【正文】 現(xiàn)階段企業(yè)的資金壓力比較大，建筑公司債權(quán)債務問題比較突出 戰(zhàn)略五要素分析要素分析 不利龍騰發(fā)展的因素戰(zhàn)略要素企業(yè)性質(zhì)發(fā)展階段企業(yè)家精神內(nèi)部資源外部資源有利龍騰發(fā)展的因素發(fā)展方向和途徑有限責任公司民營性質(zhì)股權(quán)集中整體轉(zhuǎn)型期龍騰創(chuàng)業(yè)期龍騰建筑和裝飾發(fā)展期務實的作風良好的戰(zhàn)略意識強烈追求發(fā)展的意識創(chuàng)新的精神施工隊起家多年建筑從業(yè)經(jīng)驗豐臺區(qū)良好的關(guān)系資源房地產(chǎn)市場看好WTO帶來機遇和挑戰(zhàn)申奧成功、南城開發(fā)為企業(yè)迎來發(fā)展良機豐臺區(qū)政府支持民營性質(zhì)賦予企業(yè)追求發(fā)展的活力股權(quán)集中使得法人意志強企業(yè)資金規(guī)模弱非股份有限公司，融資能力較弱民營性質(zhì)，對企業(yè)領(lǐng)導素質(zhì)要求高股份公司、上市公司需要不斷改革把握了轉(zhuǎn)型的良好時機“槐房項目 ”目前運作比較成功 原有施工對起家的企業(yè)創(chuàng)業(yè)者群體，在新形勢下意識和能力相對滯后，工作定位模糊；在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時期，第二代創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，企業(yè)新老員工更替是突出問題之一。發(fā)展，裝修裝飾業(yè)具有很強的發(fā)展?jié)摿Α：椭群苄?。建筑業(yè)務： 建筑業(yè)務是 龍騰的傳統(tǒng)業(yè)務，但是在整個建筑市場中，龍騰的品牌和“槐房項目 ”運作目標定位仍不明確商貿(mào)公司處于停業(yè)階段，公司準備放棄一期規(guī)劃建設(shè)用地，其居住用地，可建住宅，其中農(nóng)民一期拆遷， 平方米作為商品房。產(chǎn)業(yè)機會一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為依托，做房產(chǎn)建設(shè)項目產(chǎn)業(yè)機會二 ：以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標業(yè)務選擇產(chǎn)業(yè)機會三 ：爭取北京市奧運項目建設(shè)產(chǎn)業(yè)機會四 ：以豐臺區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展狀況和未來的發(fā)展前景，對 企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會做出如下簡單描述。旅居服務、房屋銀行等新的中介服務“豐臺 ”和 “南苑 ”兩大邊緣集團項目住宅類項目：豐臺區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如 “槐房項目 ”前期倒手） 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的 —— 即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風險大等。這導致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務產(chǎn)品的提供最終落實于 “某一片土地 ”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的 “房屋 ”。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個價值活動的地域特性。附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域價值鏈分析 說明： 如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈是針對具體產(chǎn)業(yè)從 “ 初期投入到最終產(chǎn)出 ” 之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進行分析的。?建設(shè)方式 ：在綠化隔離帶建設(shè)中引進市場機制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變 “臟亂差 ”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。以推進郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶動郊區(qū)城市化的重點環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)步伐，形成對市區(qū)人口和農(nóng)村人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進城市體系進一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國際性大都市的基本框架。豐臺區(qū)域環(huán)境概述北京市區(qū)總體規(guī)劃分析北京市 “ 十五 ” 時期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù)《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》北京提出要 “ 實施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進程，提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。這些商家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場，為南城經(jīng)濟全面提升打下良好的基礎(chǔ)。環(huán)境 ： 1984年以來，豐臺區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺花園、玩芳亭公園、槐樹釣魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2023畝的花鄉(xiāng)森林公園。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營立交橋。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項目的交通。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè) 1000多家，包括機械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術(shù)等十幾個行業(yè)。經(jīng)濟 ： 豐臺區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟貿(mào)易中心，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。因此，在體制上，根據(jù)《中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》和中央經(jīng)濟工作會議的精神，我國裝飾行業(yè)不僅屬于 “有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外 ”的行業(yè)，而且屬于國有經(jīng)濟退出的行業(yè)。國家旅游局決定 2023年將進一步積極培育、發(fā)展這一新的經(jīng)濟增長點。 裝飾材料，三星級以上水準的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進口；裝飾設(shè)計，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設(shè)計公司占主導，我國裝飾設(shè)計很難涉足；裝飾施工因我國的低成本，仍能占據(jù)大部市場份額。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn) 人口集中對商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。由此將拉動全社會建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術(shù)裝備率和動力裝備率分別達到 8233元 /人和 6千瓦 /人，比 1995年增長 %和 %。強化建筑工程招投標制，加強合同管理，全市取得合法開工手續(xù)的招標工程的合同備案率達到 100%。數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2023年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。未來的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進北京南城的房地產(chǎn)市場發(fā)展“房改帶危改 ”的危改形式是政府政策性強的房地產(chǎn)投資項目，各級政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺區(qū)又是危改的重點區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺區(qū)的關(guān)心資源，主抓危改項目，而且 “以房改帶危改 ”的政策內(nèi)容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設(shè)計、配套建設(shè)和市場銷售等各個價值鏈環(huán)節(jié)的費用和不確定風險。其中，豐臺區(qū)待改造的危舊房很多。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 .危舊房改造的實施原則 :危舊房改造的實施原則是 “統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運作、精心組織 ”，并在 “以區(qū)為主 ”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動各方的積極性，多方式、多渠道推進危改。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對較嚴，危改工作難度加大。（ 3） 以房改帶動危改（目前的主要形式） —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知》 （京政辦發(fā)〔 2023〕 19號，簡稱《危改辦法》）。根據(jù)北京市政府的 “十五 ”規(guī)劃，未來 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機會 。經(jīng)濟適用房建設(shè)供應布局：危舊房改造地區(qū)是重點之一，分散集團式供應（十大邊緣集團供應）中南部是未來發(fā)展重點區(qū)域之一，經(jīng)濟適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。通過對北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點工程拆遷戶，可支付房價在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析經(jīng)濟適用房市場分析北京市經(jīng)濟適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟適用房作為政府主力推廣的項目，在未來實現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設(shè)目標中具有很重要的地位，政府政策導向也會傾向于擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)。其中，個人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。 可以預見，經(jīng)濟適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應是房地產(chǎn)開發(fā)商重點關(guān)注的細分市場之一。以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿Γ饕侵形鞑亢蜄|部地區(qū)。高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶?？傮w供應量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較小；商業(yè)用房供應規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬平米之間居多。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價值的認識形成龍騰對價值追求的認識注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對 “槐房項目 ”運作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析細分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關(guān)細分市場狀況作出分析。即對于自身能力不足的價值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風險，對于自身能力所及的價值要留個自己，把開發(fā)業(yè)務做專。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強，比如建筑業(yè)，因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)?？尚行匝芯?前期工作 樓盤銷售開發(fā)建設(shè)項目融資辦理手續(xù)施工準備土地開發(fā)七通一平投資機會尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應商 建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)其它信息中介機構(gòu) 資金供應 建筑供應商 營銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計信息咨詢物業(yè)管理支持活動供應商工程招投標施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計市場研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標移交物業(yè)尋找機會收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動利潤空間利潤空間縱向橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供 “居住工作 ”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。龍騰如果選擇 “危改項目 ”， “房改帶危改 ”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有沖擊。銷售可能會受到 “經(jīng)濟適用房 ”購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。中國經(jīng)濟的強勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；經(jīng)濟發(fā)展、戶籍制度改革和外商進入中國，人們工作的流動性加強，使得 “住宅 ”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費的一個重要市場住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39 歲之間的人群成為主力購房者舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟適用房的主要購房群體二、需求特點對均好性要求更高規(guī)劃謀計的認識把握未來產(chǎn)品設(shè)計占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項目性質(zhì)設(shè)計人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗可以選擇經(jīng)紀銷售沒有經(jīng)驗選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品是開發(fā)項目成功的關(guān)鍵價值占有力適中融資方式的不同決定了供方價值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價值占有力最低建筑業(yè)競爭激烈所致需要評估 建筑其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀銷售（公開報價、獨家代理或獨家銷售權(quán)、多重開價、凈開價）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標、公開招標）公開招標邀請招標議標建筑和裝飾可以考慮招投標能力差自己沒有土地儲備市場運作土地是趨勢自我供應能力差利用豐臺區(qū)政府支持選擇危改項目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價值占有力最強設(shè)計招標自選中介沒有自己的規(guī)劃股票融資合作開發(fā) 房產(chǎn)抵押貸款債券融資 的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素 威脅龍騰進入 的因素分析 其它潛在進入者對龍騰的威脅龍騰應對策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢進入扼制價格經(jīng)驗與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實力弱沒有營銷經(jīng)驗和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗、意識、管理水平等處于劣勢品牌、設(shè)計、質(zhì)量優(yōu)勢大規(guī)模開發(fā)能力強有關(guān)系和營銷經(jīng)驗或渠道有滿足條件的實力后盾有人才，管理到位等有強大的融資能力