【正文】 城市功能提升交通時(shí)間縮短居住環(huán)境改善片區(qū)開(kāi)發(fā)升溫居住郊區(qū)化白領(lǐng)置業(yè)群增加次級(jí)商務(wù)中心城市功能強(qiáng)化輻射范圍擴(kuò)大集客能力增加商業(yè)中心強(qiáng)化沿線中小戶升溫辦公區(qū)域集中城市中心區(qū) 城市邊緣地鐵開(kāi)通輻射范圍增加居住群體擴(kuò)大支撐支撐地鐵對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響機(jī)理 113高速鐵路站點(diǎn)對(duì)于周邊發(fā)展的影響根據(jù)空間和時(shí)間的變化而呈現(xiàn)不同第一影響區(qū)域 —— 距離站點(diǎn)步行或者自行車(chē)距離 510分鐘，適合發(fā)展高等級(jí)功能，包括高級(jí)辦公、商業(yè)以及居住，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價(jià)最高、最先發(fā)展起來(lái)的區(qū)域 。改善城市投資環(huán)境地鐵的快速便捷使城市的距離越來(lái)越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來(lái)越大。110[關(guān)鍵字 ]：216。杭州城市面積較上海小，在發(fā)展過(guò)程中將更趨于緊湊，地鐵會(huì)在相近區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生多方面影響。● 軌道網(wǎng)絡(luò)所帶來(lái)的帶狀影響逐漸擴(kuò)大到面狀影響，隨著網(wǎng)絡(luò)的完善，商圈的增多，軌道交通帶來(lái)的是整個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)。中山公園上海軌道交通發(fā)展歷程第三階段：從 “ 線 ” 到 “ 面 ” 的轉(zhuǎn)變● 軌道成就商業(yè)中心 —— 中山公園中山公園商圈作為一個(gè)新興的區(qū)域，其發(fā)展速度較為迅速，主要得益于中山公園交通樞紐的規(guī)劃和建設(shè)。 上海軌道交通發(fā)展歷程第三階段：從 “ 線 ” 到 “ 面 ” 的轉(zhuǎn)變?nèi)?號(hào)線2023年 12月 26日，三號(hào)線一期通車(chē)，全長(zhǎng) 25公里，沿線設(shè) 19個(gè)車(chē)站。西延伸段： 自現(xiàn)在的西起迄站淞虹路向西延伸至虹橋交通樞紐。2023年 12月 26日，東延伸段（龍陽(yáng)路－張江高科技園區(qū)，地面路線）貫通，全長(zhǎng)增加至 。1991年遠(yuǎn)離軌道的房?jī)r(jià)較高1992年開(kāi)始軌道房?jī)r(jià)格升高軌道運(yùn)營(yíng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)上升上海軌道交通發(fā)展歷程第一階段：從 “ 無(wú) ” 到 “ 有 ” 的飛躍2023年莘莊站沿線房產(chǎn)價(jià)格與離車(chē)站距離的關(guān)系● 城市軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響是有一定范圍的；在軌道交通影響范圍內(nèi)，沿線房?jī)r(jià)隨距車(chē)站距離的增加而線性減少 。莘莊上海軌道交通發(fā)展歷程第一階段：從 “ 無(wú) ” 到 “ 有 ” 的飛躍 上海軌道交通 1號(hào)線在 1995年 5月通車(chē)前后，給沿線房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)了明顯變化?！? 1996年 12月 28日，一號(hào)線南延伸段（虹梅路至莘莊）試通車(chē)。● 1993年 1月 10日，南段錦江樂(lè)園站至徐家匯站上行線建成。新月麗苑、萬(wàn)科四季花城目 錄一 地鐵對(duì)城市生活的影響 …………………………………3二 地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ………………………………9三 上海軌道交通發(fā)展歷程 ………………………………....18四 杭州地鐵對(duì)城市房地產(chǎn)影響預(yù)測(cè) ………………………上海軌道交通發(fā)展歷程第一階段：從 “ 無(wú) ” 到 “ 有的飛躍第二階段：從 “ 點(diǎn) ” 到 “ 線 ” 的發(fā)展第三階段：從 “ 線 ” 到 “ 面 ” 的轉(zhuǎn)變上海軌道交通現(xiàn)狀及規(guī)劃自 1995年上海軌道交通 1號(hào)線通車(chē)來(lái)， 上海已有 8條軌道交通線路通車(chē)，１６３座車(chē)站 , ６個(gè)換乘站 ,通車(chē)?yán)锍?236公里 ，超過(guò)廣州（116公里）和北京（ 114公里），成為全國(guó)軌道交通線路通車(chē)?yán)锍套铋L(zhǎng)的城市。未來(lái) 地鐵商鋪眾多商家和投資客的 “ 必爭(zhēng)之地 ” 。 增值%軌道交通房地產(chǎn)及非軌道交通房地產(chǎn)價(jià)格增幅對(duì)比圖1995年，上海地鐵一號(hào)線的建成通車(chē)，給地鐵沿線的房地產(chǎn)注射了一支奇效強(qiáng)心劑。消費(fèi)方式目 錄一 地鐵對(duì)城市生活的影響 …………………………………3二 地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ………………………………9三 上海軌道交通發(fā)展歷程 ……………………………….......四 杭州地鐵對(duì)城市房地產(chǎn)影響預(yù)測(cè) …………………………地鐵對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去 目 錄一 地鐵對(duì)城市生活的影響 …………………………………3二 地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ………………………………9三 上海軌道交通發(fā)展歷程 ……………………………….......18四 杭州地鐵對(duì)城市房地產(chǎn)影響預(yù)測(cè) …………………………33地鐵對(duì)于城市生活縮短交通時(shí)間、完善生活配套、改變生活方式交通工具類(lèi)型 高峰運(yùn)量 (人 ) 速度公共汽車(chē) ～ 1萬(wàn)人 15～ 20km/h城市輕軌 1～ 4萬(wàn)人 25~35km/h地下鐵路 4～ 6萬(wàn)人 30~60km/h與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂 “ 地段 ” 概念今后將會(huì)隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，人們將趨向于考慮時(shí)間距離。城市機(jī)動(dòng)車(chē)量增長(zhǎng)的速度，不包括摩托車(chē)在內(nèi)，從 1995年每千人只有九輛，到 2023年每千人57年，到 2023年每千人 162輛，速度增長(zhǎng)是非常之快的。保留所有 權(quán) 利。填海工程已完成，在東涌新市鎮(zhèn)附近興建大嶼山物流園的可行性研究已完成，其余待開(kāi)發(fā)土地正在規(guī)劃中。12123東薈城富東商場(chǎng)4 住宅3333333香港國(guó)際機(jī)場(chǎng) 學(xué)校44454 公共服務(wù)及設(shè)施5555輪渡碼頭 公交車(chē)站北大嶼山公路核心舉措66東涌新市鎮(zhèn)分三期開(kāi)發(fā)，已建成的兩期以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及高密度住宅開(kāi)發(fā)為主，第三期建設(shè)以商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、文化設(shè)施為主，已建成的東薈城商場(chǎng)是區(qū)內(nèi)最大型零售及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 50 超市、家居用品、家電以及服飾將軍澳站上蓋君薈坊商場(chǎng)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目核心舉措64香港最新建的東涌新市鎮(zhèn)以線形發(fā)展，地鐵東涌線的開(kāi)通促進(jìn)了對(duì)外交通的聯(lián)系，依托當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)資源，東涌已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)集旅游、休閑、娛樂(lè)為一體的新市鎮(zhèn)。1982~1995年起步期1995~2023年快速發(fā)展2023年至今進(jìn)一步發(fā)展期? 60年代將軍澳、調(diào)景嶺和坑口一帶為漁村和重工業(yè)地帶?隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展為了解決日益嚴(yán)重的城市擁擠問(wèn)題? 1982年港府選擇了將軍澳區(qū)域內(nèi)臨近九龍的翠林、寶林以及坑口為新市鎮(zhèn)發(fā)展的第一批對(duì)象 ? 著力發(fā)展的是 公共屋村 和 廉價(jià)商品房 ? 市中心北 為將軍澳第二期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域? 1999年 4月將軍澳地鐵開(kāi)始興建 ， 2023年 4月 地鐵線路的開(kāi)通進(jìn)一步解決了對(duì)外交通的問(wèn)題 ，使將軍澳鎮(zhèn)從人口不足 1萬(wàn)人發(fā)展到 31萬(wàn)人?隨著人流量增大，在地鐵站附近興建更高要求的商業(yè)辦公住房 , 把其打造成繁華的商業(yè)市鎮(zhèn)中心 成為這一階段的任務(wù)? 政府已開(kāi)始對(duì)將軍澳發(fā)展做進(jìn)一步可行性研究，主要發(fā)展市中心南部、調(diào)景嶺、將軍澳第一期堆填期以及百勝角未開(kāi)發(fā)地區(qū)? 制定的土地建議主要包括減少發(fā)展密度、提供更多休憩及康樂(lè)設(shè)施 、靠海岸發(fā)展高級(jí) 休閑娛樂(lè) 場(chǎng)所等，力圖打造一個(gè)更具吸引力的新市鎮(zhèn) 核心舉措61公交站將軍澳工業(yè)邨將軍澳新市鎮(zhèn)的建設(shè)圍繞站點(diǎn)腹地展開(kāi)，目前開(kāi)發(fā)的區(qū)域?yàn)檎军c(diǎn)以北區(qū)域，以高密度住宅開(kāi)發(fā)為主體（占 90%），配有完善的生活配套設(shè)施（占 5%）和商業(yè)設(shè)施（ 5%）。元朗 561 西鐵、輕鐵及主要干路網(wǎng)使元朗及其周邊區(qū)域往來(lái)市區(qū)便利快捷。沙田 3591 63萬(wàn) 土地主要有吐露港填海而成，有東鐵和馬鞍山鐵路通過(guò)，對(duì)外聯(lián)接路網(wǎng)正進(jìn)行擴(kuò)展。n從 1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來(lái)，香港在 30年間先后興建了 9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門(mén)、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。高級(jí)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)核心區(qū)文教設(shè)施高檔住宅星級(jí)酒店政府大樓寫(xiě)字樓群旅游公園會(huì)展中心核心區(qū)54城市新中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)歷由住宅－辦公 — 商業(yè)的次序起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套 土地開(kāi)發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項(xiàng)目 中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級(jí)商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類(lèi)設(shè)施高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開(kāi)發(fā)次序城市新中心區(qū)成功開(kāi)發(fā)次序03年 45年 610年 10年后時(shí)間開(kāi)發(fā)類(lèi)型216。寫(xiě)字樓、高級(jí)住宅、星級(jí)酒店南京河西新區(qū)：216。核心區(qū)一般由政府大樓、市級(jí)公建組團(tuán)如會(huì)展、體育中心來(lái)承擔(dān)53多種功能復(fù)合、多個(gè)組團(tuán)共存是新城市中心的主要特征深圳中心區(qū)：216。南京216。南京216。新城市中心功能構(gòu)成216。南京河西新城216。老竹葉山汽車(chē)市場(chǎng)整體搬遷進(jìn)入， 簽約進(jìn)駐率達(dá) 95%。p內(nèi)含汽車(chē)、鋼材、副食調(diào)料、 4S店群、汽車(chē)配件交易 中心、五金機(jī)電博覽交易中心、現(xiàn)代物流中心 七大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ，以及 200畝的汽車(chē)主題公園。 90100㎡ 的 2房和 90100、 140150㎡ 的 3房銷(xiāo)售情況?10月 30日開(kāi)盤(pán)，本次推出 396套，當(dāng)日銷(xiāo)售 243套，銷(xiāo)售均價(jià) 10000元 /㎡ (含 2023元 /㎡ 裝修 )，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為 61%；?開(kāi)盤(pán)活動(dòng)：交 2萬(wàn)元認(rèn)籌金客戶享受價(jià)格 1萬(wàn) /㎡ ，開(kāi)盤(pán)后不享受此價(jià)格 4號(hào)樓（紅色）為此次開(kāi)盤(pán)樓棟（ ）客戶情況：u 客戶組成： 80%來(lái)自漢口中心區(qū)建設(shè)大道沿線客戶u 客戶職業(yè)： 50%為私營(yíng)業(yè)主為主，公務(wù)員u 客戶購(gòu)買(mǎi)實(shí)力： 60%客戶是一次性付款， 40%客戶首付 5成。地理優(yōu)勢(shì)， 與武漢核心區(qū)域的天然聯(lián)系政策優(yōu)勢(shì)， 四大居住新城中唯一在漢口的新城配套優(yōu)勢(shì)， 城市配套和交通設(shè)施的持續(xù)改善與落實(shí)后湖將成為未來(lái)漢口的居住中心規(guī) 劃利好45項(xiàng)目所在西片區(qū)集區(qū)域行政中心、體育中心于一體，片區(qū)價(jià)值平臺(tái)最高規(guī) 劃利好市民之家市民之家p建成時(shí)間： 2023年p總投資： 9億元p規(guī)模： 總占地約 10萬(wàn)平方米，最高為七層，總高度 55米p社會(huì)效益： 全國(guó)最大的辦事大廳之一，武漢市政服務(wù)的大窗口，全市面對(duì)公眾與企業(yè)的審批和公共服務(wù)事項(xiàng)都將在此設(shè)窗口，實(shí)現(xiàn) “ 一樓式辦公，一窗式收費(fèi)，一站式服務(wù) ” 。規(guī) 劃利好p武漢大道是橫跨漢口、武昌， 時(shí)速 60公里的城市快速路 。該片區(qū)交通、配套等基礎(chǔ)設(shè)施已基本完善，是四個(gè)規(guī)劃新城中最成熟的社區(qū)。后湖新城定位： “ 和諧生態(tài)居住新城 ” 板塊規(guī)劃用地面積： 里。層次的高度也在提升。 商業(yè)瓶頸在制約后湖發(fā)展的同時(shí)，也致使大量消費(fèi)力外流，三江航天雙商業(yè)瓶頸在制約后湖發(fā)展的同時(shí)，也致使大量消費(fèi)力外流，三江航天雙城的集中商業(yè)體可以輻射到大量后湖片區(qū)的客戶。39雖大配套齊備和高端，但生活、娛樂(lè)休閑配套缺乏，成為制約后湖片區(qū)人氣和認(rèn)可度的關(guān)鍵n后湖配套現(xiàn)狀十分簡(jiǎn)單 ：中百倉(cāng)儲(chǔ)超市，以調(diào)料，鋼材和汽車(chē)為主的中環(huán)商貿(mào)城，塔子湖體育中心一期，農(nóng)家小館等；n缺乏休閑娛樂(lè)配套 ：目前后湖嚴(yán)重缺乏供居民休閑娛樂(lè)的大型場(chǎng)所。廣。武昌漢陽(yáng)漢口中心區(qū)后湖38武漢大道、二七大道和三條地鐵線改變了項(xiàng)目的交通條件，也可能改變項(xiàng)目的產(chǎn)品寬度n武漢大道 全長(zhǎng) ，主線設(shè)計(jì)時(shí)速 60公里， 從項(xiàng)目地塊走武漢大道到漢口中心區(qū)沿江道的路程縮短到 9公里，行車(chē)時(shí)間不到 10分鐘，計(jì)劃 2023年建成；n武漢二七長(zhǎng)江大橋進(jìn)一步加強(qiáng)了漢口和武昌的聯(lián)系 ，2023年建成后，二環(huán)線北部環(huán)線將率先打通。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩詤^(qū)域交通區(qū)位規(guī)劃區(qū)域配套 三年的時(shí)間，體育中心、市民中心和金橋大道陸續(xù)上馬落成。商品房建設(shè)用地通過(guò)招拍掛的形式取得。產(chǎn)品趨向高端物業(yè)化，高端化后湖市場(chǎng)產(chǎn)品素質(zhì)目前處于房地產(chǎn)市場(chǎng)蛻變期，隨著城市的發(fā)展和時(shí)間的推移，必然向更高層級(jí)發(fā)展。城市氛圍基本形成216。市政配套基本完善，區(qū)域價(jià)值開(kāi)始彰顯；216。市政配套進(jìn)入收獲期216。市政配套開(kāi)始建設(shè)216。南國(guó)北都 10萬(wàn)㎡ 7萬(wàn)㎡ 大 潤(rùn)發(fā) ，金逸影城，肯德基潛在商 業(yè) 面 積 ： 約 46萬(wàn)㎡（因不構(gòu)成 競(jìng) 爭(zhēng)，未包含 專(zhuān)業(yè) 市 場(chǎng) 竹葉山中 環(huán) 商 貿(mào) 城后 續(xù)約 42萬(wàn)方的商 業(yè) 體量）23照片照片24開(kāi)發(fā)背景分析 4——企業(yè)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)25漢口花園二期 周邊有一定生活氛圍n不利因素：252。公園：百步亭花園，除各小區(qū)的配套綠地外，道路綠化基本未建設(shè)。216。交通線路如下：到黃陂： 292， 293， 229到武昌： 72 80 555到漢口、漢陽(yáng)： 57 62 5654 71 80 71 50 6270 72 59 80 248等區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩?區(qū)位地位項(xiàng)目屬性 區(qū)域交通區(qū)域交通區(qū)域配套12區(qū)域教育、商業(yè)、醫(yī)療等基礎(chǔ)生活設(shè)施分布不均衡，覆蓋率低，規(guī)模檔次普遍不高覆蓋率低、檔次低關(guān)鍵詞：區(qū)域生活配套現(xiàn)狀 :216。對(duì)內(nèi)交通體系： 僅設(shè)有百步亭花園、塔子湖兩處公交首末站點(diǎn)。區(qū)域已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)包括百步亭花園、新地東方、漢口花園等，隨著不斷開(kāi)發(fā)，配套逐漸齊全，居住氛圍漸佳。區(qū)位： 后湖新城板塊北到三環(huán)線，南到京廣鐵路、西到姑嫂路，東到解放大道跟漢黃公路。 風(fēng)華天城南國(guó) 目前公司累計(jì)建筑面積逾 100萬(wàn)㎡，且商業(yè)多處于