【正文】 所有的新進人員接受培訓，培訓結束后，考核業(yè)務員的基本知識，表達能力，服務意識，應變能力等綜合素質情況。 ? 物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制 1，領導制度：如董事會制度，總經(jīng)理制度； 2，職能制度：辦公室職責，開發(fā)部職責，經(jīng)營部職責等； 3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責任； 物業(yè)管理的基本程序 ? 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護 配套設施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。 2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機構設置。（ 3）有固定的注冊及經(jīng)營地點。 3，重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可通過。 （ 6）有權選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔專項管理業(yè)務。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。 竣工驗收程序流程圖 ? 不合格 施工收尾階段 竣工準備階段 竣工預驗（施工單位） 結果 竣工初驗 結果 正式驗收 結果 工程交接 返修，補修 物業(yè)公司 ? 概述 1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎設施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。 質量控制 ? 特點 1，全面性 2，及時性與主動性 3，標準的動態(tài)性 4，連續(xù)性和相關性 ? 前期策劃階段：確定質量目標； ? 設計階段：設計質量控制和實施方案的質量控制； ? 實施階段：材料和設備的質量控制，工藝質量控制，施工工序質量控制等； ? 竣工驗收階段：工程驗收及工程驗收交付的質量控制； ? 銷售及后期服務階段：建立質量檔案和運行質量的監(jiān)督； 合同管理 ? 選擇合適的合同種類： 1，總價合同； 2，單價合同； 3，成本加酬金合同； ? 決定合適的招標方式 1，公開招標； 2，議標； 3，選擇性競爭招標； ? 確定重要的合同條款 1，適用于合同關系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點及程序等； 2，付款方式； 3，合同價格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價上漲，匯率變化等對合同價格進行調(diào)整； 4，合同雙方分性的分擔； 5，對承包商的激勵措施； ? 6，設計合同條款，通過合同保證對項目的控制權，并形成一個完整的控制體系； ? 7，為了保證雙方的誠實信用，必須有相應的合同措施； 安全管理 ?業(yè)主和承包商都應重視安全與環(huán)境保護的目標控制。 ? 變更控制系統(tǒng)應該包括某些程序，用來處理無須審查而批準的變更。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權變更的批準層次。 整體變更控制要求： ? 維護執(zhí)行情況測量基準計劃的完整性 —所有批準的變更應該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準計劃。 項目管理信息系統(tǒng)。 ? 下圖描述了知識領域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風險、質量和人員配置。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。 項目管理信息系統(tǒng)。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。典型的授權形式是開始某具體活動或工作包的書面授權。諸如領導 、溝通和談判等一般管理技術對有效的項目計劃實施來說是必不可少的。 ? 輔助管理計劃 ? 未解決事宜和未定的決策 ? 組織結構圖 項目章程 ? 項目章程是正式確認項目存在的文檔，它應該直接或參見其它文件以包括以下文件： ? 項目要滿足的商業(yè)需求 . ? 產(chǎn)品或服務描述 . ? 項目章程應當由項目以外的負責人發(fā)布，其地位根據(jù)項目的需要而定。 ? 應該明確區(qū)分項目計劃和項目執(zhí)行情況基準計劃。 ? 人事管理 —雇傭和解雇的指導方針、雇員表現(xiàn)評審。 2. 項目選定 社會的某種需要可以通過多種不同的項目來滿足。 ? 項目越大，風險也越大。 ? 社會因素：項目、過程或產(chǎn)品對就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。 相關概念和信息 3 報酬率 [Rate of Return]—項目建議的報酬率應大于資金在目前使用中所賺得的報酬率。 相關概念和信息 2 管理費包括： ? 行政費用，如租金和費用、職員薪金、主要的和其他的服務、保險、文具等等； ? 普通管理人員的薪水和費用； ? 行政機構、機器和家具上的折舊。 一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項目的財務可行性，而且需要考慮無形成本和收益。 ? 分析步驟： 識別有利部件并賦予權數(shù)； 計算優(yōu)點值（ Figure of Merit 簡稱 FOM)。 （ 6)風險和不確定性。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 ? 4，可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)。 ? 其作用表現(xiàn)為： 1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查 市場調(diào)查的內(nèi)容： 1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟科技，文化風俗等； 2，中觀環(huán)境：所在城市的建設與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應量與總需求量等情況； 3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費者的需求狀況。 三，市場性 1，以市場需求為導向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子； 2，房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項目構思的思路，定位方式也要變； 3，在現(xiàn)有的基礎上，造就市場，創(chuàng)造市場。 有效利用時間（零碎時間） 盡量一次性處理大部分時間 周末，如果你完成了全部目標，就獎賞你自己。 每天結束時，列出第 2天要做的事情。 ? ， ? 織起來。“疑人不用，用人不疑”。 項目經(jīng)理部 項目經(jīng)理部 ? 項目經(jīng)理部的作用 1，負責項目全過程的管理工作，是企業(yè)在該項目的管理層，同時對作業(yè)層有管理與服務的雙重職能； 2，為項目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當好參謀，同時執(zhí)行項目經(jīng)理的決策意圖； 3，項目經(jīng)理部不但要完成項目管理和專業(yè)管理任務，同時要協(xié)調(diào)各個部門之間，管理人員之間的關系，發(fā)揮每個人的崗位作用； 4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負責； ? 項目經(jīng)理部的運作： 1，選擇合適的成員，形成一個完整的工作群體； 2，使各個成員了解項目經(jīng)理部的目標和任務； 3，明確項目經(jīng)理部各個部門及其成員的職責和權力； 4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務，開始推進工作。 ? 通過分標可以明確地，靈活地對項目目標實現(xiàn)控制。事業(yè)部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項目公司的主要職能為工程建設、配套和銷售。 ? 從房地產(chǎn)項目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負責項目前期的立項、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。 PMBOK 項目管理知識體系 項目過程和整體化 項目管理 基本概念 內(nèi)外環(huán)境 項目核準 范圍規(guī)劃 范圍定義 范圍核實 范圍改變控制 項目范圍管理 項目質量管理 質量規(guī)劃 質量保證 質量控制 質量風險管理 風險鑒別 風險估量 風險對策 風險控制 項目時間管理 活動定義 活動排序 活動時間估算 進度計劃 進度控制 項目人力資源管理 組織規(guī)劃 人員招聘 隊伍組織 項目采購管理 采購規(guī)劃 詢價與招標 資源選擇 合同管理 合同終結 項目費用管理 資源規(guī)劃 費用估算 費用預算 費用控制 項目溝通管理 溝通規(guī)劃 住處傳輸 進度報告 驗收報告 項目交接管理 項目目標再評估 接收人員培訓 機構改組 經(jīng)營流程改造 主要的一般管理技能 ? 金融和會計、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售； ? 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術規(guī)劃和實施規(guī)劃； ? 組織結構、組織行為、人事管理、補償、福利和職業(yè)培養(yǎng)； ? 通過激勵、授權、監(jiān)督、團隊建設、沖突管理和其他技術來處理各種工作關系； ? 通過個人時間管理、壓力管理和其他技術來進行自我管理。 ? 本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備 . 29 項目資源 ? 資源 : 一切具有現(xiàn)實和潛在價值的東西 ? 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源 ? 人力和人才 (man)、材料 (material)、機械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學技術 (method of ST)及市場 (market)等 .7M ? 項目管理作為方法和手段，也是資源。 5．資產(chǎn)清理。 結束階段 ? 項目結束的有關工作 ? 1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設備等），辦理備案證。 6． 合同管理（質量、費用、進度、范圍、安全等控制）。 2． 取得土地使用權（可以在第一、二階段）。 4． 確認項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質量標準的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預算、項目的工作結構分解、項目政策與程序的制訂、風險評估） 5． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構參與）。 ? 本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。 開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容 ? 三大階段 1，前期的準備階段； 2，建筑施工階段； 3，經(jīng)營階段 前期的準備階段 ? 主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權出讓、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、審定設計方案通知書等，方可開工建設。 第一章：房地產(chǎn)項目管理概論 ? 什么是項目 ? 什么是項目管理 ? 開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容 ? 項目的生命周期 ? 項目資源 ? 國際項目管理發(fā)展 ? 中國項目管理狀況 ? 項目管理知識體系 項目的含義 ? 對確定性對象按限定時間，費用和質量標準完成的一次性任務。 ? 代理行：服務于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務量大，系統(tǒng)性強，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設項目整個生命周期的項目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質，時刻維護自身的聲譽。房地產(chǎn)行業(yè)項目管理 Presented by Stephen 前言 ? 項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項目管理已廣泛應用于各個行業(yè)。 概述 ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)