房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(ppt58頁(yè))-wenkub.com
2025-02-14 12:09 本頁(yè)面
【正文】 ? 思考題 ? 考慮政府在今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中職能轉(zhuǎn)變的方向。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序 ? 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理 ? 開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的最終目的是通過(guò)房屋租售使房屋的使用價(jià)值和價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。它是將開(kāi)發(fā)工程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)間上來(lái)的施工生產(chǎn)活動(dòng)。 ? 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循以下幾項(xiàng)原則： ? 1）應(yīng)符合城市總體規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)使用性質(zhì)與建設(shè)規(guī)模 。對(duì)于以不同方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，談判的策略和重點(diǎn)也有所不同。無(wú)論何種形式均需與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕游瘯?huì)、綠化、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)聯(lián)系，辦理門(mén)牌號(hào)碼、戶(hù)口遷入、綠化、環(huán)衛(wèi)和治安等事項(xiàng)。而買(mǎi)主按規(guī)定的還款方式及期限，分期還款予銀行，銀行從中收取利息及手續(xù)費(fèi)。一次性付款即買(mǎi)主在簽訂正式合同后一次性支付所有樓款，這種形式開(kāi)發(fā)者最了預(yù)見(jiàn)到，故開(kāi)發(fā)者通常會(huì)以正常樓價(jià)的折扣出售給買(mǎi)主?，F(xiàn)房銷(xiāo)售一般由開(kāi)發(fā)者和買(mǎi)主自由協(xié)商，達(dá)成協(xié)議。開(kāi)發(fā)商在辦理房地產(chǎn)總登記后，應(yīng)在一定期限內(nèi)，與買(mǎi)主簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。 ? 房屋銷(xiāo)售必須簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》。 ? 3）在銀行設(shè)立有代收房屋預(yù)售款的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一次性投資較大，且風(fēng)險(xiǎn)甚高，因次，開(kāi)發(fā)商會(huì)在房屋的建設(shè)期將其預(yù)售，以獲得資金的部分回收，買(mǎi)家則通常會(huì)因購(gòu)買(mǎi)預(yù)售中的房屋而得到其升值所帶來(lái)的收益。 ? 究竟選擇哪種技術(shù)較為合適，取決于營(yíng)銷(xiāo)人員的判斷。 ? 3）公開(kāi)張貼、懸掛廣告。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? （ 3）選擇營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)。潛在客戶(hù)的線索來(lái)自于日常工作或得自一些文字資料 ——或兩者兼有。目標(biāo)可被確定為在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn) ? 利潤(rùn)最大化，或是力求以某種形式保留房地產(chǎn)中剩余權(quán)益。 ? （ 7）招標(biāo)工程交底及答疑。審查合格者才準(zhǔn)許購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件。為了逐漸收回投資并獲得利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商必須確定合適的租金，制定好出租經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序如圖３所示。 ? ２）工程資料：經(jīng)批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)文件；施工圖紙和說(shuō)明書(shū)；圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更和技術(shù)核定單；測(cè)量定位記錄、沉降及變形記錄；隱蔽工程記錄、工程事故的發(fā)生和處理記錄；有關(guān)技術(shù)或設(shè)備的資料及驗(yàn)收記錄等。因此應(yīng)高度重視這項(xiàng)工作。整理有關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。對(duì)完成的分部（分項(xiàng)）工程，按相應(yīng)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行檢 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? 查、驗(yàn)收。 ? ４）檢核土地現(xiàn)場(chǎng)的測(cè)量標(biāo)樁、建筑物的定位放線及高程水準(zhǔn)點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? ２）訂立現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、質(zhì)量事故報(bào)告處理制度等，以保障項(xiàng)目質(zhì)量控制的有效進(jìn)行。工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定是否全部達(dá)到合格以上標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市質(zhì)檢部門(mén)檢查評(píng)定質(zhì)量等級(jí)，才能簽訂竣工日期。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? ６）及時(shí)處理好工程設(shè)計(jì)問(wèn)題。二是檢查和督促施工單位開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作，能否滿(mǎn)足工程進(jìn)度要求。施工階段進(jìn)度控制的主要內(nèi)容有： ? １）編制項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度表計(jì)劃，并以此作為控制其它計(jì)劃的依據(jù)，包括施工單位的計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商自己制訂的有關(guān)計(jì)劃，如施工 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? 制訂的施工進(jìn)度計(jì)劃、有開(kāi)發(fā)商提供的材料和設(shè)備的供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)已完工成要按合同規(guī)定及時(shí)計(jì)量，對(duì)承包方超出設(shè)計(jì)圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予計(jì)量，其費(fèi)用由承包方自負(fù)。施工階段投資控制的任務(wù)是盡量減少承包合同價(jià)款以外增加的工程費(fèi)用；全面履約，減少對(duì)方提出索賠的機(jī)會(huì)；按合同支付工程款。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理，是由建筑施工企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工的生產(chǎn)管理。 ? 一般不太復(fù)雜的工程可在開(kāi)標(biāo)后當(dāng)場(chǎng)決定中標(biāo)者，同時(shí)公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)者退還招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)是擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力，信譽(yù)良好，報(bào)價(jià)和 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? 理。登記表冊(cè)由讀標(biāo)人、登記人和公證人簽名，作為開(kāi)標(biāo)的正式記錄，由開(kāi)發(fā)商予以保存。開(kāi)標(biāo)方式一般都在招標(biāo)文件中明確說(shuō)明。承包企業(yè)對(duì)招標(biāo)文件中的疑問(wèn)，一般應(yīng)預(yù)先以書(shū)面形式提出，也可在交底會(huì)上臨時(shí)口頭提出。發(fā)送形式有現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)和免費(fèi)發(fā)送兩種。審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行。招標(biāo)申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)商即可發(fā)出招標(biāo)通告或邀請(qǐng)投標(biāo)函。編制標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要準(zhǔn)備工作，可以有開(kāi)發(fā)企業(yè)自己編制，也可委托可信賴(lài)的技術(shù)咨詢(xún)公司或設(shè)計(jì)單位編制。招標(biāo)文件是開(kāi)發(fā)商說(shuō)明招標(biāo)工程要求和標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面材料。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? 根據(jù)我國(guó)的工程建設(shè)管理體制改革的精神，建設(shè)工程項(xiàng)目要實(shí)行監(jiān)理制，即委托專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，是由建筑施工企業(yè)完成的，施工企業(yè)是開(kāi)法項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的直接指揮者和生產(chǎn)者。開(kāi)發(fā)商須提交如下文件：核位 紅線、土地使用合同、土地使用證、拆遷驗(yàn)收單、項(xiàng)目總平面、可行性研究報(bào)告、進(jìn)度計(jì)劃、申請(qǐng)、資金審計(jì)文件。 ? （ 3）施工圖設(shè)計(jì)和發(fā)核位紅線。如果是高層建筑，、還要征求消防管理部門(mén)的意見(jiàn)。由于報(bào)建的建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)和消防處、抗震辦、人防部門(mén)、環(huán)衛(wèi)部門(mén)、供水供電管理部門(mén)審查通過(guò)后，可進(jìn)一步編制項(xiàng)目的施工圖和技術(shù)規(guī)定，再報(bào)城市規(guī)劃管理部門(mén)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)審批。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? （ 4）設(shè)計(jì)審查。建筑設(shè)計(jì)方案包括總平面位置圖、平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)。上述各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要綜合考慮，既要保證開(kāi)發(fā)商效益，又要符合有關(guān)管理部門(mén)的要求，以取得良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。在委托設(shè)計(jì)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)予注意。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、高度、規(guī)模，對(duì)照 4個(gè)等級(jí)確定要求，進(jìn)行委托。在委托設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)： ? 1）設(shè)計(jì)資格。拆遷人應(yīng)將所訂拆遷協(xié)議書(shū)送拆遷管理部門(mén)備案，同時(shí)到房產(chǎn)部門(mén)辦理被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)。 ? （ 6）動(dòng)遷、驗(yàn)收。拆遷管理部門(mén)在發(fā)放拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)將拆遷人、拆遷房屋及其范圍、法律依據(jù)、拆遷期限以公告形式予以公布。開(kāi)發(fā)商在取得規(guī)劃、土地管理部門(mén)批準(zhǔn)的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案（包括還間房屋的地點(diǎn)、資金、房屋平面圖或購(gòu)買(mǎi)商品房安置被拆遷人的購(gòu)房合同）后，可以向拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證，并按規(guī)定繳納管理費(fèi)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? （ 2）制定拆遷安置計(jì)劃。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? 第二 ， 一拆遷小組為單位 ， 分戶(hù)到人 ， 上門(mén)核查 ， 并做好詳細(xì)記錄 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? 3． 拆遷安置 ? 開(kāi)發(fā)商取得了開(kāi)發(fā)場(chǎng)地后 ， 要對(duì)該場(chǎng)地上現(xiàn)有的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行拆遷 ， 兌現(xiàn)有的住戶(hù)進(jìn)行安置 。 即通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán) 。 城市規(guī)劃管理部門(mén)審核規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 ， 核定用地面積 ， 確定紅線范圍 ， 報(bào)市政府批
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