【正文】 如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào) ， 物業(yè)管理工作往往會遇到許多難以想象的困難 。 ? 收集的關(guān)鍵是盡可能完整 ， 這從時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面 ， 從地下到樓頂 、 從主體到配套 、 從建筑物到環(huán)境； ? 整理的重點是去偽存真 ， 留下有用的； ? 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律 、 聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存；分類可按每一建筑分類 ， 如設(shè)計圖 、 施工圖 、 竣工圖 、 改造圖 、 設(shè)備圖等 ， 也可按系統(tǒng)項目分類 ， 如配電系統(tǒng) 、 供水排水系統(tǒng) 、 消防系統(tǒng) 、 空調(diào)系統(tǒng)等 。 ? 向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議 ， 如 “ 住戶手冊 ” 、 “ 收費辦法 ” 、 “ 入住手續(xù) ” 、 “ 驗收交鑰匙登記 ” 、 “ 裝修申報規(guī)定 ” 等等 。 ? 在物業(yè)保修期間 ， 管理單位還應(yīng)與開發(fā)商簽訂保修實施合同 ， 明確保修項目 、 內(nèi)容 、 進度 、 原則 、責(zé)任 、 方式等等 。 第 73頁 ? （ 五 ） 物業(yè)的驗收與接管 ? 物業(yè)驗收是依據(jù)國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進行檢驗 。 ? 制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度 ， 一方面有助于建立對物業(yè)管理實施的監(jiān)督機制 ， 有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶服務(wù)的行業(yè)職能 。 第 71頁 ? （三）物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn) ? 根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求 ， 物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到一定的水平并對其上崗資格進行確認(rèn) 。如果準(zhǔn)備選聘專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社會上招標(biāo)，通過競爭選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司；如果開發(fā)商準(zhǔn)備自己管，就應(yīng)成立屬下的物業(yè)管理部門。 第 69頁 六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? （一）物業(yè)管理的前期介入 ? 所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個階段（項目可研階段、規(guī)劃方案設(shè)計階段、施工階段等）就參與決策。 ? （ 2）從服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)容看：包括設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量和勞務(wù)質(zhì)量三個方面。要做到這一點就必須注意這樣幾個方面： ? 在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌； ? 商店的招牌應(yīng)妥善管理； ? 設(shè)施設(shè)備應(yīng)加強養(yǎng)護，減少停機率； ? 空氣調(diào)節(jié)必須適宜； ? 消防通道必須保持暢通無阻； ? 所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品，均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)； ? 管理好停車場，方便顧客的交通往來； ? 積極組織宣傳和促銷活動，吸引顧客前來商場購物。 為保持樓宇的外貌美觀 ， 樓宇的外墻也需要定期清掃 。比如： ? 當(dāng)某種傳染病開始流行時，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)迅速和醫(yī)療單位取得聯(lián)系，通知并組織住戶及時采取預(yù)防措施，類似還有諸如預(yù)防接種，普及醫(yī)療教育等等； ? 此外像全民選舉、人口普查等，都可以由物業(yè)管理公司來組織實施； ? 由于物業(yè)管理公司有詳細(xì)的業(yè)主檔案，且對于所管物業(yè)居住、工作的人員比較熟悉，對于偵察犯罪也會有所幫助。 ? ；室內(nèi)裝修設(shè)計及工程施工；設(shè)備安裝；經(jīng)營建材等 。 ? 委托性的特約服務(wù) ? 是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。 ? ， 隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動情況 ， 維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理 。 ? ， 避免由于自然災(zāi)害給業(yè)主造成巨大的財產(chǎn)損失 。 ? 。 ? ? 應(yīng)根據(jù) “ 以業(yè)養(yǎng)業(yè) ” 的原則培養(yǎng)物業(yè)管理公司的造血功能 ， 在經(jīng)費上做到 “ 維持平衡 ， 略有結(jié)余 ” 。 第 56頁 ? ? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑維護 、 修繕 、 環(huán)境保護 、 綠化美化 、 治安保衛(wèi) 、 車輛道路 、 設(shè)備修理等 ， 應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由一個物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé) 。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或者業(yè)主委員會委托后，就成為物業(yè)的具體管理者。 偏離服務(wù)這個宗旨 ， 就會使物業(yè)管理與社會和公眾的利益相背 ，最終削弱物業(yè)管理的生命力 。 ? 其宗旨就是服務(wù)，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中； ? 其管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人； ? 其經(jīng)營方針是“保本微利、服務(wù)社會”，不以牟取高額利潤為目的。 ? 在聯(lián)合國制定的《國際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類》中，把經(jīng)濟行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第五類，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)為第八類。如農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)和采礦業(yè)。 ? 今天我們使用的物業(yè)管理概念主要是狹義的物業(yè)管理 。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)具體是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對建筑物共用部分所享有的持分權(quán)，以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。對于社團產(chǎn)權(quán)來講，每個人對如何行使權(quán)利的決定是無需事先與他人協(xié)商的。 第 40頁 ? （ 1）私有產(chǎn)權(quán) ? 是指關(guān)于資源利用和所有的權(quán)利。 ? ? 房地產(chǎn)的價格一般也會不斷上漲，有著保值和增值的作用。 第 38頁 ? 周期性長、投資量大 ? 物業(yè)開發(fā)建設(shè)周期比一般的商品生產(chǎn)周期要長得多，同時需要大量的投資。 第 37頁 （四）物業(yè)的特性 ? 、地區(qū)性 ? 建筑物由于定著在土地上，形成了其不可移動性和地區(qū)性。 包括住宅小區(qū) 、 單體住宅樓 、 公寓 、 別墅 、 度假村等； ? 商業(yè)物業(yè) 。 ? （ 2） 稱謂的領(lǐng)域不同 ? 不動產(chǎn)是民法通常使用的詞匯； ? 房地產(chǎn)是在經(jīng)濟法和行政法及商事實務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯； ? 物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱 。 如果沒有建筑物 ，而是單獨的設(shè)備 、 設(shè)施或是單獨的場地 （ 如空地 ） ， 就不能稱其為物業(yè) 。 如上下水管 、 消防 、 強電 （ 供變電等 ） 、 弱電 （ 通訊 、 信號網(wǎng)絡(luò)等 ） 、 路燈 ， 以及室外公建設(shè)施 （ 如幼兒園 、 醫(yī)院 ） 等 。 指配套的專用機械 、 電氣等設(shè)備 。 ? 物業(yè)概念是 ： 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備 、 設(shè)施和場地 。 第 30頁 ? 。 ? 二是社會化 。 ? 企業(yè)化應(yīng)強調(diào) “ 一業(yè)為主 ， 多種經(jīng)營 ” 。 ? 。 ? ，使物業(yè)易于出租或出售。 ? 2023年 9月 1日起 《物業(yè)管理條例》 正式施行 。 ? 到 1995年 我國物業(yè)管理的競爭市場也開始形成。這篇論文在提交中國城市住宅研究會 1984年年會進行交流時受到肯定。 ? 物業(yè)管理 是我國房地產(chǎn)業(yè)借鑒國外的先進經(jīng)驗 ， 學(xué)習(xí)和引進的一種行之有效的房屋管理方法 ， 也 是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 。 ? 80年代初全國直管公房失修失養(yǎng)率達(dá)到 50％ 以上 。 此后 ， 在 CBMO推動下 ， 美國第一個全國性的業(yè)主組織 —— “ 建筑物業(yè)主組織 ”（ Building Owners Organization ， BOO） 也宣告成立 。 ? 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于 19世紀(jì)末 20世紀(jì)初的美國 。 在這個環(huán)節(jié)， 房屋的售后管理與服務(wù)工作 顯得更加迫切和重要。 ? （ 2） 流通環(huán)節(jié) 。 第 19頁 ? （ 1） 生產(chǎn)環(huán)節(jié) 。 ? 。 第 16頁 （二）城市房屋 按用途分 ，城市用房一般可以分為六大類 ： ? 。房屋與土地反映物質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價格。 第 13頁 ? 2023年上半年，我國個人住房貸款余額已超過 6630億元。在競拍中，地價被炒得很高，一畝地甚至能賣到幾百、上千萬元。 第 12頁 房價虛高的主因 ? 地價上升過快。文章分析認(rèn)為，銀行是中國資本的主要來源。 ? 從目前房地產(chǎn)市場運作模式看，溫州購房團在投入了大量資本炒作時，同時也拖進了數(shù)量幾倍于它的銀行資本跟進他們所進入的樓盤，加上所到之處跟進的本地投機資本，整個炒作市場的投機資本數(shù)量，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了溫州購房團握在手里的鈔票。 第 9頁 地產(chǎn)泡沫和銀行超常規(guī)貸款 ? 近幾年自上而下都在談 房地產(chǎn)泡沫 和 銀行超常規(guī)貸款 問題 。 ? 自然折舊的影響 。 ? 城市化發(fā)展的影響 。 2023年 8月 5日 ， 建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)居民概況統(tǒng)計公報顯示 ， 按戶籍人口統(tǒng)計 ，202