【正文】 2023年 2月 8日星期三 6時(shí) 48分 55秒 18:48:558 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 8, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 。 :48:5518:48Feb238Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 2月 8日星期三 6時(shí) 48分 55秒 18:48:558 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :48:5518:48:55February 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , February 8, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。起點(diǎn)過(guò)高難于接受，增長(zhǎng)過(guò)快難于適應(yīng)。這方面還算次要，關(guān)鍵在于這類項(xiàng)目的操作要點(diǎn)就在于：短、平、快。 二、街區(qū)內(nèi)各開(kāi)發(fā)商政策無(wú)法統(tǒng)一 首先政策不統(tǒng)一就無(wú)法建立一個(gè)有規(guī)則、有序的商業(yè)步行街，招商政策和業(yè)態(tài)會(huì)雜亂，后續(xù)發(fā)展也無(wú)法預(yù)計(jì)，這對(duì)我們現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售是最大的潛在危機(jī)。 五、盡一切可能快速爭(zhēng)取及落實(shí)政府給街區(qū)的特殊政策。如：服裝店、影樓等 這類商家可根據(jù)總公司要求設(shè)計(jì)門(mén)面裝潢方案，方案經(jīng)審定后由我方人員或合作伙伴進(jìn)行工程實(shí)施 對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)考察后，制定可行合理的裝潢填補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn) 裝潢工程承包可以實(shí)行頂房政策，也是變相的產(chǎn)權(quán)銷售 三、商業(yè)步行街形象改造 街區(qū)景觀視覺(jué)系統(tǒng)，主要包括燈光、綠化、標(biāo)識(shí)等 在商業(yè)街內(nèi)分段加裝實(shí)木鐵藝靠背休閑椅，突出商業(yè)街的休閑特色 增加適量的獨(dú)立實(shí)木板房，對(duì)外進(jìn)行招商。 五、簽約程序 逼定銷售 客戶只要有 60%—70%的成交意向即馬上簽定《 商品房買(mǎi)賣協(xié)議 》 ，首次付款不限底額。 認(rèn)購(gòu)、登記客戶采取搖號(hào)式銷售方式。 報(bào)價(jià)的計(jì)算模式應(yīng)如下：（已確定的單套房子底價(jià) ﹢ 代理公司點(diǎn)內(nèi)收益） 247。 單純從房源位置上看自然是兩頭居高，中間偏低。 羊毛出在羊身上的原則。 先租后售 招商情況不達(dá)到預(yù)期狀況絕不放手銷售。 初步設(shè)想：以消費(fèi)者在各商家消費(fèi)單據(jù)為憑證進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品要大、要足、要實(shí)惠。 簽約程序 – 聘用或成立經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。 *街區(qū)雙側(cè)入口制作巨大 Logo標(biāo)識(shí)，成為商業(yè)街區(qū)位的最明顯標(biāo)識(shí)。 *步行街兩頭懸掛大幅廣告噴繪面，形成對(duì)外視覺(jué)沖擊。 二、材料制作及現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì) 材料制作： DM宣傳海報(bào)或冊(cè) 人員統(tǒng)一服飾及標(biāo)識(shí) 人員統(tǒng)一招商說(shuō)辭及培訓(xùn) 招商談判模擬對(duì)練 現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)： 重新布置售樓處，門(mén)頭在銷售處基礎(chǔ)上體現(xiàn)“招商處”。 招商源接洽方式： 單獨(dú)會(huì)面接洽，運(yùn)用在重點(diǎn)品牌商家。 善用各類營(yíng)銷策略變相造勢(shì)。 迎合商家的心理需求，大力宣傳政府區(qū)域的規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展的前景。 第四部分 招商營(yíng)銷推廣策略 一、營(yíng)銷推廣的主線及原則 主動(dòng)出擊，尋找招商源進(jìn)行實(shí)際推薦和談判。自助銀行 在商業(yè)街兩頭各設(shè)一處自助銀行 對(duì)于特殊商業(yè)業(yè)態(tài)制定特殊招商政策 品牌服裝店的招商除以上政策外再增加每平方米 300——400元的裝潢支持，當(dāng)然工程實(shí)施盡量控制在甲方管轄范圍內(nèi)。 –目標(biāo)指向高雅有品位的消費(fèi)群，步行街規(guī)劃為一家，與音像店、影樓臨近，與步行街的兩側(cè)。 –指向人群為準(zhǔn)備結(jié)婚青年，時(shí)尚青年（拍寫(xiě)真） –在繁華地段人流量大，做宣傳可提高知名度。 –網(wǎng)吧定為 3家（一個(gè)三層，兩個(gè)兩層）數(shù)量稍多，兩家較為合適，面積應(yīng)差不多。 187。應(yīng)以餐飲為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，方便快捷。 目前周邊區(qū)只有藥房、牙科門(mén)診，沒(méi)有普通門(mén)診。 –步行街規(guī)劃數(shù)量為一家，面積不小于 1000平米左右。應(yīng)當(dāng)分布在熱鬧區(qū)，如音像店、流行飾品店周圍。 –步行街結(jié)構(gòu)適合做美發(fā)，一層剪發(fā)，有衛(wèi)生間可設(shè)洗頭區(qū)，二層做頭。因?yàn)槊廊菰旱漠a(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)理念不同，同時(shí)消費(fèi)者的愛(ài)好不同，單獨(dú)一家難以對(duì)消費(fèi)者形成吸引力，無(wú)法形成選擇性。規(guī)劃2—3家在步行街的兩頭各一家，中間一家。 5=21000元（五年平均每年房租為 21000元） ***35000*5247。但由于執(zhí)行租五免二，頭兩年不用交租金，后三年每年付。提供經(jīng)營(yíng)策劃及推廣思路 187。對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一的劃分，并按規(guī)劃進(jìn)駐 187。中間要穿插可供人們休息和放松的休閑性餐飲配套機(jī)構(gòu)。 品牌店面招商的難度 正因?yàn)辇埧谑惺强h級(jí)市，品牌商家大多為三線加盟，往往這類品牌對(duì)這樣的城市只做一個(gè)店面的定位和加盟。比如說(shuō)進(jìn)深小、停車不便、無(wú)法解決油煙排放，營(yíng)業(yè)本身的雜亂對(duì)周邊社區(qū)的影響等。 無(wú)人愿意先吃“螃蟹” 大家擔(dān)心的是先進(jìn)，到底是能吃“螃蟹”，還是要“倒大霉”。這種情況也只出現(xiàn)在個(gè)別商鋪上，大多數(shù)出租困難，仍未找到合適商家。 我們做過(guò)一些市場(chǎng)問(wèn)卷，其中最讓我們驚訝的有這么個(gè)案例。 受地方消費(fèi)能力和消費(fèi)總量的影響，往往一些品牌只允許黃縣有一家店面。自然黃縣商業(yè)的品質(zhì)性也 無(wú)法和地級(jí)城市相比較。黃縣大多以獨(dú)立店面存在。 業(yè)態(tài)分散、不規(guī)整，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。 (%)=4917元 第 三 部 分 松嵐商業(yè)步行街招商形勢(shì) 分 析 及 結(jié) 論 一、黃縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)所呈現(xiàn)出的市場(chǎng)現(xiàn)象和特點(diǎn) 商業(yè)集中區(qū)域較少，主要存在于老區(qū)域。 計(jì)算結(jié)果：（ 3320+166） 247。 –計(jì)算部分： *商業(yè)步行街現(xiàn)在報(bào)價(jià)核算，平均底價(jià)為 3320元每平米。 （ 2）分解： – 執(zhí)行 %是考慮到現(xiàn)今市場(chǎng)各類投資回報(bào)情況而制定的，它的原則不宜過(guò)高，也不宜過(guò)低。這種矛盾是我們要在銷售中重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，也就是說(shuō)怎樣能形成合適的價(jià)格又能被市場(chǎng)所接受?；谶@一點(diǎn)，我們可以選擇兩種方式：“先不賣造氣氛”在之前已經(jīng)被否定。 （ 2）客戶根本不認(rèn)為這里能形成商業(yè)氛圍。 三、適合松嵐商業(yè)步行街的銷售形式及結(jié)論 松嵐商業(yè)步行街在銷售方面現(xiàn)今所表現(xiàn)出來(lái)的嚴(yán)峻形式 （ 1）松嵐商業(yè)步行街現(xiàn)今還不具備政府給予的直接有影響的規(guī)劃和前景。市場(chǎng)上的成熟運(yùn)作并不多見(jiàn)。多處在老城區(qū)穩(wěn)定商圈的黃金地段，高租金、龐大的租賃市場(chǎng)流、高房?jī)r(jià)是這類項(xiàng)目的集中特點(diǎn)。成功項(xiàng)目也較多，例：威海大屋建材裝潢市場(chǎng)。 先不賣，造氣氛。幾年之前這類項(xiàng)目頗多。價(jià)格的體現(xiàn)一般會(huì)表現(xiàn)出中又偏高的特點(diǎn)，例如：煙臺(tái)萊山區(qū)迎春大街、黃縣西二環(huán)路、煙臺(tái)上夼西路等。不是大家不想租 ——租也租不出去、租不上價(jià)值，這很無(wú)奈！置業(yè)者和經(jīng)營(yíng)者都在等待商業(yè)氛圍的形成。 值得我們探討的是：是不在意回報(bào)率還是無(wú)法體現(xiàn)回報(bào)率，還是大家習(xí)慣于等待推遲的回報(bào)率？如果體現(xiàn)回報(bào)率，在市場(chǎng)上是否會(huì)形成一種興趣？這是值得我們嘗試的。比如說(shuō)在黃縣位置不好、氣氛差