 1213075 ㎡（包括商用房，含周邊地市臨海、溫嶺等。 商品房空置面積 ㎡： 52306 ㎡ 。 全社會固定資產(chǎn)投資 (萬 )： 4736638。 2020 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 873158 萬。 2020 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 564954 萬。 2002 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 467635 萬。 2001 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 320204 萬 。 2000 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 222327 萬 。 （五） 2020 年臺州市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 最近 7 年臺州市房地產(chǎn)開發(fā)總量統(tǒng)計 1999 年：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ： 132252 萬 。 （三）人口概況 2020 年末 臺州市 總?cè)丝? 萬人，其中男性人口 萬人，女性人口 萬人，分別占總?cè)丝?%和 %。 二、臺州市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)情況簡析 （一） 2020 年臺州市經(jīng)濟(jì)情況 2020年臺州 GDP達(dá) ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16113元，在 浙江 省居第二位，其中市區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，市區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到 30647 元?？梢灶A(yù)計，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控在由調(diào)整利率打出第一拳之后，后面的“組合拳”將接踵而至。事實上，利率政策從來就不是調(diào)控房地產(chǎn)市場的惟一手段，而利率調(diào)控本身也不是降低房價的“救命稻草”。首先，從國際經(jīng)驗來看，利用利率調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果似乎并不明顯。 ? 關(guān)于利率調(diào)控， 我司認(rèn)為近階段 調(diào)控房市 的實際效果 值得探討 市場人士普遍認(rèn)為，雖然 央行上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率是在經(jīng)濟(jì)過熱、信貸發(fā)放速度過快的背景下出臺的，但 也相信這 是政府對近段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱發(fā)出的最強(qiáng)有力的調(diào)控信號。 【小節(jié)】 ? 關(guān)于金融市場， 我司 認(rèn)為 國家近期政策是松貨幣、緊信貸 “松貨幣、緊信貸”的現(xiàn)象仍在持續(xù)， “松貨幣”是指相對于 GDP 的增長速度，貨幣供應(yīng)增長速度偏快；“緊信貸”則是相對于 GDP 和貨幣供應(yīng)的增長速度，企業(yè)貸款增長速度趨慢。 2） 只有資質(zhì)好的開發(fā)企業(yè)才能在今后的國際化和金融化競爭過程中處于相對有利地位，例如中國工商銀行推出的一份名為《關(guān)于重點支持大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的若干意見》就表明優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)今后將獲得更多的資源支持，另外新加坡 RZP 公司與萬科、首創(chuàng)置業(yè)等公司的合作也表明國際資本更加青睞這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，因此只要國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)開 發(fā)企業(yè)能較好把握機(jī)會，就完全可能在這次調(diào)整過程中鞏固其國內(nèi)的競爭地位。 4） 目前的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控?zé)o疑為這些資本提供了極佳的進(jìn)入機(jī)會，而國內(nèi)房地產(chǎn)公司無論在 資本實力、風(fēng)險控制還是規(guī)范運作等方面與這些公司的差距明顯，今后國內(nèi)開發(fā)商面臨的市場競爭態(tài)勢很可能呈現(xiàn)為“與狼共舞”，如果這些開發(fā)企業(yè)不能盡快樹立自己的核心競爭力，就將不可避免地被邊緣化。而人民銀行金融市場司的一項調(diào)查結(jié)果顯示：僅 2020 年頭 11 個月，外資流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過 222億元，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約 150 億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總 額的 %。 國內(nèi)企業(yè)如何與外資開發(fā)公司競爭 1） 最初房地產(chǎn)市場的金融化是由于開發(fā)商迫于目前行業(yè)調(diào)控壓力采取的自發(fā)行為。我們的房地產(chǎn)業(yè)今后會更健康，為今后的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)業(yè)是帶動消費的，這一點特別重要，從今年開始到十一五期間乃至今后一段時 間，國家的經(jīng)濟(jì)增長將逐步促進(jìn)外貿(mào)、投資和消費的拉動，將逐漸弱化，轉(zhuǎn)化為以消費為主要拉動作用，我們國家消費的第一個領(lǐng)域就是房地產(chǎn)，住房處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)，住房在人民社會生活中進(jìn)繼續(xù)長期存在，將解決住房問題，這個歷史性的任務(wù)，所以住房消費將是非常重要的。這和過去的提法明顯不同，所以對房地產(chǎn)地位和作用有了新的提升。 ? 央 行認(rèn)為，很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售 ? 制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮 ? 予以取消，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。這樣，購房者買期房變?yōu)楝F(xiàn)房時，大概 2年左右，上市交易就不用再交營業(yè)稅。這是一個驚人的額度，上海公積金貸款的最高額度也只有 30萬元。另外，對購置普通住宅的個人按揭貸款可采取優(yōu)惠利率，一般按基準(zhǔn)利率下調(diào) 10%。 央行自 2020年首次加息之后再度調(diào)整貸款一個單位基準(zhǔn)利率，即 ，而此舉對房地產(chǎn)來講，是第三次加息：兩次加息間，從 2020 年 3月 17日開始，央行曾把當(dāng)時住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。從緊控制農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。堅持?jǐn)U大內(nèi)需的戰(zhàn)略方針，重點是擴(kuò)大消費需求，增強(qiáng)消費對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用。 (十五 )堅持正確的輿論導(dǎo)向。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2020年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。 (十 )切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。 四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 (九 )加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管 。 三、合 理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 (八 )嚴(yán)格控制被動性住房需求。 (七 )加大對閑置土地的處置力度。 (六 )保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。對空置 3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。各級建設(shè) (規(guī)劃 )主管部門要會同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。 會議指出， 要認(rèn)真落實去年以來中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的部署，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對性的措施： 建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》全文如下： 去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。原定“ 以取得房產(chǎn)證 ” 為 2 年界定的起始點，新方案可能調(diào)整為以 “ 簽訂購房合同 ” 或者 “ 入住時間 ” 為界定起點。此外，國家稅務(wù)總局也將采取措施 ，抑制開發(fā)高檔住