【正文】 房地產(chǎn)觀點 個人觀點 7：保障性住房，福兮禍所依 案例借鑒：美國次貸：對信用不好，沒有收入證明，甚至不具備償還能力的借款人也給予的購房貸款。 2023年換屆前政策放寬概率低，需要為下一屆領(lǐng)導(dǎo)班子留下好的基礎(chǔ)，換屆后限價等行政政策逐步退出概率大， 2023年一季度政府班子換屆，四季度黨政班子換屆，黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大。 依據(jù)趨勢投資理論：在判明房地產(chǎn)仍處于上漲周期結(jié)論下，每一次的平臺整理或回調(diào)都是好的買入時機。只要中國實體經(jīng)濟（也包括金融）不出現(xiàn)大問題，房價本身不是問題。 + 案例借鑒：股市理論下跌背馳。 （ ）泡沫的闡釋：評中國的樓市與北京的對策 ? 巴曙松周四接受路透電話專訪時表示 ,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對沖的范圍以及縣級融資平臺風(fēng)險的暴露等現(xiàn)象 ,中國可能已進入政策超調(diào)的風(fēng)險 . ? 他表示 ,觀察宏觀緊縮不僅要觀察銀行間市場利率走勢 ,還需要觀察企業(yè)和實體經(jīng)濟從金融體系獲得資金的實際成本 ,後者反映了實體經(jīng)濟感受到的緊縮力度 .目前實體經(jīng)濟感受到的利率緊縮力度已經(jīng)接近 2023年底水平 ,但是當前的實體經(jīng)濟增長強度實際上明顯弱于 2023年 ?巴曙松指出 ,參考歷次政策緊縮決策的慣性 ,政策制定者通常會在確認通脹水平進入下行通道後才可能退出緊縮政策 ,但在此之前 ,國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)已呈現(xiàn)回落態(tài)勢 . ?20232023年這輪政策緊縮周期 ,一共上調(diào)了 19次存款準備金率并加息七次 ,使一年期存款利率達到 %,最後一次的加息時點為 2023年 12月底 ,這時距 CPI見頂回落的時點為三個月 . ?巴曙松指出 ,緊縮疊加風(fēng)險的逐步暴露將以漸近式的反應(yīng)在以下幾個潛在信號上 :企業(yè)去庫存、房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對沖的范圍、汽車銷量下滑幅度過大、縣級融資平臺風(fēng)險的暴露 . ?地方政府融資平臺貸款的風(fēng)險可能會在監(jiān)管壓力下暴露 ,資金斷裂的可能性加大 .巴曙松說 . + 中國貨幣政策面臨國際環(huán)境約束 ,如果歐美日始終刻意保持低利率的話，會直接制約中國利率政策的加息空間。 我們不能排除這政策不僅打跌樓價，整個經(jīng)濟的增長可能受到池魚之災(zāi)。中國放寬銀根的市場反應(yīng)大約遲六個月，有了通脹預(yù)期調(diào)?；仡^需要一年時間，比西方的快一點，這是二十多年前弗里德曼和我研討后得到的共識。 調(diào)校的困難又是利益團體的阻力：退休的反對通脹，工會對工資不讓步，政府員工對工資不讓步，「環(huán)?！狗ɡ膊蛔尣?。那里的政府希望 居者有其屋 ，聯(lián)儲局鼓勵低息借貸，格林斯潘說中國貨進口相宜，穩(wěn)定著美國物價。借貸膨脹導(dǎo)致的樓價急升及暴跌，到今天經(jīng)濟學(xué)者只知其然而不知其所以然。從觀察上看，這關(guān)系是對的，尤其是貨幣的借貸膨脹對經(jīng)濟的影響不是局部而是全部，樓價的泡沫出現(xiàn)只是首當其沖的悲劇。本地的樓價與工資皆高，促使日資到外地下注或設(shè)廠。樓價不是現(xiàn)有租金或租值的折現(xiàn)，而是預(yù)期租值的折現(xiàn)。其一是樓市的不斷上升可能出現(xiàn)泡沫，一下子暴跌會是災(zāi)難。去年中國的股市表現(xiàn)全球最差或近于包尾。樓價一般急跌三分之一會出現(xiàn)硬著陸，機會不是沒有，但我認為北京會懂得及時松手。增加樓房的土地供應(yīng)及提升建筑容積率都可以考慮，推出經(jīng)濟適用房（香港稱居屋）不壞。北京的朋友可能認為跌得快好世界，或者認為經(jīng)濟硬著陸是好事，但我不這樣看。更重要的是樓價跌得慢。 中國的政策應(yīng)對 貨幣政策應(yīng)防超調(diào) 經(jīng)濟大家對經(jīng)濟問題分析 Part 3 我明白北京的朋友為什么要打壓樓市。將目標降低的理由包括 : 1) 過度刺激和投資主導(dǎo)的刺激政策在中期會導(dǎo)致通脹、泡沫和不良資產(chǎn)； 2) 消費主導(dǎo)的刺激政策必然在短期內(nèi)效果較不明顯（由于減稅和消費者補貼的乘數(shù)一般低于 , 而投資的乘數(shù)達 ）。投資方向應(yīng)當注重于提高效率，注重資本存量的提高。 + 上一輪大規(guī)模的刺激政策雖然在短期內(nèi)快速推高了經(jīng)濟增長速度，但也導(dǎo)致了通脹、資產(chǎn)泡沫、融資平臺不良資產(chǎn)等許多中長期問題。當然因為東部經(jīng)濟比重大，總體增速有所回落應(yīng)當是大趨勢； + 第三，與 2023年底相比，當前房地產(chǎn)市場即使在嚴峻的緊縮政策調(diào)控下，依然保持了較為強勁的市場表現(xiàn)，這既是保障房建設(shè)的對沖力量所致，也有市場運行的慣性，這就為當前的經(jīng)濟緊縮政策贏得了回旋余地，因為 2023年底房地產(chǎn)市場的各項指標短期內(nèi)迅速惡化，相應(yīng)帶動投資等相關(guān)數(shù)據(jù)顯著惡化，與外部需求回落等疊加，對經(jīng)濟增長帶來了明顯的沖擊。但與此同時，由于此次全球經(jīng)濟下滑的時間可能更長、復(fù)蘇的動力也可能更弱，這對出口可能具有更長期的負面影響。 + 第一，與 2023年底次貸危機爆發(fā)時相比， 中國經(jīng)濟增長對外部市場的依賴程度有了明顯的降低。雖然近期，主要投資結(jié)構(gòu)將 2023年和 2023年中國的 GDP增長預(yù)測下調(diào)了 ，稍稍悲觀的預(yù)測估計中國 GDP增長會從 2023年的 9%減速到 2023年的 8%左右。相比之下，今天各國政府和央行在財政與貨幣政策方面的騰挪空間不僅已經(jīng)很小，而且還要持續(xù)消化前期刺激政策帶來的不良后果，因此不太可能再次用政策刺激來拯救經(jīng)濟，而只能等待經(jīng)濟的自我修復(fù)或者新的需求增長點的出現(xiàn)。因此，當 2023 年全球金融危機爆發(fā)、商品價格暴跌之后，全球發(fā)生了共振式的大規(guī)模的“去存貨”行為，這不但帶來了全球生產(chǎn)的停滯，也表現(xiàn)為全球貿(mào)易的急劇萎縮（中國的出口在 2023 年也出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降）。相對于2023 年，目前全球經(jīng)濟本身就處于一個微弱復(fù)蘇的過程中，歐美等發(fā)達經(jīng)濟體仍處于“去杠桿”的過程中，本身已處于一個尋找平衡的過程，沒有明顯經(jīng)濟過熱的跡象，因此即便出現(xiàn)需求下降，其幅度也會有限。而債務(wù)危機的加劇和資本市場的動蕩都將對消費者和投資者信心產(chǎn)生打擊，進一步拉低企業(yè)投資和居民消費活動，從而拉開全球經(jīng)濟“二次探底”的序幕，區(qū)別僅在于“探底”的形態(tài)。如果這些國家脫離了歐元區(qū)，由于它們本幣的貶值將會嚴重抑制德國的出口，使得德國經(jīng)濟受到?jīng)_擊。目前僅考慮希臘、西班牙、葡萄牙和意大利這四個主權(quán)債務(wù)危機相對比較嚴重國家，其主權(quán)債務(wù)余額合計就已經(jīng)達到 ，這是個國家凈金融資產(chǎn)為 歐元。 “向前走 ”實現(xiàn)歐元區(qū) 國家主權(quán)財政的統(tǒng)一，這一點在目前的經(jīng)濟形勢下還不具備可行性。一旦希臘等南歐國家出現(xiàn)債務(wù)重組，這將導(dǎo)致歐元區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行的潛在損失賬面兌現(xiàn)，可能再度引發(fā)銀行間流動性危機和信貸緊縮，從而對歐元區(qū)金融穩(wěn)定產(chǎn)生嚴重的負面沖擊。由于歐元區(qū)的創(chuàng)立的基礎(chǔ)是沒有財政聯(lián)盟的貨幣聯(lián)盟，所以任何一個歐元區(qū)國家出現(xiàn)財政危機時，由于得不到確定性的中央財政支持和中央銀行（ ECB）對財政債務(wù)的貨幣化，都可能造成對財政可持續(xù)性、歐元和歐洲銀行體系的沖擊。前一段，不少投資者西班牙、意大利的財政情況的基本面要明顯好于希臘，因此前者違約的可能性很小。 ? 意大利和西班牙的 GDP之和為 ，為希臘的十二倍。 ? 兩國政策的力度不一樣。 + 從長期來看，美國經(jīng)濟仍然存在活力，與日本“失去的十年”時有較大差異。當然也不能完全排除 QE3，以時間換空間的可能性。 ? 從歷史經(jīng)驗觀察，美國 10次衰退周期的復(fù)蘇進程開始于衰退之后的第五、六個季度，然而， 2023年底以來的這輪衰退進程在第六個季度時仍然處于低谷區(qū)域，直到第八個季度即 2023年 12月經(jīng)濟增速才開始由負轉(zhuǎn)正，而且復(fù)蘇進程呈現(xiàn)出階段性的不穩(wěn)定性，即 2023年三季度之后，經(jīng)濟增速再度下行。 + 至于未來的走向，真正的問題在于美國 2023年以來債務(wù)急劇增加的原因既有支出的增加，也有財政收入的下降，這主要是因為增長放緩導(dǎo)致的個人和企業(yè)稅收下降。 后市預(yù)判 中國宏觀金融政策走向 （來源巴曙松講義） Part 2 + 當前的美國主權(quán)債務(wù)危機則可以說是風(fēng)險性的危機，以美債降級為標志，然而美債評級下調(diào)本身并不意味著美國無力償還債務(wù)，同時債務(wù) /GDP 也并非衡量債務(wù)負擔的唯一指標，實事上，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、內(nèi)外債結(jié)構(gòu)占比、債務(wù)發(fā)行的幣種結(jié)構(gòu)也同等重要。流動水平 19962023年房屋成交套數(shù) 912023.28 有房的人人均擁有房屋套數(shù) 有房的人名額消耗 708091.05 人口流動率 15% 已經(jīng)買過房的家庭數(shù) （ 3）資格客戶 = 247。2023年房地產(chǎn)市場走勢 政策市場基本解讀 經(jīng)濟大家對經(jīng)濟問題分析 個人見解 宏觀金融政策解讀