【正文】 ? （ 2）多因素敏感性分析，是假設兩個或兩個以上互相獨立的不確定因素同時變化時，分析這些變化的因素對經(jīng)濟評價指標的影響程度和敏感程度。已知住宅項目總建筑面積為 2023平米，銷售稅金及附加稅率為 %，預計每平米建筑面積的可變成本為 1700元，假定開發(fā)期間的固定成本為 150萬元，計算盈虧平衡點時的銷售量和銷售單價。 盈虧平衡分析實際是一種特殊形式的臨界點分析。對該指標的分析，應結合國家宏觀經(jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展趨勢、企業(yè)所處競爭環(huán)境等具體條件判定。償債備付率在正常情況下應當大于 1。融資租賃費用可視同借款償還。 ? 利息備付率應當按年計算。 （ 5）項目資本金凈利潤率（ ROE） 項目資本金凈利潤率系指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)年平均凈利潤（ NP）與項目資本金（ EC）的比率。 [解 ] 年）()18( ?????tP（ 4）總投資收益率（ ROI） 總投資收益率系項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營期內(nèi)年平均息稅前利潤（ EBIT）與項目總投資（ TI）的比率。項目投資現(xiàn)金流量表中累計凈現(xiàn)金流量由負值變?yōu)榱愕臅r點，即為項目的投資回收期。算出內(nèi)部收益率第三步：用線性插入法（萬元）設的值第二步：再估萬元）設的值第一步：初估解%12%%%)12%15()(%12%,15()5%,12,/(80)4%,12,/(80 )3%,12,/(40)2%,12,/(60)1%,12,/(40200%12][2211????????????????????FIRRFIRRFIRRFNPViFIRRFPFPFPFPFPFNPViFIRR（ 3）投資回收期 tP投資回收期系指以項目凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。 [例 2] 標判斷方案是否可行。 財務內(nèi)部收益率是反映項目盈利能力常用的動態(tài)評價指標，可通過財務現(xiàn)金流量表計算。因此， 財務凈現(xiàn)值指標判別準則是：若FNPV≥0，則方案可行；若 FNPV＜ 0，則方案應予拒絕 。 ? 財務分析報表 財務分析報表 基本財務報表 輔助報表 利潤與利潤分析表 現(xiàn)金流量表 財務計劃現(xiàn)金流量表 資產(chǎn)負債表 建設投資估算表 借款還本付息估算表 項目投資使用計劃與資金籌措表 流動資金估算表 建設期利息估算表 營業(yè)收入 總成本費用估算表 現(xiàn)金流量表 ? 1）、項目投資現(xiàn)金流量表 ? 2）、項目資本金現(xiàn)金流量表 ? 3）、投資各方現(xiàn)金流量表 ? 利潤與利潤分配表 ? 財務計劃現(xiàn)金流量表 ? 資產(chǎn)負債表 ? 借款還本付息計劃表 項目盈利能力分析指標 （ 1） 財務凈現(xiàn)值 （ FNPV） 財務凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的 基準收益率 或投資主體設定的折現(xiàn)率，將方案計算期內(nèi)各年發(fā)生的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到 建設期初的現(xiàn)值之和。 5）進行不確定性分析 6）作出項目財務評價的最終結論。 程序 1）、熟悉建設項目的基本情況 熟悉建設項目的基本情況包括目的、意義、要求、建設條件和投資環(huán)境，做好市場調(diào)查研究和預測、項目技術水平研究和設計方案。 1. 項目的盈利能力 項目的盈利能力是指分析和測算建設項目計算期的盈利能力和盈利水平。 財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主。 ? 室外工程估算值 =（ 2550＋ 306） 10%= ? 建筑安裝工程費用 =2550＋ 306＋ = ? （ 2） 設備及工器具購置費 ：考慮中央空調(diào)系統(tǒng)，辦公自動化系統(tǒng)及火災自動報警系統(tǒng)等的設備購置，估算費用暫為 1000萬元； ? （ 3） 工程建設其他費用 ： ? 1）土地使用費：由于辦公樓為原址上修建，故土地費用不列。 ? 投資估算費用： ? （ 1） 建筑安裝工程費用 ：根據(jù)房屋結構及標準，結合當?shù)卦靸r水平及市場狀況，按單位指標估算法進行估算。分年均衡貸款，第一年貸款 1000萬元，第二年貸款 1540萬元，第三年貸款 2300萬元，第四年貸款 2890萬元，年利率為 %，試計算該項目建設期的貸款利息。 ? 1）、漲價預備費估算 。因為地區(qū)、年代不同，設備與材料的價格均有差異，調(diào)整方法可以按主要材料消耗量或“工程量”為計算依據(jù)；也可以按不同的工程項目的“萬元工料消耗定額”而定不同的系數(shù)。其表達式為： iP iQ n K Iii格）。 [解 ]輪胎工廠的生產(chǎn)流程基本上屬于固體流程，因此在采用朗格系數(shù)法時，全部數(shù)據(jù)應采用固體流程的數(shù)據(jù)。 ?????????ciciKKCKKEC))1(1KKKKELLci（。這種方法是以設備費為基數(shù)，乘以適當系數(shù)來推算項目的建設費用。3239。計算公式為： IPfPfPfEC ?????? ...... )1( 332211式中 C—— 擬建項目的建設投資額； E—— 根據(jù)設備清單按現(xiàn)行價格計算的設備費（包括運雜費）的總和； P P P3—— 表示已建成項目中的建筑、安裝及其他工程費用分別占設備費的百分比； f f f3—— 表示由于時間因素引起的定額、價格、費用標準等變化的綜合調(diào)整系數(shù)； I—— 擬建項目的其他費用。 選取 x的原則是：靠增加設備、裝置的數(shù)量，以及靠擴大生產(chǎn)場所擴大生產(chǎn)規(guī)模時， x取 ～ ； 靠提高設備、裝置的功能和效率擴大生產(chǎn)規(guī)模時， x取 ～ 。 ? 計算公式： ? 式中， C1 ——已建類似項目的靜態(tài)投資額； ? C2 ——擬建項目靜態(tài)投資額； ? Q1——已建類似項目的生產(chǎn)能力； ? Q2——擬建項目的生產(chǎn)能力； ? f ——不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)。 建設項目投資估算費用組成 建設項目總投資 流動資金 固定資產(chǎn)投資 建筑安裝工程費 設備及工器具購置費