【正文】 錯(cuò)層設(shè)置入戶花園，挑高 2層，即增加開闊感，還可以適當(dāng)偷面積。 開發(fā)總面積為 299864平米 ， 90以上戶型面積為 90032平米，占總面積的 30%項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting單體特點(diǎn)? 戶型面積： 120平米以上舒適三居? 情景多層， 一梯兩戶 , 南北通透，端單元三面采光? 每棟 多個(gè)單元拼接 ，層高 3米， 8層，建筑總高 24米西單元 東單元中單元樓型建議 — 多層 項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting單體特點(diǎn)? 戶型面積： 85平米兩居， 89平米舒適兩居或緊湊三居? 小高層， 一梯兩戶 , 南北 通透，端單元 三面采光? 每棟 多個(gè)單元拼接 ，層高 3米， 11層，建筑總高 33米西單元 東單元中單元樓型建議 — 小高層 A 項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting單體特點(diǎn)? 戶型面積： 85平米兩居， 89平米舒適兩居或緊湊三居? 校高層， 一梯三戶 ，端單元三面采光? 每棟 多個(gè)單元拼接 ，層高 3米， 14層，建筑總高 42米西單元 東單元樓型建議 — 小高層 B 項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting小高層深圳香蜜湖 1號(hào)悅泰林里加州風(fēng)格廣州雅居樂(lè)昆明世紀(jì)城廣州星河灣小高層現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 單體建議 :外立面B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議對(duì)中興員工內(nèi)部銷售的住宅部分：全部為 90以下戶型，產(chǎn)品主要為 60~70平方米的一居， 80~90平方米的兩居或 90平方米的小三居面向市場(chǎng)銷售的住宅部分：90一下的小戶型，要有 50～ 60的一居， 70～ 80的兩居， 90的兩居或小三居。B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 客戶定位 空港居住區(qū)的發(fā)展周邊項(xiàng)目推廣主題 本項(xiàng)目形象定位 總體規(guī)劃建議 單體建議戶型建議園林景觀建議配套建議其他建議 價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格策略客戶研究 項(xiàng)目客戶定位B. A. ConsultingUPliving CommunityUP living+ +成長(zhǎng)型 大生活Community人居社區(qū)項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 —— 空港居住區(qū)的發(fā)展B. A. Consulting空港資源成長(zhǎng)型居住區(qū)空港資源成長(zhǎng)型居住區(qū)UPliving Community項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 —— 空港居住區(qū)的發(fā)展 B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 —— 周邊項(xiàng)目形象定位 (遠(yuǎn)洋新干線） 辦公、居住和諧共生的理念，及生態(tài)人文城市的定位辦公、居住和諧共生的理念，及生態(tài)人文城市的定位B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 —— 周邊項(xiàng)目形象定位 (萬(wàn)科東麗湖） 超大型生態(tài)新市鎮(zhèn)B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位思考生態(tài)：地塊不具備生態(tài)元素，但是對(duì)于一個(gè)在產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的住宅項(xiàng)目，加入生態(tài) 元素是非常必要的，可以通過(guò)園林景觀，通過(guò)節(jié)能環(huán)保的科技手段等實(shí)現(xiàn) 生態(tài)社區(qū)的定位，可以很好的弱化客戶對(duì)在產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)里居住的抵制心理， 生態(tài)概念在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中已被廣泛使用國(guó)際： 臨濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)、開發(fā)區(qū)吸引了大量國(guó)際級(jí)企業(yè)的入住，使社區(qū)的國(guó)際化 成為必然。B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目定位SWOT分析威脅分析：08年入市新項(xiàng)目較多，容積率均在 1~2之間，大多是多層、小高層產(chǎn)品，且受 70/90政策影響，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。與緊鄰本項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋新干線同在 08年入市，在區(qū)域內(nèi)形成市。開發(fā)規(guī)模：開發(fā)規(guī)模中等，土地狀況良好，開發(fā)難度小。成本優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目樓面成本 2500，大大低于周邊地區(qū)的樓面成本，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊西北角是空港開發(fā)區(qū)規(guī)劃的配套幼兒園。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型區(qū)域內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 —— 板塊對(duì)比分析供應(yīng)量：東麗湖板塊只是單體項(xiàng)目供應(yīng)量較大，板塊年供應(yīng)量有限；其他板塊的項(xiàng)目較多，總體供應(yīng)量較大 。產(chǎn)品：區(qū)域中部以東麗湖板塊為代表的別墅、洋房、小高層產(chǎn)品為主，居住品質(zhì)較高；區(qū)域東部則以高層、小高層產(chǎn)品為主，居住品質(zhì)相對(duì)較差。河?xùn)|區(qū)外環(huán)內(nèi)區(qū)域河?xùn)|區(qū)北部的外延部分，與河?xùn)|區(qū)發(fā)展密切相關(guān) 生活配套較為完善借助河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道板塊向外發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)激烈也是整個(gè)東部區(qū)域成為熱點(diǎn)，隨著城市建設(shè)的完善以及產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，外來(lái)移民以及本地移民數(shù)量巨大。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項(xiàng)目 —— 河?xùn)|區(qū)外環(huán)內(nèi)區(qū)域B. A. Consulting典型項(xiàng)目 均價(jià)(元 /平米 ) 總建面(萬(wàn)平米 ) 建筑形式 主力戶型 銷售情況 入市時(shí)間 開發(fā)商百合春天二期 7500 22 多層、小高層、高層 一室、二室 5885 67% 天津?yàn)I海發(fā)展投資漢拿項(xiàng)目（潛在） 待定 小高層、高層 待定 無(wú) 待定 漢拿地產(chǎn)天房項(xiàng)目（潛在） 待定 小高層、高層 待定 無(wú) 待定 天津房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)主力價(jià)格： 7500元 /平米? 板塊內(nèi)全部為中端，中高密度小高層、高層，少量多層。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項(xiàng)目 —— 東麗區(qū)華明鎮(zhèn)板塊B. A. Consulting板塊特點(diǎn)分布? 項(xiàng)目多分布于輕軌沿線，靠近河?xùn)|區(qū)一帶更為密集規(guī)模? 在售項(xiàng)目 3個(gè)，總量約 166萬(wàn)平方米? 大中盤混雜板塊主力客群? 中端地緣性客群為主? 高端少部分改善型客戶 天一 MALL格調(diào)竹境融科項(xiàng)目金地項(xiàng)目朝陽(yáng)綠茵二期米蘭新干線典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項(xiàng)目 —— 河?xùn)|區(qū)輕軌沿線B. A. Consulting典型項(xiàng)目 均價(jià)(元 /平米 ) 總建面(萬(wàn)平米 ) 建筑形式 主力戶型 銷售情況 入市時(shí)間 開發(fā)商米蘭新干線 8000 多層 二居6080 100% 天津德億達(dá)房地產(chǎn)朝陽(yáng)綠茵二期 7000 5 多層 二居100140 100% 天津新型建筑材料房地產(chǎn)金月灣 待定 15 高層 待定 無(wú) 待定 融科置地格調(diào)竹境 待定 15 高層 二居90140 無(wú)2023年上半年天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)房地產(chǎn)金地項(xiàng)目（潛在） 待定 33 小高層、高層 待定 待定 待定 金地集團(tuán)天一 MALL 待定 81 商業(yè)、住宅 待定 無(wú) 待定 天津東泰世紀(jì)投資主力價(jià)格區(qū)間： 7000－ 8000元 /平米? 目前價(jià)格區(qū)間為 7000－ 7400元 /平米? 以中、高端一、二居戶型項(xiàng)目為主? 其中米蘭新干線代表了板塊內(nèi)目前項(xiàng)目的最高均價(jià)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項(xiàng)目 —— 河?xùn)|區(qū)輕軌沿線B. A. Consulting漢拿項(xiàng)目天房項(xiàng)目百合春天板塊特點(diǎn)分部? 主要沿程林莊路和衛(wèi)國(guó)道發(fā)展建設(shè)。? 部分空港區(qū)、航空城客戶。l 預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來(lái)將會(huì)以中心大道為中軸線向兩面擴(kuò)散規(guī)模：l 大中小盤混雜l 預(yù)計(jì) 2023年開盤的項(xiàng)目為 3個(gè)l 預(yù)計(jì) 2023年總量將超過(guò) 70萬(wàn)平方米l 有 2至 3個(gè)潛在項(xiàng)目板塊主力客群l 中高端、中端客群為主l 中端客群以地緣性客戶為主l 來(lái)自航空城、物流加工區(qū)一帶皇冠國(guó)際廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋新干線津漢公路京津塘高速規(guī)劃環(huán)外快速路中興項(xiàng)目（潛在）空港國(guó)際中心中心大道溫泉高爾夫萬(wàn)通空港項(xiàng)目空港投資服務(wù)中心典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項(xiàng)目 —— 空港開發(fā)區(qū)B. A. Consulting典型項(xiàng)目 均價(jià)(元 /平米 ) 總建面(萬(wàn)平米 ) 建筑形式 主力戶型 入市時(shí)間 開發(fā)商遠(yuǎn)洋新干線 8000 45 多層，小高層，別墅 二居7090 2023年初 天津遠(yuǎn)濱房地產(chǎn)皇冠國(guó)際廣場(chǎng) 10000以上 15 小高層一居60 2023年初 天津圣光置業(yè)空港國(guó)際中心 未定 小高層 一居5070 待定 天津海津置地萬(wàn)通項(xiàng)目（潛在） 待定 待定 待定 待定 待定 萬(wàn)通置業(yè)主力價(jià)格區(qū)間： 8000－ 9000元 /平米? 空港板塊價(jià)格區(qū)間為 8000－ 10000元 /平米? 主力區(qū)間為 8000－ 9000元 /平米，以高端一、二居小戶型項(xiàng)目為主。l 項(xiàng)目近況：陽(yáng)光星期 8目前剩余產(chǎn)品為少量大三居及四居，目前剩余可售房源 88套， 為 120和 160平米的樓王大戶型，目前對(duì)外報(bào)價(jià) 8300元 /㎡。l 價(jià)格策略：低開平走，整體波動(dòng)較大，整體成交均價(jià)約在 5700元 /平米左右。二期北小高層洋房建筑面積約 產(chǎn)品形式為 11－ 18層多層2023年 3月開盤， 2023年 10月全面入住。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究 —— 遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析B. A. Consulting典型個(gè)案研究 —— 萬(wàn)科東麗湖典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析B. A. Consulting東麗湖項(xiàng)目 ——200 萬(wàn)平米遠(yuǎn)郊大盤 一期：北歐 ? 由于空港內(nèi)基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，因此項(xiàng)目在空港內(nèi)屬于一只獨(dú)秀?？蛻魠^(qū)域 70%的空港、機(jī)場(chǎng)客戶，其中又以空港客戶為主。l 以公司為主，主要為建筑、電子、貿(mào)易為主的小型私營(yíng)企業(yè)。l 享受開發(fā)區(qū)減免稅政策。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究 —— 遠(yuǎn)洋新干線一期住宅產(chǎn)品B. A. Consulting商務(wù)別墅推廣關(guān)鍵詞商務(wù)別墅推廣關(guān)鍵詞航空城概念航空城概念 空港中的五大道空港中的五大道空港旗艦空港旗艦宣傳口徑宣傳口徑l 政策利好 —— 國(guó)家的濱海新區(qū)政策，直接刺激區(qū)域的高速發(fā)展；l 休閑娛樂(lè) —— 未來(lái)周邊將規(guī)劃大型休閑商業(yè)區(qū)，產(chǎn)生聚集效應(yīng)；l 緊鄰兩區(qū) —— 周邊 CBD核心區(qū)及高科工業(yè)區(qū)，為項(xiàng)目提供現(xiàn)實(shí)客群；l 立體交通 —— 未來(lái)輕軌、鐵路、飛機(jī)、快速路將形成現(xiàn)代立體式交通。較為有效的區(qū)隔了噪音干擾。含的精神符號(hào)。從商務(wù)別墅到聯(lián)排寫字樓，該項(xiàng)目的定位無(wú)不借助這種理念，即 空港將成為未來(lái)空港將成為未來(lái)天津的新型核心城區(qū)。B. A. Consulting第二部分 典型區(qū)域市場(chǎng)研究 l典型區(qū)域環(huán)境分析l典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)l典型區(qū)域未來(lái)價(jià)格走勢(shì)B. A. Consulting典型區(qū)域市場(chǎng)研究城市環(huán)境 行業(yè)環(huán)境 l 區(qū)域的選擇l 典型區(qū)域主要在售項(xiàng)目列表l 典型個(gè)案研究 典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析B. A. Consulting典型區(qū)域市場(chǎng)研究城市環(huán)境 行業(yè)環(huán)境典型區(qū)域選擇典型區(qū)域未來(lái)供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析 —— 區(qū)域選擇 典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析此次報(bào)告所選擇的典型區(qū)域，包括空港開發(fā)區(qū)、東麗區(qū)（包括東麗湖板塊、華明鎮(zhèn)板塊）、河?xùn)|區(qū)（為國(guó)道兩側(cè)、津塘路兩側(cè)、以及兩條路的中間區(qū)域，包括輕軌沿線區(qū)域、外環(huán)內(nèi)板塊）空港開發(fā)區(qū)：本項(xiàng)目地處空港開發(fā)區(qū)內(nèi)東麗區(qū)：空港開發(fā)區(qū)地處東麗區(qū)內(nèi)，而且區(qū)內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)均表現(xiàn)活躍。市內(nèi)六區(qū)、濱海、空港，住宅土地儲(chǔ)備有限，供不應(yīng)求現(xiàn)象顯著。天津近年市場(chǎng)平均漲幅為 25%。僅就區(qū)域內(nèi)而言，供需合理空港土地供應(yīng)B. A. Consultingn　 供應(yīng) ： 2023上半年新增供應(yīng)同比 2023年下降 %， 市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。成交均價(jià)達(dá)到 6383元 /平米，環(huán)比上漲幅度約 26%。 6月 比 1月份均價(jià)上漲 15%。? 來(lái)自空港、航空城大量的產(chǎn)業(yè)人口奠定了本項(xiàng)目來(lái)自地緣客戶的堅(jiān)實(shí)客戶基礎(chǔ)…… 2023年 2023年 2023年 2023年臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)整體市場(chǎng)研究產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)需求 城市環(huán)境 —— 天津市城市發(fā)展契機(jī) 行業(yè)環(huán)境B. A. Consulting整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境 —