【正文】 一月 216:54 下午 一月 2118:54January 24, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:54:5418:54:5418:54Sunday, January 24, 20231知人者智，自知者明。 6:54:54 下午 6:54 下午 18:54:54一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 24 一月 20236:54:54 下午 18:54:54一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 18:54:5418:54:5418:541/24/2023 6:54:54 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 一月 216:54 下午 一月 2118:54January 24, 20231行動出成果，工作出財富。 18:54:5418:54:5418:54Sunday, January 24, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 外接待開放（ 11/1） ——開 盤 （ 12/7）會員招募計劃開盤11月售樓處公開12月樣板房品鑒 開盤啟動會12月樣板房開放之日 巡展全球啟幕會員積分優(yōu)惠 +“ 1+1” 計劃開盤一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)之逼定策略靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 。+一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)競爭且激勵，末尾淘汰 我們將對銷售人員實行分組管理，而非傳統(tǒng)的個人業(yè)績考核，累計 3個月排名末尾的銷售團隊將被整體淘汰 。三大戰(zhàn)役 ——區(qū)域滲透、大量儲客一期推廣戰(zhàn)術(shù)三大經(jīng)濟圈巡展引爆暖場活動巡展活動定向營銷活動大活動引爆市場；會員積分活動鎖定活動客戶；申亞入會，積分優(yōu)惠大客戶拓展一期開盤活動總綱通過活動 提前儲客（重點城市首發(fā)、大客戶拓展、）通過活動 廣泛儲客（深入大客戶拓展、多點巡展、圈層小活動）通過 活動梳理、鎖定客戶（暖場活動客戶互動、大客戶意向推薦活動、開盤啟動會等）第一階段 第二階段 第三階段一期開盤前活動目標(biāo)坐銷 +行銷，兩手都要抓現(xiàn)場接待模式創(chuàng)新，職能優(yōu)化競爭且激勵，末尾淘汰現(xiàn)場執(zhí)行方針：主動應(yīng)對市場形勢的變化，模式創(chuàng)新，打造項目銷售 “ 鐵軍 ” ！模式 創(chuàng) 新，盡最大限度把客 戶轉(zhuǎn)化 為 成交！一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)坐銷 +行銷，兩手都要抓。各網(wǎng)絡(luò)媒體同步直播，會后報媒、網(wǎng)媒新聞發(fā)布、見面會重點回顧。萬種雕琢、一處奢想。天堂主角。線下模式創(chuàng)新，強化執(zhí)行力。鳥巢、高爾夫、游艇會和五星酒店國際頂級配套亞龍灣，頂尖度假濱海核心，一場頂尖的度假盛宴耀世登場！產(chǎn)品獨特賣點解析 3高端別墅、精品公寓奧特萊斯、精品酒店、奢侈品店、演藝中心、酒吧等一應(yīng)俱全不僅是商業(yè)中心，更是品位生活的標(biāo)簽產(chǎn)品獨特賣點解析 4產(chǎn)品分析結(jié)論一個 亞龍灣的城市綜合體一座 36萬㎡的精品精品之城一種 全新的生活體驗鑒策略行營銷Project ValueE項目再思考我們的產(chǎn)品規(guī)劃中有 OUTLETS、精品酒店、奢侈品購物中心、酒吧，我們有 33萬㎡，我們身處亞龍灣核心，我們有別墅和公寓，我們還是城市綜合體，所有這一切都是本案的核心要素。申亞是最早一批到海南建設(shè)投資的上海企業(yè)，也是迄今為止在三亞投資規(guī)模最大的上海企業(yè)，二十余年來先后在三亞開發(fā)了翡翠谷一期、二期、三期，經(jīng)過四年多的璀璨，申亞即將為三亞和亞龍灣獻(xiàn)上又一顆璀璨的旅游明珠。? 由于申亞系上海企業(yè)，在上海有各類資源，建議深挖上?？腿海唤阆等珖罡皇貐^(qū)，重點城市應(yīng)反復(fù)巡展，整合各類渠道資源，深度挖掘潛在客戶。? 業(yè)主都是老年人住的時間最長，給他們提供方便的服務(wù)很重要，老人也會帶來客群圈子，老人更希望跟熟悉的人住一起。如果建面 200m以上，最好有個書房或給主人自己享用的空間。? 我們的經(jīng)驗，別墅最好賣的是總價 300萬、建面 150左右的別墅。? 人群指向：分布很廣，近年雅居樂清水灣、華潤石梅灣等大盤均進(jìn)行每年度的全國性巡展推廣，力求更廣泛挖掘此類人群。 盡管海南島的開發(fā)存量令短期升值機會減少，各地樓盤紛紛打折促銷，但從 長線投資角度看，海南有其資源唯一性， 投資依然具有吸引力。? 近年，中部省會城市發(fā)展勢頭猛烈，新富階層崛起，投資需求旺盛。? 人群指向：大城市 70后和 80后智力型高級白領(lǐng)及企業(yè)家人群，創(chuàng)意設(shè)計、咨詢行業(yè)和國企普通員工及普通公務(wù)員等。中產(chǎn)階級正在成為海南度假產(chǎn)品的主力購買人群。擬合度最高 擬合度最低216。 分類客戶價值排序客戶定位與訴求分析擬合度最高 擬合度最低216。?景觀資源不是第一要素，更重視生活的便利性及居住地舒適感與品質(zhì)感；對市政配套及社區(qū)環(huán)境、完備的生活配套以及產(chǎn)品品質(zhì)等頗為關(guān)注；重視產(chǎn)品的附加功能及性價比，對價格敏感。 本方案僅考慮了申亞地塊中西地塊住宅部分面積，東地塊住宅暫不考慮? 市場 一房 主力面積段集中于 45108㎡，二房 主力面積段集中于 80144㎡，三房 主力面積段集中于 120210㎡。 ，不符合市場需求。? 項目為非海景資源產(chǎn)品，強調(diào)組團及產(chǎn)品內(nèi)部景觀；? 專注于別墅景觀提升及總價控制，大部分產(chǎn)品贈送面積在建筑面積的 200%以上；? 泰式獨棟別墅面積控制在 160㎡以下，贈送大面積花園，性價比極高；? 160㎡以下別墅去化速度（ 52套 /月）為 200㎡以上別墅的 。u住宅市場：政策末班車效應(yīng)疊加，重點城市成交量上升，庫存消化周期降低， 三亞降至 38個月。供應(yīng)上， 5070㎡嚴(yán)重供應(yīng)過剩， 7090㎡相對供需平衡；成交上， 7090㎡和 100120㎡最為熱銷，同時 120170㎡成交增長最快；供求比上， 220㎡以上戶型供應(yīng)稀少? 成交總價： 100200萬、 200300萬區(qū)間是市場成交主力，三亞 800萬以上高總價產(chǎn)品也極受市場追捧。MARKET ANALYSIS? 三亞市場呈現(xiàn)兩端化結(jié)構(gòu)， 200萬以下、 200300萬及 800萬以上等都占到較高的比例。INSIGHT THINKING……申亞思考 ——在三亞，掀起一場醞釀已久的 全新度假風(fēng)暴Content第一回 閱市場 /理思路第二回 尋客戶 /探市場第三回 剖項目 /尋價值第四回 鑒策略 /行營銷題問決解 題問析分 題問示揭 題問面直 閱市場宏觀分析Market AnalysisA3MARKET ANALYSIS? 2023第一季度海南分類物業(yè)成交對比11%2%87%6% 8%86%? 2023年海南市場別墅成交上升，酒店式公寓成交下降? 別墅銷售同比增長 3%，酒店式公寓同比減少 4%MARKET ANALYSIS? 2023第一季度海南分類物業(yè)成交分析15%78%7% 7%14%79%? 2023年三亞市場別墅成交上升，酒店式公寓成交下降? 別墅銷售同比增長 8%,酒店式公寓同比下降 7%MARKET ANALYSIS? 90㎡以下仍是市場成交主力，但比例從 上年 49%下降為 39%；? 120170㎡戶型成交面積占比增量最大；? 220以上大戶型成交有一定比例的增長；90220m2? 2023第一季度海南戶型面積段成交分析MARKET ANALYSIS200600萬 200600萬? 2023第一季度海南總價段成交分析? 千萬級以上高總價成交占比增加主要受陵水區(qū)域拉動；? 兩端成交占比增加，百萬以下總價成交占比增加；? 低總價與高總價成交分別明顯增加MARKET ANALYSIS? 三亞 20232023年市場月度成交表? 根據(jù)圖表觀察，每年 1月是三亞銷售額和銷售價格最高的月份MARKET ANALYSIS? 三亞 20232023年市場月度供求比? 根據(jù)上述表格，觀察三亞的成交面積和成交套數(shù)從長時間來看，處于上升趨勢? 三亞樓市成交均價基本維持在 2500030000元 /㎡間，最近成交均價稍有回落MARKET ANALYSIS? 相比陵水，三亞成交類型中，別墅的資金回收量占比正在降低。? 中高總價（ 500萬以上）的成交金額占比不到 1/3；? 中低總價區(qū)間中， 200300萬以下占比最大 。? 成交產(chǎn)品： 盡管別墅成交量上升，但公寓依然是市場成交主力補充說明u政策層面：全力推進(jìn)國際旅游島建設(shè)， 119億元推動水陸交通建設(shè)，中線高速 建設(shè)完成 70%， 進(jìn)一步擴大海南旅游市場容量。u成交市場：三月三亞以 6070㎡小戶型供應(yīng)為主，一至二房小戶型公寓受青睞u成交分析：成交以大盤為主，與大盤的知名度、營銷力度密切相關(guān)結(jié)論：小戶型公寓是市場青睞產(chǎn)品，尤其以二房為主； 10月至次年 2月是營銷高峰，應(yīng)抓住旅游旺季，做好營銷準(zhǔn)備宏觀 市場總結(jié)：閱市場競品市場Market AnalysisB? 海南在售主要別墅樓盤一覽表重點別墅產(chǎn)品主力面積段 0 100 200 300 400 500 600亞龍灣西山渡 700亞龍灣公主郡亞龍灣龍溪 29 800 900亞龍灣石溪墅亞龍灣高爾夫三亞的山萬科森林度假公園別墅華潤石梅灣九里別墅面積段市場結(jié)論：? 從市場主要產(chǎn)品供應(yīng)看，別墅戶型主要分布于