【正文】 下午 2:0014:00:2914:00:2902下午 四月 2114:00April20232:00:2902,02,PM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。02,下午 2:0014:00:2914:00:2902下午 四月 2114:00April20232:00:2902,April2:00:29April 2:00:29 2023/4/2212:00四月 四月 21四月 2114:00:2914:00:29April 14:00:2914:00:2914:00Friday, 14:00:2914:00:2914:004/2/2023 四月 21四月 21Friday,? 與迪卡濃聯(lián)合舉行運(yùn)動(dòng)主題大型招商會(huì)? 7月份歷屆國(guó)際大賽及奧運(yùn)冠軍壁雕落成揭幕儀式。商 體 分組爭(zhēng)頂氣球賽 趣味踢毽賽7.4.灌籃大賽 SP活動(dòng)（ 5月份）? 主要促銷活動(dòng)：? 參加 “2023年上海之春房地產(chǎn)房交會(huì) ”現(xiàn)場(chǎng)舉辦 “讓生活動(dòng)起來(lái) ”激情宣傳活動(dòng)其它促銷活動(dòng)方案? 方案 1：? 參加在上海體育館舉辦 “全球關(guān)注的體育大賽 ——2023年世兵賽 ”廣告招商活動(dòng)，搭乘 “世兵賽 ”的新聞戰(zhàn)車將本案的 “體育地產(chǎn) ”要概念推向全市乃至全國(guó)。推廣方向：在向小戶型公寓發(fā)起最后總攻時(shí)，戰(zhàn)役的重點(diǎn)向 SOHO轉(zhuǎn)移，同時(shí)向商場(chǎng)部署兵力。運(yùn)動(dòng)街舞表演?表演現(xiàn)代爵士搖滾樂(lè)隊(duì)?、 ?200畝體育用地中，僅有 6萬(wàn)平方米的建筑?? 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷，并在 5月前將第一批客戶快速簽約? 劉翔閃亮登場(chǎng)，各路以劉翔為主打形象的媒體廣告（戶外、電視、報(bào)紙、雜志、 DM）全面跟上，開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)力轟炸? “用廣告做廣告 ”，以開(kāi)盤(pán)的良好銷售業(yè)績(jī)，結(jié)合項(xiàng)目自身特色，帶動(dòng)新聞性報(bào)道及炒作，讓項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)火爆申城? 利用假日（五一）房展會(huì)，進(jìn)一步拓展客源 雜志：《上海樓市》、《美家》電臺(tái)：以交通臺(tái)為頻道宣傳本案體育運(yùn)動(dòng)主題網(wǎng)絡(luò)：以搜房網(wǎng)為主要網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳本案體育運(yùn)動(dòng)主題市場(chǎng)升溫 （ 4月 10日 4月 17日） 推廣目的：繼續(xù)加大推廣力度，增加傳播頻率，拓展傳播層面，將大家的注意力聚焦到本案，將媒體的焦點(diǎn)聚積到本案，用廣告將本案 “煮沸 ”，蓄勢(shì)到高位，待開(kāi)盤(pán)轟然打開(kāi)。強(qiáng)勢(shì)登陸上海灘！市中心收藏 200畝生態(tài)動(dòng)感生活空間！ 新聞主題第一波新聞主題：△ 全體育運(yùn)動(dòng)特區(qū)登陸大上?！?體育地產(chǎn)呼之欲出，運(yùn)動(dòng)社區(qū)新鮮出籠。?n 以點(diǎn)及面，引爆市場(chǎng) 推出會(huì)員卡概念，用小小的一張卡，整合體育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)? 上海奧林匹克花園可謂體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)合的先行者，且不論其 “體育”概念與本項(xiàng)目的差異，而研究其曾經(jīng)推出的 “20年有效會(huì)員金卡 ”，可得出諸多值得借鑒之處。耳語(yǔ)運(yùn)動(dòng)，口碑營(yíng)銷 一、二手聯(lián)動(dòng)，全員營(yíng)銷 ? 普潤(rùn)地產(chǎn)運(yùn)作嫻熟的一、二手聯(lián)動(dòng)， “全員營(yíng)銷 ”營(yíng)銷手段，已在 “南京益來(lái)名人城市酒店 ”的銷售戰(zhàn)役中得以充分施展。? 劉翔無(wú)論從行業(yè)、形象、氣質(zhì)甚至從區(qū)域（成長(zhǎng)在普陀，小學(xué)就在本項(xiàng)目附近）各方面考慮，都與本項(xiàng)目極為匹配。推案步驟小戶型為先，迅速積聚人氣，引起市場(chǎng)關(guān)注。 推廣總思路，提升本案的檔次，擴(kuò)大品牌形象和知名度，緊接著推出系列產(chǎn)品廣告，力求將每個(gè)產(chǎn)品的特色做到廣而告之，并最終促成目標(biāo)客戶的購(gòu)買(mǎi)行為。自由堡壘 上海新體育城－奇跡場(chǎng) RUSH活力館 “動(dòng) ”——是指商場(chǎng)主營(yíng)體育運(yùn)動(dòng)類商品。 磁力大廈 RUN大廈 韻動(dòng) 奇 “一套 ”——既可引申為一套房子，也可引申為自己的一套人生觀、價(jià)值觀和生活觀?！疤斓?”——?dú)鈩?shì)磅礴，又有空間的含義。Club HouseClub House是讓居住轉(zhuǎn)化成一種小團(tuán)體間自發(fā)聚合的 Club生活模式，其鄰里間完全是志同道合的朋友關(guān)系，正是本案豐富多彩的體育項(xiàng)目形成了這種Club氛圍，人們以各自鐘愛(ài)的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目自發(fā)形成了一系列 Club，生活從此和健康、個(gè)性、快樂(lè)、朋友走在了一起。因此， “生活 ”是我們需要改進(jìn)和創(chuàng)造的客體。因?yàn)槿绱舜笠?guī)模、且極富特色的綜合性運(yùn)動(dòng)居所在本市可謂絕無(wú)僅有。因此，種類齊全。? 《 動(dòng) 天地俱 樂(lè) 部金卡會(huì) 員 入會(huì) 細(xì)則 》（略）? 《 動(dòng) 天地俱 樂(lè) 部金卡申 請(qǐng) 表 》（略）? 《 上海市 總 工會(huì)滬西工人文化 宮 體育中心會(huì) 員 章程 》 （略）推推 ? 整個(gè)體育中心采用 “會(huì)員制 ”的經(jīng)營(yíng)模式 ? 具體而言，與體育場(chǎng)聯(lián)合發(fā)行 10年（或 20年）會(huì)籍制的金卡（以下簡(jiǎn)稱 “金卡 ”） ? 上海奧林匹克花園可謂體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)合的先行者，且不論其 “體育 ”概念與本項(xiàng)目的差異，而研究其曾經(jīng)推出的 “20年有效會(huì)員金卡 ”，可得出諸多值得借鑒之處。普潤(rùn)認(rèn)為，準(zhǔn)確地把握住 “體育產(chǎn)業(yè) ”的概念并與本項(xiàng)目結(jié)合起來(lái)，將成為整個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。? 在發(fā)達(dá)地區(qū)如上海、北京這樣的大型都市，體育產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始由萌芽期向發(fā)展期轉(zhuǎn)變。 階段內(nèi)商鋪產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者收取返租回報(bào)階段內(nèi)商鋪產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者收取返租回報(bào)裙房商業(yè)鋪位的銷售方式示意圖15000元 /m2新體育 /普潤(rùn)合同價(jià)19000元 /m2普潤(rùn)銷售標(biāo)價(jià)10元 /m2+第一年商家租金15000元 /m2普潤(rùn)銷售合同價(jià)交發(fā)展商3990元 /m2（三年 7%）銷售收入提前支付新體育與普潤(rùn)成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 后兩年的租金收入作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司收益如上：真實(shí)的資金注入和務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)的搭建將很大程度的增強(qiáng)投資者的信心！ 普潤(rùn)已接觸的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司HK100（ SPORT100）上海迪美廣場(chǎng)有限公司 上海華盛貿(mào)易商場(chǎng)上海福民街小商品市場(chǎng)有限公司上海新七浦投資發(fā)展有限公司 上海伊美時(shí)尚廣場(chǎng)上海雄鵬置業(yè)有限公司 上海灘小商品皮具箱包批發(fā)市場(chǎng) 8 上海米蘭廣場(chǎng)有限公司上海福佑商廈有限公司 體育產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷策劃方案體育產(chǎn)業(yè)概述 =18750 元 /m2；本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A修正價(jià)格 A 權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 C修正價(jià)格 C 權(quán)重 =*[(++)]+*[(++)]+ 18750*[(++)]= /m2根據(jù)上述數(shù)據(jù)得出本項(xiàng)目商業(yè)的單套銷售價(jià)格大約為 RMB19300元 /M2左右。兩個(gè)面積段。商業(yè) 4層、 5層業(yè)態(tài)建議價(jià)格定位需解決問(wèn)題：這樣的產(chǎn)品，價(jià)格如何？項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)銷售狀況樓盤(pán)名稱 地址 戶套面積（平米 ） 租售價(jià)格（元 /平米） 測(cè)算整體 價(jià)格 目前租售情況中嵐大廈裙房中山北路2360號(hào)每層 1500，分割面積 200— 250/套； 1F、 2F商鋪， 3F、 4F、 5F辦公1F： 180002F： 1202315000左右1F、 2F銷售率： 100%3F— 5F出租率： 75%鎮(zhèn)坪路 28弄商鋪 鎮(zhèn)坪路 28弄總建面約 5100；共 3層，每層面積 1700； 1F:只租不售2F:130003F:1000013000左右 無(wú)人租賃西門(mén)町 武寧路近東 新路總建面約 3600；共 4層，每層約900，單套 1020平方米1F:400002F300003F:250004F:2023028000出租率 80%（剩余 20%集中在 34F）頤寧苑商鋪曹楊路近武寧路總建面 5100；共3層，每層面積約 1700；自由分割1F:180002F:150003F:1202315000出租率 80%（剩余 20%集中在 3F） 秋月楓舍 2期 “柏麗大街 ”和新影都商鋪由于其商業(yè)整體規(guī)劃和品質(zhì)都較高，租金水平位于首位； 本案周邊其它商業(yè)物業(yè)的租金水平基本為 46元 / M178。= 元 /m2；以項(xiàng)目 C為參考 :13000247。? 以本項(xiàng)目寫(xiě)字樓而言，根據(jù)單套面積、地段以及整個(gè)區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)情況判斷， 本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)主體為公司，而且基本上為內(nèi)資企業(yè)，企業(yè)規(guī)模為 40人（ 10平方米 /人）左右。 1541400 1541400綠地科創(chuàng)大廈 寧夏路 /中山路 12023 1001000 1201200綠地同創(chuàng)大廈 順義路 62號(hào) 13000 8 70124 91162綠洲廣場(chǎng)SOHO時(shí)代 中山北路 3058號(hào)88009500 6 60130 53124安天大廈 蘭溪路 141號(hào) 8500 4 30100 2585周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售狀況區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況? 普陀區(qū)目前商務(wù)基礎(chǔ)還比較薄弱，辦公樓數(shù)量稀缺且樓盤(pán)檔次品質(zhì)不高，但受上海西大門(mén)以及西北物流劃的影響，對(duì)寫(xiě)字樓的需求也會(huì)增多。1. 275=13725 元 /m2；以項(xiàng)目 C為參考 : 13500247。? 他們不太關(guān)心項(xiàng)目的租賃價(jià)格，比較重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的銷售價(jià)格、體育配套及生活配套、交通情況? 自用的客戶，如已擁有一套或多套房產(chǎn)，也同時(shí)會(huì)考慮項(xiàng)目的升值前景（體育、商業(yè)配套，規(guī)劃前景），確切而言，他們屬于 “自用 +投資”的客戶。?