【正文】 標均創(chuàng)歷史新高。 時代廣場營銷策劃報告環(huán)境和背景 — 城市背景泰安傳統(tǒng)商圈相對集中；業(yè)態(tài)業(yè)種地域性布局明顯受泰安傳統(tǒng)居住和商業(yè)形態(tài)影響，泰安傳統(tǒng)的商業(yè)核心，以岱廟為中心呈放射狀分布，形成了多種業(yè)態(tài)業(yè)種密集相聚的布局。日 西段以低檔服裝飾品、百貨為主，中段以家電、通訊和中 日 北段中段以品牌服裝為主，南段以日用品店五金店為主東岳大街 58元 /㎡ 時代廣場營銷策劃報告火車站商圈青年路商圈財源街商圈龍?zhí)督稚倘鹘y(tǒng)核心商圈重心轉(zhuǎn)移后的商圈隨著城市在新城大框架下不斷建設和發(fā)展，泰安城市商業(yè)中心，將會隨之西移，形成以時代發(fā)展線和岱廟為中心，兩個代表不同商業(yè)結(jié)構共同構成的新的、大的城市商圈。銀座城市廣場位于火車站附近，包括商業(yè)和住宅兩部分。 時代廣場營銷策劃報告未來 3年區(qū)域內(nèi)人口將超過 10萬泰安國際會展中心 是本項目所有物業(yè)中自主定位空間較大、可靈活運營的部分。我們在一個什么樣的環(huán)境和背景下營銷產(chǎn)品 ？泰安國際會展中心 步行街需要長期經(jīng)營產(chǎn)品特征適合容易快速形成人氣經(jīng)營管理成本高有市場支撐和需求有市場支撐和需求經(jīng)營管理成本低短期收益較高短期收益高營銷成本高營銷成本較低泰安國際會展中心 泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 自身配套直接影響城市的純高端配套整個項目規(guī)劃建設國際會展中心、五星級酒店、高檔寫字樓、高檔公寓和大型展館，均屬于城市高端商業(yè)配套。區(qū)域內(nèi)商業(yè)尚且不成熟，城市人口尚且沒有形成到此區(qū)域的消費習慣；此商業(yè)目前相對孤立，難以借助商業(yè)的聚集效應；區(qū)域內(nèi)居住人口分布較散，難以形成主流消費人群；易初蓮花作為區(qū)域內(nèi)較失敗項目，在一定程度上打擊商家和消費者信心；產(chǎn)品為兩層地下，不符合一般大型商城的物業(yè)形式；廣場下的地下商業(yè)，在一定程度上限制了某些業(yè)種的入駐，如餐飲；南北兩側(cè)大量工程的長時間施工，將在一定程度上影響商業(yè)經(jīng)營；產(chǎn)品只能出售一定年限的使用權；泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 — 市場定位我們把握的原則與市場定位優(yōu)勢 劣勢機會 威脅消費者需求經(jīng)營者需求投資者需求開發(fā)商需求最好的市場機會市場定位高檔商城，內(nèi)含主力商超周邊市場需求便于旺場資金快速回籠，獲得較高回報便于后期管理投資者更有信心便于提升項目品牌產(chǎn)品比較適合泰安國際會展中心 項目的形象，就是賦予項目產(chǎn)品之上的豐富內(nèi)涵，是項目開發(fā)伊始主動給予受眾的項目的綜合形象，以便引導他們對項目的品質(zhì)、檔次、價格、價值產(chǎn)生正確的認識和聯(lián)想，使項目產(chǎn)生良好的傳播效果，最終實現(xiàn)項目良好的口碑和目標商家的入駐、目標客戶的購買行為，也就是所謂的形象力。 最流行的主題購物方式， 最有前景的投資產(chǎn)業(yè)。泰安國際會展中心 最終得出項目可以銷售的 初步價格為 11000元 /㎡ 177。邊招商邊銷售確定主力商家使用面積后，將剩余面積化整為零銷售使用權。并執(zhí)行后面過程 4的招商、 銷售過程。自用型中小型商家，在商家充沛的情況下，要根據(jù)業(yè)種規(guī)劃適當篩選。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。第三基本原則購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。第六基本原則特殊商戶招商優(yōu)惠原則。比如在擁有充沛停車場的優(yōu)勢下，再一定程度上解決部分倉庫位置、借助主力商家提供信息化管理平臺和商場內(nèi)一卡通等配套服務。 時代廣場營銷策劃報告招商銷售 — 銷售策略銷售基本原則基本原則一如何核心主力店整體購買 50年產(chǎn)權，在成本加價的基礎上盡量多的提高價格，即在 9400元 /㎡的基礎上盡量提升價格?；驹瓌t五根據(jù)形象定位、市場定位設定的業(yè)態(tài)業(yè)種，先行定向招商銷售；商家不能 50年買斷的，化零返租式銷售。 時代廣場營銷策劃報告招商銷售 — 銷售策略返租式營銷價格示例背景 銷 售工作非常主 動 銷 售工作正常 銷 售工作非常被 動策略初步價格 +前期運 營 成本 銷 售，交付物 業(yè)時 支付年租金即 買 即返當年租金或前三年租金即 買 即返前三年租金，且可只支付返租后的 50%鋪款，剩余部分 1年內(nèi)付清策略 銷 售價格 12023元 /㎡左右 13500元 /㎡或者16000元 /㎡ 17000元 /㎡實際銷 售價格 12023元 /㎡左右 12023元 /㎡左右 13000元 /㎡左右泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告操盤目標招商、營銷目標進度表時間 籌 備 工作 推廣工作 招商工作 銷 售工作2023年確定推廣定位推廣物料 設計招商與 銷 售推廣全部到位 —— 銷 售造 勢2023年確定招商策略場 所人 員 等準 備 ——招商 執(zhí) 行，確定意向商家、 簽 署 協(xié)議 銷 售造 勢2023年售樓 處 、人 員 、道具等 銷 售工作準 備 著重 銷 售推廣招商成功 輔 助宣 傳繼續(xù) 中小商家招商自用型商家商家 銷 售投 資 客 戶儲備2023年 —— 著重 銷 售推廣 ——完成可售部分70%以上 銷 售2023年 2023年 —— 著重 銷 售推廣 ——完成可售部分 100%銷 售實現(xiàn)時代廣場項目地下商業(yè)部分，銷售均價 11000元 /㎡以上，實現(xiàn)銷 售總額 。 時代廣場營銷策劃報告A、全面強化禮節(jié)禮儀知識，請專業(yè)培訓人 員做專項培訓；B、強化工服的精致與品位，發(fā)式、化妝、香水等技巧嫻熟；C、省內(nèi)各會展中心、品牌商超的現(xiàn)場體驗感受與學習；D、項目周邊各種生活配套的現(xiàn)場體驗與感受；銷售培訓（除專業(yè)知識外 ） 如果此商業(yè)出租 +出售 招商費用：一次性支付招商啟動資金 36萬元（平均 月服務費 6萬元 ）， 租賃期間平均月租金的 ； 銷售費用：銷售額的 3%作為代理銷售傭金 廣告設計費用 甲方另行支付 由我司的合作廣告公司提供服務，也可由貴方推薦，我司考察審核。 22:16:3022:16:3022:163/28/2023 三月 21三月 2122:16:3022:16:30March2110:16 10:16:3010:16:3028,下午 三月 2122:16March下午 10:16PM1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。28,下午 三月 2122:16March下午 10:1622:16:3022:16:3028202310:16:3028,28,22:16:3022:16:3028202310:16:30MarchMarch 2023/3/28三月 22:16:3022:16:3022:16Sunday, 三月 21三月 21Sunday, 時代廣場營銷策劃報告A、內(nèi)部考核： 總部對項目組業(yè)務考核，包括月度季度年度任務完成情況、銷售回款率情況、購房客戶滿意度情況調(diào)查以及作業(yè)文檔規(guī)范、銷售統(tǒng)計報表、客戶檔案管理、作業(yè)流程執(zhí)行等其他管理指標考核。 時代廣場營銷策劃報告A、 資歷原則B、 合作原則組織原則A、談吐得體知識面廣B、態(tài)度中肯尊重為先C、專屬服務效率為本銷售線團隊質(zhì)素要求A、全部為本科學歷，并有一年以上銷售經(jīng)驗；B、年齡在 25—30 歲之間；C、男女比例搭配合理；D、外形氣質(zhì)良好，職業(yè)感強；銷售線團隊基本要求團隊要求泰安國際會展中心 泰安泰山，首席中央 購 物中心；2023年 11月—2023 年 2月第四 階 段泰城第一，寸土寸金借 勢 ：借助招商成就、開 盤銷 售 勢能高價消化剩余 單 位。策略二合理采用其他的優(yōu)惠措施；根據(jù)優(yōu)惠措施調(diào)整價格。如果主力店進駐后，銷售勢能強大，則采取限量推出房源銷售的方式銷售，首次推出量根據(jù)剩余面積確定，但不得低于 50%；如果剩余面積較少，則采取合理價格一次售罄。項目洽談會開發(fā)商或者合作單位派遣技術專家與客商直接進行接洽，針對性強、影響大、實效性好；便于快速促成雙方老總會面達成合作共識。 第七基本原則租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認同零售、餐飲、娛樂 55： 20： 25的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，但是鑒于泰安的特殊市場環(huán)境，建議此比例優(yōu)化為 70： 15： 15。招商和銷售相互促進又制約泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告營銷模式 — 幾種模式的變通營銷過程中營銷模式的變通過程 2：招商過程中，主力店所帶衛(wèi)星店和自用型商家所用面積加上主力店所用面積超出總面積70%的情況下，剩余面積銷售仍將以自用型商家為主，且其他面積零售在過程 3的返租模式中不采用過度激勵的措施。租賃價格應滿足開發(fā)商 30%投資回報率，且先支付定金。 時代廣場營銷策劃報告一個未來城市中央的大型商業(yè)綜合體的一部分 ——25000 平米的地下一層商業(yè)；具有多重優(yōu)勢和機遇，同時面臨一定的挑戰(zhàn)和不足；表現(xiàn)尤為突出的是可以局部放大部分核心優(yōu)勢，以成為項目的核心競爭力 ——會展經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、中央?yún)^(qū)位、市場支撐、未來潛力、政府支持、高端形象……我們向客戶推廣營銷什么樣的產(chǎn)品 ？泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告產(chǎn)品定位 — 初步價格定位租金回報法市場比較、租金回報法，是參考周邊類似商業(yè)的租金水平、根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)年投資回報率 812%的方法計算目前應售價格。 時代廣場營銷策劃報告產(chǎn)品定位 — 初步價格定位價格與價值的關系 價格與價值的關系 ◆ 商品的價格在一定程度上體現(xiàn)商品的真實價值。泰安國際會展中心 泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告項目定位 —SWOT 分析優(yōu)勢分析（ Strengths） 時代廣場營銷策劃報告項目定位產(chǎn)品物理性狀 自身配套城市配套 面臨的機會與威脅+ + +Swot分析自身的優(yōu)勢與劣勢 +市場定位形象定位初步價格定位泰安國際會展中心 但鑒于企業(yè)滾動式開發(fā)項目對資金需求、節(jié)省小部分產(chǎn)品后期經(jīng)營管理費用和精力，以及項目全程開發(fā)需要快速聚集人氣、提升市場信心方面，則考慮快速回款并快速聚集市場信心，對項目全程開發(fā)的裨益及帶來的間接經(jīng)濟效益則成為項目實現(xiàn) “ 最高利潤 ” 主要訴求點。利用點三： 在相對獨立的基礎上把地下部分統(tǒng)籌到整盤操作中，節(jié)省成本。 時代廣場營銷策劃報告核心思辨 — 城市綜合體價值利用點信譽、實力、規(guī)模、潛力；影響力、形象力、關注度、市場力利用點一： 大盤效應的信譽、實力、規(guī)模，包括推廣與開發(fā)的大手筆； 泰安國際會展中心 所以，項目注定要依托城市、改變城市，構建新的城市發(fā)展框架，成為城市發(fā)展的里程碑，必將聚焦整個城市的眼光，吸引每一位來到泰安的人和吸引更多的人來到泰安。 人口快速增長　 商場 經(jīng)營面積 開業(yè)時間 對外租金 物業(yè)租賃 /