【正文】 2023年 2月 上午 4時(shí) 0分 :00February 14, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:00:2304:00:2304:00Tuesday, February 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 4時(shí) 0分 23秒 上午 4時(shí) 0分 04:00: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 14日星期二 上午 4時(shí) 0分 23秒 04:00: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 04:00:2304:00:2304:002/14/2023 4:00:23 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 上午 4時(shí) 0分 :00February 14, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 04:00:2304:00:2304:00Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 2月 14日星期二 4時(shí) 0分 23秒 04: 謝謝各位！ ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 一個(gè)人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬(wàn)個(gè)人在失敗的探索和悲慘的錯(cuò)誤中毀掉自己的生命。 ? 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來(lái)達(dá)成夢(mèng)想，即便是邁克爾 ? 管得少，就是管得好。 ? 路是腳踏出來(lái)的，歷史是人寫(xiě)出來(lái)的。 ? 是員工養(yǎng)活了公司。 ? 人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來(lái)并繼續(xù)向前。 ? 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽(tīng)聞的利潤(rùn)，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 ? 惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。 ? 患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 04:0004:0004:00:2304:00:23 ? 所謂天才，只不過(guò)是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 THANKS！ 鈞城地產(chǎn) —— 您的專(zhuān)業(yè)合作伙伴！ ? ? 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。 推廣費(fèi)用概算： 經(jīng)過(guò)以本項(xiàng)目生活調(diào)性、個(gè)性氣質(zhì)對(duì)買(mǎi)家的導(dǎo)入和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)的導(dǎo)入，階段推廣費(fèi)用大約 80萬(wàn)元。 主訴求點(diǎn)： 品牌傳達(dá)，新組團(tuán)傳達(dá) 康橋上城品 3期，地中海之美 —— c’ est la vie! ！ 尋找，心中那一片海！ ? 媒體配合，推廣策略指導(dǎo)思路 （ 1）軟性報(bào)道的宣傳，軟性文章的運(yùn)用 （ 2）開(kāi)始投入住宅報(bào)紙廣告 （ 3）戶外廣告的設(shè)置、投放，包括路牌、道旗等交通線路包裝、地塊 / 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝更換等。向往一種能另他們激動(dòng)的生活方式。 宣傳 設(shè)計(jì) 制作 內(nèi)容 報(bào)紙廣告 9月 結(jié)合 3期住宅組團(tuán)同步推廣 商鋪宣傳單頁(yè) 10月上旬 10月中旬 收益、成果展示、 +策略促銷(xiāo) ? 風(fēng)格稿 1 ? 風(fēng)格稿 1 ? 風(fēng)格稿 2 ? 風(fēng)格稿 3 ? 住宅營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 一、三期住宅核心思想 1）營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考 2）營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行核心 3）營(yíng)銷(xiāo)推廣核心 二、住宅營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃 1）蓄客階段 2）開(kāi)盤(pán)階段 3）持續(xù)銷(xiāo)售階段 【住宅營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 】 ? 從鄭州中高檔住宅的發(fā)展趨勢(shì) 洞察項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略！ 項(xiàng)目策劃核心指導(dǎo)思想 【一、三期住宅核心思想 —— 市場(chǎng)戰(zhàn)略思考 】 ? 鄭州目前中高檔住宅普通開(kāi)發(fā)模式 “ 三講 ” 鄭州中高檔住宅開(kāi)發(fā)模式 講環(huán)境 —— 優(yōu)美的景觀環(huán)境 講產(chǎn)品 —— 精細(xì)品質(zhì)，舒適豪華享受 講配套 —— 高檔、齊全的配套設(shè)施 ? 鈞城地產(chǎn)認(rèn)為： “三講”是做中高檔樓盤(pán)的必要條件，而不是充分必要條件！ 在市場(chǎng)成熟、競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)代，產(chǎn)品、配套等硬件很容易被模仿的態(tài)勢(shì)下， 這些已經(jīng)變成了基本規(guī)定動(dòng)作 ！ ? 三期的位置和產(chǎn)品形態(tài)，該選擇什么營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略？ 鈞城地產(chǎn)觀點(diǎn)： 不叫賣(mài)產(chǎn)品，而是賣(mài)一種生活方式、一種生活格調(diào) (Live Style)， 營(yíng)造目標(biāo)客戶群所真正所需的生活環(huán)境！ 目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，都在竭盡全力叫賣(mài)產(chǎn)品、賣(mài)景觀、賣(mài)配套、賣(mài)環(huán)境，但這些物質(zhì)的因素越有趨同的勢(shì)頭，同質(zhì)化、雷同化逐漸腐蝕項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于快速入駐商業(yè)同樣予以?xún)?yōu)惠。 宣傳途徑 報(bào)紙、宣傳單頁(yè) 媒體組合 大河報(bào) 時(shí)間 途徑 版面 主題方向 7月中上旬 大河報(bào) 1版 成果展示、 +策略促銷(xiāo) 7月下旬 8月上旬 大河報(bào) 2版 產(chǎn)品突出價(jià)值點(diǎn) +策略促銷(xiāo) ? 強(qiáng)勢(shì)持銷(xiāo)期階段執(zhí)行 時(shí)間： 9月 1日 12月 31日 目標(biāo)：剩余商鋪銷(xiāo)售及原招商部分的返租銷(xiāo)售。將意向客戶充分消耗調(diào)。 商家包裝或裝修：商鋪招租后，對(duì)于進(jìn)駐的商業(yè)，配合其展示商業(yè)形象，形成商業(yè)熱銷(xiāo)及旺鋪形象。本階段以招商為主要目標(biāo)?？Х鹊辍⒒ǖ?、書(shū)店、兒童天地，超市、西餅店、寵物店等元素應(yīng)用，展示一條充滿地中海風(fēng)情韻味的商業(yè)街！ 【三、商業(yè)街市場(chǎng)推廣策略 —— 市場(chǎng)傳播推廣方向 】 ? 商業(yè)街命名建議：圣瓦倫丁街 /圣瓦倫町 情人節(jié) ,又叫圣瓦倫丁節(jié)或圣華倫泰節(jié) (St. Valentine39。而在第二階段開(kāi)始之后，針對(duì)投資者心理，所推出商鋪的銷(xiāo)售將大部分以 帶租約形式 吸引眾多目標(biāo)市場(chǎng)投資者。 【三、商業(yè)街市場(chǎng)推廣策略 —— 整體策略 】 ? 核心：先租后售 分兩階段，分別針對(duì)經(jīng)營(yíng)者、投資者。 參考二 、 客戶需求： 1. 投資客戶主要需求在 30100㎡ ，總價(jià)控制 100萬(wàn)以下 （ 70%） 2. 多數(shù)客戶關(guān)注價(jià)格、回報(bào)率與經(jīng)營(yíng)的成活率 3. 底商需求居多 參考三 、 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 強(qiáng)勢(shì)需求的業(yè)態(tài)可盡量引導(dǎo)在二層 ， 因?yàn)闊o(wú)論在一層 、 還是二層 ， 消費(fèi)者必須要去消費(fèi) ， 且消化面積大 。 最高支付首期款成數(shù)： 五成 40％ ， 五成 八成 11％ ， 一次性 17% 其他 32%（ 涉及墊付或返租 ） 5%16%19%35%25%2 0 0 萬(wàn)以上100200萬(wàn)60100萬(wàn)3060萬(wàn)3 0 萬(wàn)以下40%11%17%32%五成五成 八成一次性其他? 社區(qū)商業(yè)投資客戶特點(diǎn) 通過(guò)對(duì)社區(qū)商業(yè)投資客戶的詳細(xì)分析 ， 我們可以看到： 1. 社區(qū)商業(yè)商家中 ， 購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)的客戶比例較小 2. 投資客戶主要需求在 30100㎡ ， 總價(jià)控制 100萬(wàn)以下 （ 70%） 3. 不到 2成客戶愿意一次性付款 （ 17%） 4. 多數(shù)客戶關(guān)注價(jià)格 、 回報(bào)率與經(jīng)營(yíng)的成活率 5. 底商需求居多 置業(yè)類(lèi)型 比例 客戶種類(lèi) 自用型 25% 區(qū)域或社區(qū)業(yè)主 投資型 75% 本地投資客為主、外地投資客為輔 投資客戶定位 ? 【二、商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)定位 】 普通住宅社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 40%45%15%強(qiáng)勢(shì)需求類(lèi)面積中性需類(lèi)求面積弱勢(shì)需求類(lèi)面積普通住宅社區(qū)商業(yè)需求度與面積比例關(guān)系 強(qiáng)勢(shì)需求：（需求度 60%以上） 中性需求：（需求度 2060%） 弱勢(shì)需求：（ 需求度 20%以下） 強(qiáng)勢(shì)需求業(yè)態(tài) ：超市、餐館、銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)。 偏外向型 社區(qū)規(guī)模較大； 社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間較大； 交通便利，社區(qū)臨主要道路。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部限制條件 ? 第四章 項(xiàng)目核心價(jià)值 ? 項(xiàng)目 —— 核心價(jià)值體系 板塊價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 品牌價(jià)值 昔日的記憶 硬件 軟件 發(fā)展商 +合作伙伴 倡導(dǎo)西區(qū)生活新模式 — 地中海風(fēng)情生活 銷(xiāo)售中心 獨(dú)特建筑風(fēng)格 獨(dú)特園林風(fēng)格 物業(yè)管理 鄭州西區(qū)充滿親情、文化的生活區(qū)域 社區(qū)商業(yè)核心 長(zhǎng)城飯店私人管家 社區(qū)人文 浪漫舒適典雅 城市精英 項(xiàng)目三期開(kāi)發(fā)核心理念：鄭州首席地中海式高尚城市精英社區(qū) 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì) 宣傳平臺(tái) 工業(yè)板塊 生活板塊 教育板塊 交通板塊 入戶花園、內(nèi)庭院 地中海風(fēng)格 水景園林結(jié)合 綠色板塊 規(guī)劃設(shè)計(jì) 點(diǎn)狀分布 、美學(xué)空間 鄭州西區(qū)成熟區(qū) ? 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 工程進(jìn)度 時(shí)間計(jì)劃 開(kāi)始時(shí)間 完成時(shí)間 樁基施工 30 工作日 202357 202365 樁間土開(kāi)挖 12 工作日 2023528 202368 177。 ? 第二章 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) ? 三大實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)金流相對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售計(jì)劃，達(dá)到預(yù)先確定的經(jīng)濟(jì)收益； 品牌目標(biāo) 在操作項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目形象提升至項(xiàng)目品牌，同時(shí)將企業(yè)成為打造城市精英概念產(chǎn)品的品牌倡導(dǎo)者； 積累客戶 通過(guò)良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠(chéng)度，實(shí)現(xiàn)為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積累忠誠(chéng)的潛在客戶。跨 區(qū)域去化存在抗性。如何消化市場(chǎng)上的存量房，仍然是對(duì)開(kāi)發(fā)商最大的考驗(yàn)。 以 2545為主。 以 3545為主。 以 3045為主。 以 3550為主。受政策和大環(huán)境的影響 08年上半年投放量環(huán)比 07年下半年有明顯的下降趨勢(shì)。 西苑（工程未啟動(dòng) ,但開(kāi)始積累客戶 ,其 80多平方米的中小戶型正面競(jìng)爭(zhēng) !）、北有華北石油局定向開(kāi)發(fā)的 昆侖 上半年受整體局勢(shì)的影響中原區(qū)價(jià)格波動(dòng)幅度較大，呈下降趨勢(shì)，下半年中原區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)處于上升勢(shì)頭，全年均價(jià)處于下降趨勢(shì)。下轄 1個(gè)鎮(zhèn)， 10個(gè)辦事處，總?cè)丝?56萬(wàn)，外來(lái)流動(dòng)人口約為 30萬(wàn)，中原區(qū)人口規(guī)模近百萬(wàn)。 ?項(xiàng)目規(guī)模： 800畝 ?產(chǎn)品型態(tài)：別墅 、 多層 、 小高層 、 高層 、 商業(yè)步行街 ?開(kāi)發(fā)分期： 6期 ? 12：商丘華商世貿(mào)項(xiàng)目 ?位于商丘市神火大道核心地段 ， 規(guī)劃總體量超過(guò) 35萬(wàn)平方米 ， 作為商丘市首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目 ， 覆蓋了住宅 、 公寓 、寫(xiě)字樓及商業(yè) 。 ?項(xiàng)目一期 0