【正文】 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （三）經(jīng)濟(jì)換匯成本（ EFC） 經(jīng)濟(jì)換匯成本是指項(xiàng)目生產(chǎn)外銷產(chǎn)品的國內(nèi)資源價(jià)值的現(xiàn)值與外匯（美元）凈收益的現(xiàn)值之比，即獲得１美元外匯創(chuàng)匯收入或節(jié)?。泵涝乃柘牡膰鴥?nèi)資源價(jià)值（人民幣）。它是項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)濟(jì)凈效益流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。本表可依據(jù)在“財(cái)務(wù)外匯平衡表”的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、整理和綜合后的數(shù)據(jù)填列。 序 號(hào) 年份 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 … n 1 2 3 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 效益流量 產(chǎn)品銷售收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收流動(dòng)資金 項(xiàng)目間接效益 費(fèi)用流量 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 項(xiàng)目間接費(fèi)用 凈效益流量 （ 12） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 2）國民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表（國內(nèi)投資） 本表從國內(nèi)投資角度出發(fā)，以國內(nèi)投資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把國外借款本金償還和利息支付作為費(fèi)用流量，用以計(jì)算國內(nèi)投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，考察國內(nèi)資金的國民經(jīng)濟(jì)盈利能力。 （ 1）國民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表（全部投資） 本表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立基礎(chǔ)。該表具有兩個(gè)功能： （ 1）匯總計(jì)算期內(nèi)各年國內(nèi)資源消耗的價(jià)值量，包括全部投資中的國內(nèi)投資和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中的國內(nèi)費(fèi)用和其它的國內(nèi)投入價(jià)值。在該表中，國民經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是相對(duì)應(yīng)的。在該報(bào)表中，國民經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)分析是對(duì)應(yīng)的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一般來講，可能調(diào)整的建設(shè)投資項(xiàng)目包括建筑工程、設(shè)備安裝工程及其他費(fèi)用；可能調(diào)整的流動(dòng)資金項(xiàng)目主要是存貨。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟(jì)分 析的方法和指標(biāo)體系 國民經(jīng)濟(jì)分析是通過對(duì)項(xiàng)目的投入費(fèi)用和產(chǎn)出效益 的分析、對(duì)比和計(jì)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈效益的 大小。 影子匯率在項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)分析中，用以將外匯折算為人民幣，對(duì)于非美元的其他貨幣，可按當(dāng)時(shí)國家外匯管理局公布的匯價(jià)折算為美元，再用影子匯率折算為人民幣。 取值過高會(huì)使本來可以通過的某些項(xiàng)目難以達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，難以獲得批準(zhǔn)，從而間接地起到調(diào)控投資的作用，進(jìn)而影響國家積累和消費(fèi)的比例，影響總投資效果和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。 計(jì)算出建筑物的影子價(jià)格后，從房地產(chǎn)的影子價(jià)格中減掉，即可得到土地的影子價(jià)格。顯然，我們不能用若干年前的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來重新估算舊建筑物的價(jià)值，而應(yīng)該先計(jì)算其重置價(jià)，然后根據(jù)建筑物的具體情況對(duì)其價(jià)值進(jìn)行修正，這樣才能反映舊建筑物的真實(shí)價(jià)值。其公式表示為： 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 CLO=∑ Clt(1+i) t 式中 CLO— 土地的影子價(jià)格 Clt— 第 t 年的土地凈收益 i— 社會(huì)折現(xiàn)率 n— 項(xiàng)目的使用壽命 影子價(jià)格的計(jì)算，是以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中的特殊規(guī)定為計(jì)算基礎(chǔ)，再根據(jù)實(shí)際予以調(diào)整而計(jì)算出來，故上面的公式可為： CLO=∑ C (1+i) t 式中 C— 根據(jù)《方法與參數(shù)》調(diào)整而得的土地凈收益。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 以機(jī)會(huì)成本作為土地費(fèi)用有兩種處理方法： ? 一是計(jì)算項(xiàng)目占用土地期間各年凈效益的現(xiàn)值之和，作為一項(xiàng)土地費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目的建設(shè)投資中； ? 二是將各年的凈效益現(xiàn)值之和換算成等值效益，作為項(xiàng)目每年的投入。 國民經(jīng)濟(jì)為土地投入而增加的資源消耗是指項(xiàng)目所支付的拆遷費(fèi)、安置費(fèi)等。 一般來講，影子工資換算系數(shù)的大小取決于項(xiàng)目所在地區(qū)勞動(dòng)力的充裕程度以及項(xiàng)目所用勞動(dòng)力的技術(shù)熟練程度。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ３ .特殊投入物影子價(jià)格的確定方法 （一） 勞動(dòng)力影子價(jià)格 勞動(dòng)力影子價(jià)格 即為勞動(dòng)力的影子工資，它是指目標(biāo)項(xiàng)目所雇傭的工人在被雇傭以前對(duì)國民經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)。 ⑤計(jì)算房地產(chǎn)總投資（包括建設(shè)投資和流動(dòng)資金）的資金回收費(fèi)用（ M),對(duì)折舊和流動(dòng)資金利息進(jìn)行調(diào)整。其中有些可直接使用給定的影子價(jià)格或換算系數(shù)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 3）非外貿(mào)物的成本分解法 測(cè)算非外貿(mào)物的影子價(jià)格，分解成本法是一種重要的方法。質(zhì)量與被替代物相同的，原則上應(yīng)按被替代物的可變成本分解定價(jià)；質(zhì)量高于被替代物時(shí)，按替代物的可變成本加上提高質(zhì)量而帶來的國民經(jīng)濟(jì)效益。 由于房地產(chǎn)的特性，一般只需要確定投入物的影子價(jià)格。所謂合理，從定價(jià)原則看，它應(yīng)該能更好地反映產(chǎn)品的價(jià)值，反映市場(chǎng)供需狀況，反映資源稀缺程度；從價(jià)格產(chǎn)出的效果看，應(yīng)該能使資源配置向最優(yōu)化方向發(fā)展。在財(cái)務(wù)分析中，它是作為項(xiàng)目的費(fèi)用來處理的，但從國民經(jīng)濟(jì)角度考察項(xiàng)目，它是由項(xiàng)目拿出一部分款項(xiàng)轉(zhuǎn)付給金融機(jī)構(gòu)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）補(bǔ)貼 補(bǔ)貼是一種貨幣流動(dòng)方向與稅金相反的轉(zhuǎn)移支付。 （一）稅金 在項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中，稅金是一項(xiàng)財(cái)務(wù)支出。 “上游”企業(yè) 是為項(xiàng)目提供建材、設(shè)備及其它各種服務(wù)的企業(yè)； “下游”企業(yè) 是項(xiàng)目為其提供原料或半成品的企業(yè)。 （三）增加出口 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，增加出口是指項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用后，增加外銷房的數(shù)量，項(xiàng)目效益是增加的外匯收入。在當(dāng)前條件下，這種消費(fèi)者或用戶愿意支付的價(jià)格是不易確定的，但可以用依據(jù)調(diào)價(jià)方法調(diào)整后的價(jià)格度量。 環(huán)境污染主要由水污染和施工噪音污染等。項(xiàng)目的費(fèi)用可看作是國家為增加進(jìn)口而多支付的外匯。項(xiàng)目投入物所帶來的費(fèi)用是為增 加社會(huì)供給量所消耗的資源的真實(shí)成本，也就是作為 項(xiàng)目投入物的資源的機(jī)會(huì)成本。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第二節(jié) 費(fèi)用和效益的識(shí)別與度量 正確識(shí)別效益和費(fèi)用是保證國民經(jīng)濟(jì)分析正確性的重要條件。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二） 直接進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)分析 ? 根據(jù)一定原則，確定項(xiàng)目產(chǎn)品的影子價(jià)格，并計(jì) 算出項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。分析時(shí)，可以先 用影