【正文】 下午 10:1622:16:3022:16:3028下午 三月 2122:16March202310:16:3028,28,PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。28,下午 10:1622:16:3022:16:3028下午 三月 2122:16March202310:16:3028,March10:16:30March 10:16:30 2023/3/282110:16三月 三月 21三月 2122:16:3022:16:30March 22:16:3022:16:3022:16Sunday, 22:16:3022:16:3022:163/28/2023 三月 21三月 21Sunday, 如果此商業(yè)出租 +出售 招商費(fèi)用：一次性支付招商啟動(dòng)資金 36萬元（平均 月服務(wù)費(fèi) 6萬元 ）， 租賃期間平均月租金的 ； 銷售費(fèi)用：銷售額的 3%作為代理銷售傭金 廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用 甲方另行支付 由我司的合作廣告公司提供服務(wù)，也可由貴方推薦，我司考察審核。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告A、內(nèi)部考核： 總部對(duì)項(xiàng)目組業(yè)務(wù)考核，包括月度季度年度任務(wù)完成情況、銷售回款率情況、購(gòu)房客戶滿意度情況調(diào)查以及作業(yè)文檔規(guī)范、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表、客戶檔案管理、作業(yè)流程執(zhí)行等其他管理指標(biāo)考核。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告A、全面強(qiáng)化禮節(jié)禮儀知識(shí)，請(qǐng)專業(yè)培訓(xùn)人 員做專項(xiàng)培訓(xùn)；B、強(qiáng)化工服的精致與品位，發(fā)式、化妝、香水等技巧嫻熟；C、省內(nèi)各會(huì)展中心、品牌商超的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感受與學(xué)習(xí)；D、項(xiàng)目周邊各種生活配套的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)與感受；銷售培訓(xùn)（除專業(yè)知識(shí)外 ） 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告A、 資歷原則B、 合作原則組織原則A、談吐得體知識(shí)面廣B、態(tài)度中肯尊重為先C、專屬服務(wù)效率為本銷售線團(tuán)隊(duì)質(zhì)素要求A、全部為本科學(xué)歷，并有一年以上銷售經(jīng)驗(yàn)；B、年齡在 25—30 歲之間；C、男女比例搭配合理；D、外形氣質(zhì)良好，職業(yè)感強(qiáng)；銷售線團(tuán)隊(duì)基本要求團(tuán)隊(duì)要求泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告操盤目標(biāo)招商、營(yíng)銷目標(biāo)進(jìn)度表時(shí)間 籌 備 工作 推廣工作 招商工作 銷 售工作2023年確定推廣定位推廣物料 設(shè)計(jì)招商與 銷 售推廣全部到位 —— 銷 售造 勢(shì)2023年確定招商策略場(chǎng) 所人 員 等準(zhǔn) 備 ——招商 執(zhí) 行，確定意向商家、 簽 署 協(xié)議 銷 售造 勢(shì)2023年售樓 處 、人 員 、道具等 銷 售工作準(zhǔn) 備 著重 銷 售推廣招商成功 輔 助宣 傳繼續(xù) 中小商家招商自用型商家商家 銷 售投 資 客 戶儲(chǔ)備2023年 —— 著重 銷 售推廣 ——完成可售部分70%以上 銷 售2023年 2023年 —— 著重 銷 售推廣 ——完成可售部分 100%銷 售實(shí)現(xiàn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目地下商業(yè)部分，銷售均價(jià) 11000元 /㎡以上，實(shí)現(xiàn)銷 售總額 。泰安泰山，首席中央 購(gòu) 物中心；2023年 11月—2023 年 2月第四 階 段泰城第一，寸土寸金借 勢(shì) ：借助招商成就、開 盤銷 售 勢(shì)能高價(jià)消化剩余 單 位。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告招商銷售 — 銷售策略返租式營(yíng)銷價(jià)格示例背景 銷 售工作非常主 動(dòng) 銷 售工作正常 銷 售工作非常被 動(dòng)策略初步價(jià)格 +前期運(yùn) 營(yíng) 成本 銷 售，交付物 業(yè)時(shí) 支付年租金即 買 即返當(dāng)年租金或前三年租金即 買 即返前三年租金，且可只支付返租后的 50%鋪款，剩余部分 1年內(nèi)付清策略 銷 售價(jià)格 12023元 /㎡左右 13500元 /㎡或者16000元 /㎡ 17000元 /㎡實(shí)際銷 售價(jià)格 12023元 /㎡左右 12023元 /㎡左右 13000元 /㎡左右泰安國(guó)際會(huì)展中心 策略二合理采用其他的優(yōu)惠措施；根據(jù)優(yōu)惠措施調(diào)整價(jià)格。基本原則五根據(jù)形象定位、市場(chǎng)定位設(shè)定的業(yè)態(tài)業(yè)種，先行定向招商銷售；商家不能 50年買斷的，化零返租式銷售。如果主力店進(jìn)駐后，銷售勢(shì)能強(qiáng)大，則采取限量推出房源銷售的方式銷售，首次推出量根據(jù)剩余面積確定，但不得低于 50%；如果剩余面積較少，則采取合理價(jià)格一次售罄。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告招商銷售 — 銷售策略銷售基本原則基本原則一如何核心主力店整體購(gòu)買 50年產(chǎn)權(quán)，在成本加價(jià)的基礎(chǔ)上盡量多的提高價(jià)格，即在 9400元 /㎡的基礎(chǔ)上盡量提升價(jià)格。項(xiàng)目洽談會(huì)開發(fā)商或者合作單位派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽，針對(duì)性強(qiáng)、影響大、實(shí)效性好；便于快速促成雙方老總會(huì)面達(dá)成合作共識(shí)。比如在擁有充沛停車場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)下，再一定程度上解決部分倉庫位置、借助主力商家提供信息化管理平臺(tái)和商場(chǎng)內(nèi)一卡通等配套服務(wù)。 第七基本原則租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。第六基本原則特殊商戶招商優(yōu)惠原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。第三基本原則購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂 55： 20： 25的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，但是鑒于泰安的特殊市場(chǎng)環(huán)境，建議此比例優(yōu)化為 70： 15： 15。經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)越有激情。招商和銷售相互促進(jìn)又制約泰安國(guó)際會(huì)展中心 自用型中小型商家，在商家充沛的情況下，要根據(jù)業(yè)種規(guī)劃適當(dāng)篩選。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告營(yíng)銷模式 — 幾種模式的變通營(yíng)銷過程中營(yíng)銷模式的變通過程 2：招商過程中，主力店所帶衛(wèi)星店和自用型商家所用面積加上主力店所用面積超出總面積70%的情況下，剩余面積銷售仍將以自用型商家為主，且其他面積零售在過程 3的返租模式中不采用過度激勵(lì)的措施。并執(zhí)行后面過程 4的招商、 銷售過程。租賃價(jià)格應(yīng)滿足開發(fā)商 30%投資回報(bào)率，且先支付定金。邊招商邊銷售確定主力商家使用面積后，將剩余面積化整為零銷售使用權(quán)。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告一個(gè)未來城市中央的大型商業(yè)綜合體的一部分 ——25000 平米的地下一層商業(yè)；具有多重優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇，同時(shí)面臨一定的挑戰(zhàn)和不足；表現(xiàn)尤為突出的是可以局部放大部分核心優(yōu)勢(shì)，以成為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ——會(huì)展經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、中央?yún)^(qū)位、市場(chǎng)支撐、未來潛力、政府支持、高端形象……我們向客戶推廣營(yíng)銷什么樣的產(chǎn)品 ？泰安國(guó)際會(huì)展中心 最終得出項(xiàng)目可以銷售的 初步價(jià)格為 11000元 /㎡ 177。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告產(chǎn)品定位 — 初步價(jià)格定位租金回報(bào)法市場(chǎng)比較、租金回報(bào)法，是參考周邊類似商業(yè)的租金水平、根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)年投資回報(bào)率 812%的方法計(jì)算目前應(yīng)售價(jià)格。泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告產(chǎn)品定位 — 初步價(jià)格定位價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系 價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系 ◆ 商品的價(jià)格在一定程度上體現(xiàn)商品的真實(shí)價(jià)值。 最流行的主題購(gòu)物方式， 最有前景的投資產(chǎn)業(yè)。泰安國(guó)際會(huì)展中心 項(xiàng)目的形象，就是賦予項(xiàng)目產(chǎn)品之上的豐富內(nèi)涵，是項(xiàng)目開發(fā)伊始主動(dòng)給予受眾的項(xiàng)目的綜合形象，以便引導(dǎo)他們對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)、檔次、價(jià)格、價(jià)值產(chǎn)生正確的認(rèn)識(shí)和聯(lián)想，使項(xiàng)目產(chǎn)生良好的傳播效果，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的口碑和目標(biāo)商家的入駐、目標(biāo)客戶的購(gòu)買行為，也就是所謂的形象力。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位我們把握的原則與市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)機(jī)會(huì) 威脅消費(fèi)者需求經(jīng)營(yíng)者需求投資者需求開發(fā)商需求最好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)定位高檔商城，內(nèi)含主力商超周邊市場(chǎng)需求便于旺場(chǎng)資金快速回籠，獲得較高回報(bào)便于后期管理投資者更有信心便于提升項(xiàng)目品牌產(chǎn)品比較適合泰安國(guó)際會(huì)展中心 泰安國(guó)際會(huì)展中心 區(qū)域內(nèi)商業(yè)尚且不成熟，城市人口尚且沒有形成到此區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣；此商業(yè)目前相對(duì)孤立，難以借助商業(yè)的聚集效應(yīng)；區(qū)域內(nèi)居住人口分布較散，難以形成主流消費(fèi)人群；易初蓮花作為區(qū)域內(nèi)較失敗項(xiàng)目，在一定程度上打擊商家和消費(fèi)者信心；產(chǎn)品為兩層地下，不符合一般大型商城的物業(yè)形式；廣場(chǎng)下的地下商業(yè)，在一定程度上限制了某些業(yè)種的入駐，如餐飲；南北兩側(cè)大量工程的長(zhǎng)時(shí)間施工，將在一定程度上影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)；產(chǎn)品只能出售一定年限的使用權(quán)；泰安國(guó)際會(huì)展中心 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 —SWOT 分析優(yōu)勢(shì)分析（ Strengths） 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位 — 自身配套直接影響城市的純高端配套整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、高檔公寓和大型展館，均屬于城市高端商業(yè)配套。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告項(xiàng)目定位產(chǎn)品物理性狀 自身配套城市配套 面臨的機(jī)會(huì)與威脅+ + +Swot分析自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) +市場(chǎng)定位形象定位初步價(jià)格定位泰安國(guó)際會(huì)展中心 泰安國(guó)際會(huì)展中心 但鑒于企業(yè)滾動(dòng)式開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金需求、節(jié)省小部分產(chǎn)品后期經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用和精力，以及項(xiàng)目全程開發(fā)需要快速聚集人氣、提升市場(chǎng)信心方面，則考慮快速回款并快速聚集市場(chǎng)信心，對(duì)項(xiàng)目全程開發(fā)的裨益及帶來的間接經(jīng)濟(jì)效益則成為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) “ 最高利潤(rùn) ” 主要訴求點(diǎn)。步行街需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特征適合容易快速形成人氣經(jīng)營(yíng)管理成本高有市場(chǎng)支撐和需求有市場(chǎng)支撐和需求經(jīng)營(yíng)管理成本低短期收益較高短期收益高營(yíng)銷成本高營(yíng)銷成本較低泰安國(guó)際會(huì)展中心 利用點(diǎn)三： 在相對(duì)獨(dú)立的基礎(chǔ)上把地下部分統(tǒng)籌到整盤操作中，節(jié)省成本。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告核心思辨 — 城市綜合體價(jià)值利用點(diǎn)信譽(yù)、實(shí)力、規(guī)模、潛力；影響力、形象力、關(guān)注度、市場(chǎng)力利用點(diǎn)一： 大盤效應(yīng)的信譽(yù)、實(shí)力、規(guī)模，包括推廣與開發(fā)的大手筆；我們?cè)谝粋€(gè)什么樣的環(huán)境和背景下營(yíng)銷產(chǎn)品 ？泰安國(guó)際會(huì)展中心 泰安國(guó)際會(huì)展中心 是本項(xiàng)目所有物業(yè)中自主定位空間較大、可靈活運(yùn)營(yíng)的部分。 所以，項(xiàng)目注定要依托城市、改變城市，構(gòu)建新的城市發(fā)展框架，成為城市發(fā)展的里程碑，必將聚焦整個(gè)城市的眼光，吸引每一位來到泰安的人和吸引更多的人來到泰安。 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告未來 3年區(qū)域內(nèi)人口將超過 10萬泰安國(guó)際會(huì)展中心 人口快速增長(zhǎng)　 銀座城市廣場(chǎng)位于火車站附近，包括商業(yè)和住宅兩部分。商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)面積 開業(yè)時(shí)間 對(duì)外租金 物業(yè)租賃 /買斷 樓層 檔次銀座東岳店 2萬平方米 2023年 1月 廣場(chǎng)商業(yè)街 310元 /平 /日 部分租賃部分自有 地下兩層， 地上六層 中高銀座東湖店 2萬余平方米 2023年 12月 —— 租賃 地上四層 中檔銀座花園店 2023年 6月 —— 租賃 地上三層 中檔銀座齊魯?shù)?2萬平方米 2023年 1月 —— 租賃 地上五層 中高中百商城 2023年 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) +提點(diǎn)，入口商鋪?zhàn)饨?租賃 地下一層， 地上五層 中高易初蓮花 2023年 8月 36元 /平 /日 租賃 地下一層 中低百貨大樓 裝修完畢正在招商37元 /平 /日 —— 地上五層 中檔紅樓百貨 2023年 11月 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告火車站商圈青年路商