【正文】 一月 216:02 下午 一月 2118:02January 22, 2023n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:02:4418:02:4418:02Friday, January 22, 2023n 1知人者智，自知者明。 6:02:44 下午 6:02 下午 18:02:44一月 21n 楊柳散和風，青山澹吾慮。 22 一月 20236:02:44 下午 18:02:44一月 21n 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:02:4418:02:4418:021/22/2023 6:02:44 PMn 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 一月 216:02 下午 一月 2118:02January 22, 2023n 1行動出成果，工作出財富。 18:02:4418:02:4418:02Friday, January 22, 2023n 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 20分n 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 15分n 2. 為什么投資房地產(chǎn)可以避稅。獲知該成片荒地的面積為 2平方公里，適宜進行 “五通一平 ”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)?“小塊 ”“五通一平 ”熟地的單價為 ；貸款年利率為 10%；投資利潤率為 15%；當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的 6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的 4%。通常估算的是一次性的價格剩余。則：房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n V= =（萬元）n （四）估價結(jié)果：n 根據(jù)計算結(jié)果，并參考估價人員的經(jīng)驗，確定本估價對象2023年 5月 15日的購買總價為 8823萬元，約合每平方米建筑面積。n 年凈收益 =年有效毛收入－年運營費用n =－ n =（萬元）n 6. 確定資本化率。n 年有效毛收入 =31200351290%n =（萬元）n 4. 估算年運營費用。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n （ 6）經(jīng)常費平均每月 10萬元，包括人員工資、水電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。n （ 2）租金平均每月每平方米 35元。 該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選用收益法。n ① 年有效毛收入 =30045365（ 1－ 20%） =（萬元）n ② 年運營費用 =30%=（萬元）n ③ 年凈收益 =－ =（萬元）n ④ 旅館價值 =247。n 實際收益： 在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能用于估價。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 4. 相關概念n 潛在毛收入： 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。n 該題主要是注意重新構(gòu)建價格應為估計時點時的。n n 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府規(guī)劃變化等。n 發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算。n ④ 投資利息n 包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論他們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n （ 1）搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料n 房地產(chǎn)價格通常由下列 6大項構(gòu)成：n ① 土地取得成本n 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為下列 3種：n ，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金等。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 3. 適用的對象：n 只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。n 估算該寫字樓 2023年 10月 1日的正常市場價格如下：n 1. 計算公式 :n 比準價格 =可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)n 2. 比準價格：n A=5000 (1－ 1%)3(1+5%)5 =(元 / m2)房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n 3. 比準價格：n 4. 比準價格：n 5. 將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則：n 估計對象價格（單價） =（ ++） 247。n n 如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術平均。n n ① 簡單算術平均數(shù)n 把修正出的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個價格。房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n （ 3）實物狀況修正n 實物狀況比較修正的內(nèi)容，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度（屬于估價對象之外的部分）、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。n n 將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，并將其作為估價對象的價格。如拍賣、招標等。n （ 2）急于出售或急于購買的交易。它們之間的換算如下： 套內(nèi)建筑面積下的價格建筑面積下的價格 = 建筑面積下的價格 = 套內(nèi)建筑面積下的價格 = 使用面積下的價格使用面積下的價格房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價方法n （ 5）統(tǒng)一面積單位n 平方米下的價格 =畝下的價格 247。n （ 2）統(tǒng)一采用單價n 單價，通常為單位面積上的價格，其中土地除了單價，還可為樓面地價。n （ 6）可比實例的交易類型應與估價目的吻合。n （ 3）可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。n 步驟 ：n n n n n n 6. 進行房地產(chǎn)狀況修正n 房地產(chǎn)估價方法n n 搜集交易實例時，須搜集的內(nèi)容一般應包括：n （ 1）交易雙方的基本情況和交易目的；n （ 2）交易實例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；n （ 3）成交日期；n （ 4）成交價格；n （ 5）付款方式；n （ 6）交易情況，如交易稅費的負擔方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。n 原理 ： n 房地產(chǎn)估價對象的未知價格可通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。n （ 3）估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間（如 15個月）后將建成，且在建成時的價值是多少。n ，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。n 不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點與估價所依據(jù)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況不同 :n ，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核估價。n 替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價要求：n （ 1）如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。它可以幫助確定最佳用途。在擴大規(guī)模時，一般是先經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模的收益不變階段，在經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞減階段。估價原則估價原則n 最高最佳使用具體包括 3個方面 :n （ 1）最佳用途（ 2）最佳規(guī)模（ 3）最佳集約度。估價原則估價原則n 4. 在其他方面，評估出的價格必須符合國家的價格政策。n ，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。估價原則估價原則n （一）合法原則n （二）最高最佳使用原則n （三）替代原則n （四）估價時點原則n （五）公平原則估價原則估價原則n 估價原則n （一）合法原則n 合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。這就需要房地產(chǎn)估價。n 在現(xiàn)實中有這種情形：一個企業(yè)之所以兼并另一個企業(yè)，主要的一個動機是看中了被兼并企業(yè)的場地和房屋，以取得生產(chǎn)或生活發(fā)展的場所。在某些情況下采用簡單的實物分配或分割難于解決（如果這樣做就會破壞房地產(chǎn)的使用價值），特別是在許多房地產(chǎn)估