【正文】 ③多因素評價法 先列出所有相關因素，賦以每個因素以權重，以反映它在公司決策中的相對重要性。 ——重心的 y軸坐標； ——地址 i的 x軸坐標 。 重心法的第一步就是將所有地址放在一個坐標系中來考慮。 ②城市規(guī)劃分析 物流園區(qū)的規(guī)劃和布局要考慮城市整體發(fā)展，結合城市用地條件來確定園區(qū)的位置，物流園區(qū)的設置應與城市有關規(guī)劃相協(xié)調(diào)。 ②物流園區(qū)的布局及選址 根據(jù)物流園區(qū)的功能定位來決定物流園區(qū)在某一經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的分布、物流園區(qū)的具體位置。 （ 6）物流園區(qū)布局規(guī)劃與實施機制問題 主要探討具有雙重屬性特點的物流園區(qū)布局及發(fā)展過程、處于不同角色的政府和企業(yè)各自的行為機制問題分析。 （ 2）物流園區(qū)布局的區(qū)位特性問題 主要研究物流園區(qū)理想空間區(qū)位所需要的外部環(huán)境條件、物流園區(qū)區(qū)位選址的一般原則、物流園區(qū)的具體地址選擇確定。 ②貨物品類 目前貨物品類中，鐵路以礦建材料（大宗散貨），鋼鐵、糧食、農(nóng)產(chǎn)品（件雜貨），日化、家電、食品（精細貨）為主。 （ 2）物流需求 ①水運 由于長沙港是全省航運中心，是湖南省水文條件最好的港口之一，經(jīng)濟輻射覆蓋湖南全省及以上海國際航運中心為龍頭的長江經(jīng)濟帶。 （ 1）交通區(qū)位優(yōu)勢 ①公路條件 輻射全省、互通全國的快速公路網(wǎng)已經(jīng)形成，縱貫開發(fā)區(qū)的芙蓉北路北通武漢，南達廣州，橫穿開發(fā)區(qū)北端的三環(huán)線（繞城線）東接京珠高速公路，西連長常高速，橫越開發(fā)區(qū)南端的二環(huán)線可經(jīng)長永高速公路直抵黃花機場。 物流園區(qū)是物流網(wǎng)絡中的重要節(jié)點，它應該逐步形成一個區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)的集聚、物流產(chǎn)業(yè)的集聚、各種運輸方式的集聚和物流基礎設施的集聚，最后達到社會效益和經(jīng)濟效益的體現(xiàn)。有些地方為了使項目不至荒廢，甚至采取行政手段或優(yōu)惠條件逼迫、誘使物流企業(yè)入園，導致進入物流園區(qū)的企業(yè)無法保證利潤。目前我國物流園區(qū)空置率較高，那么問題出在哪里？在既有的物流發(fā)展規(guī)劃中存在諸多問題，主要體現(xiàn)為規(guī)劃缺乏宏觀高度、缺乏綜合性、布局不夠合理、盲目上馬等。毫無疑問，平湖物流基地離它的理想目標還很遠?！拔覀兊膲毫υ絹碓酱?。國內(nèi)綜合物流園區(qū)占地 ，以市場信息、產(chǎn)品配送、現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、商品交易五位一體的模式發(fā)展國內(nèi)物流。鐵路方面：京九線、廣九線穿基地而過，平鹽線、平南線在基地內(nèi)與京九線接軌，鹽田國際中轉(zhuǎn)港、蛇口集裝箱港經(jīng)此兩線輻射國內(nèi)外，已投入使用的日編組能力 8000車次的平湖南鐵路編組站位于基地中心。歐洲的物流園區(qū)是近10年發(fā)展的結果。這樣，企業(yè)、協(xié)會和政府就結成了一個利益共同體，企業(yè)成了物流園區(qū)的股東，自然也就是物流園區(qū)的客戶。 在國外，物流園區(qū)經(jīng)歷了很長的發(fā)展階段。 國際上興建物流園區(qū)往往出于這樣幾種考慮：或者是緩解物流對于城市交通的壓力，或者是為了減少物流對城市環(huán)境的種種影響，還可能是通過物流園區(qū)的集群效應，提高整個社會的物流運作效率。只要仔細觀察一下中國的物流現(xiàn)狀，細心的人都會發(fā)現(xiàn)，那些至今仍然非常紅火的批發(fā)中心、集散中心、貨運站等，大多是自發(fā)形成而并非經(jīng)由政府規(guī)劃的。 還有數(shù)不勝數(shù)的城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至街道辦事處也要發(fā)展物流園區(qū)。 物流園區(qū)使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設備、標準托盤、高價立體倉庫、巷道堆垛機、計算機控制系統(tǒng)、數(shù)字識別系統(tǒng)、 EDI系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等，要建設成工業(yè)化、數(shù)字化的物流園區(qū)。物流園區(qū)可以利用巨大的倉儲資源，專業(yè)的配送服務，開展煙臺市電子商務 B2C或 B2B的試點工作。其包括物流系統(tǒng)規(guī)劃與設計、物流培訓、物流項目咨詢等。其包括商品檢驗與養(yǎng)護、商品檢疫等。通過流通加工，提高物流對象的附加價值。 （ 3）配送功能。接收通過各種運輸方式到達的貨物，并進行分揀、儲存，將本市發(fā)出的貨物進行集中，通過直接換裝（ Cross Docking）方式發(fā)運。 （ 2）至 2023年發(fā)展為大型社會化物流服務和國際商貿(mào)后勤基地，為煙臺經(jīng)濟提供強有力的保證，帶動煙臺現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 4）物流園區(qū)用地比例： 2∶ 1∶ 1∶ 1，即第三方物流企業(yè)用地 4萬 m物流軟件開發(fā)用地 2萬 m物流咨詢培訓公司用地 2萬 m物流設備生產(chǎn)廠商用地 2萬 m2。 返回 /基地規(guī)劃與設計的典型案例 物流園區(qū)建設在煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西南角沿同三高速公路旁，東起海通工業(yè)園，西至同三高速公路與 206國道的交叉口。 ●物流園區(qū)外部信息 物流園區(qū)外部信息是在物流園區(qū)活動之外產(chǎn)生的，是提供給物流園區(qū)活動使用的信息，包括供貨人信息、顧客信息、訂貨合同信息、交通運輸信息、政策信息等。 ②倉儲 倉儲除了具有場所功效外，因?qū)Ξa(chǎn)品需求具有調(diào)節(jié)功能，適應生產(chǎn)和消費之間的時間差異，從而構成物流系統(tǒng)中另一支撐要素。 ●鐵路 鐵路運輸?shù)膬?yōu)勢是快速、廉價運輸貨物，可以裝載笨重貨物，通過集裝箱可以實現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運。在其形成和發(fā)展過程中確定了各種運輸方式的運輸系統(tǒng)或多式聯(lián)運系統(tǒng)的經(jīng)濟特征。 我國目前建設的物流園區(qū)大多借鑒德國模式，所以在一定程度上，城市財政力量影響了物流園區(qū)建設的規(guī)模。為引導各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設物流園區(qū)，德國交通主管部門對符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提供貸款擔保。政府也可以提供優(yōu)惠政策來吸引投資和物流企業(yè)的進駐，如在美國得克薩斯州的圣安東尼奧市，市政府制定了前 10年免征財產(chǎn)稅、銷售稅返還、對從事中轉(zhuǎn)貨運的企業(yè)免征財產(chǎn)稅等一系列稅收優(yōu)惠政策。 物流潛在需求量主要指經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境以及物流服務環(huán)境的發(fā)展對物流需求的拉動量，是從動態(tài)的角度來分析物流需求量的變化趨勢，是直接物流需求量的變化趨勢。在物流服務能力完全滿足物流需求的條件下，物流量基本上反映物流需求。 ④位于商品集散地 將物流園區(qū)建設在商品的集散地，可以方便地處理產(chǎn)生的物流需求，有利于低成本、高效率地開展物流服務。 一般情況下，物流園區(qū)的布局選址應考慮以下幾個方面： ①接近市中心 市中心商業(yè)網(wǎng)點集中，是配送中心的主要供、配貨對象，靠近市場、縮短運輸距離、降低運輸費用、迅速供貨是配送中心布局主要考慮的因素。 ⑤規(guī)模確定 根據(jù)方案設計結果的反饋信息重新修正規(guī)模初算結果，進行方案設計的完善，對各功能區(qū)域空間布局結構進行最后調(diào)整，并將各功能區(qū)的建筑面積轉(zhuǎn)化為占地面積，從而得到物流園區(qū)的總規(guī)模。主要步驟如下： ①社會經(jīng)濟分析與物流預算 通過廣泛收集區(qū)域（城市）內(nèi)物流相關行業(yè)的基礎資料，結合社會經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃，分析現(xiàn)階段物流各相關行業(yè)的經(jīng)濟特點，預測各物流功能要素未來發(fā)展狀況，并按照對物流處理過程的特性（運輸、配送、倉儲、流通加工過程的共性和個性）分類，從不同角度把握物流的發(fā)展趨勢和分布特點。同時，根據(jù)服務的經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)運輸、配送距離、產(chǎn)品結構和貨物種類所決定物流園區(qū)和物流（配送）中心的總數(shù)來確定最佳的物流園區(qū)規(guī)模。用社會各行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展進行定量、定性分析和預測，分析不同空間范圍、不同功能類型的物流量，有助于對物流的分布、流量及結構有客觀的認識，從而為確定物流園區(qū)規(guī)模提供可靠依據(jù)。 物流作業(yè)系數(shù)是指適合物流的運量在社會總貨運量中所占的比重。當前，我國沒有針對全社會的物流量的統(tǒng)計指標，一般情況下都是用貨運量、周轉(zhuǎn)量代替物流量。物流園區(qū)典型的業(yè)務模式有物業(yè)支持、建設支持、財務支持、人力資源支持、環(huán)境支持、安全支持、質(zhì)量支持、設備支持等服務。德國物流研究院在物流園區(qū)仿真方面擁有成熟的軟件和模型，可以輕松地協(xié)助客戶優(yōu)化規(guī)劃成果。 目前，國內(nèi)在物流園區(qū)布局規(guī)劃方面可以參考的成功案例不多。 典型的物流園區(qū)制勝策略有：充分利用保稅物流中心的功能，實現(xiàn)對進出口通關和行政管理的高效率；充分利用和拓展現(xiàn)有的物流信息系統(tǒng)，打造強勢的國際物流信息平臺；充分利用 WTO國際貿(mào)易政策，建立特色的歐美商品專業(yè)集散地，拓展國際物流業(yè)務；充分利用現(xiàn)有入駐園區(qū)企業(yè)的優(yōu)勢和物流需求的特點，促進行業(yè)供應鏈的競爭力提升，集聚產(chǎn)業(yè)的物流，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的成型和優(yōu)化；按照循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展要求，以創(chuàng)建生態(tài)物流園區(qū)為目標，牢固樹立科學的發(fā)展觀，堅持經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)保護并重，致力于生態(tài)環(huán)境的培育和提升。如果某類服務，例如空港、海港、公路貨運站場，在整個園區(qū)中占有較大比例，還必須進行專項的 SWOT分析。建議采用 SCP模型進行定性分析 (如圖 22所示 )，采用REA模型進行定量分析。 圖 21 （ 1）市場分析 為了深入了解區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況、市場需求、基礎設施、服務競爭等情況，必須對物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和微觀環(huán)境情況進行全面調(diào)查和研究，根據(jù)長遠和近期的物流量，確定物流園區(qū)長遠和近期的建設規(guī)模。 /基地規(guī)劃與設計的一般步驟 物流園區(qū)的建設是一項復雜而長期的工程，投資大，回收周期長。因此，規(guī)劃現(xiàn)代物流園區(qū)必須緊跟世界物流發(fā)展的先進水平，以現(xiàn)代化物流技術為指導，堅持高起點現(xiàn)代化。 （ 4）市場化運作原則 規(guī)劃建設物流園區(qū)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導協(xié)調(diào)，又要堅持市場化運作的原則。 （ 2）環(huán)境合理性原則 緩解城市交通壓力、減輕物流對環(huán)境的不利影響是物流園區(qū)規(guī)劃的主要目的，也是 “以人為本 ”規(guī)劃思想的直接體現(xiàn)。規(guī)劃物流園區(qū)是為物流中心或物流企業(yè)提供空間集中活動的場所。物流經(jīng)營是一種企業(yè)行為，物流產(chǎn)品（服務）的銷售市場有一個由小到大的空間擴散過程，只有經(jīng)營成功的物流企業(yè)才有可能占領更大的市場份額，不斷學習和積累經(jīng)驗，逐漸擴大物流服務的市場空間和市場份額，是物流企業(yè)發(fā)展的必由之路。 （ 7）位于集中消費物流區(qū)。 （ 4）數(shù)量充足、素質(zhì)較高的勞動力條件。根據(jù)對國內(nèi)外物流和配送中心的區(qū)位因素進行的分析和研究的結果表明，物流企業(yè)或配送中心的布局主要應該考慮以下一些因素，或具有下面一些空間布局特征： （ 1）接近市中心。例如，可以參照國外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，詳細調(diào)研城市（區(qū)域）的市場特點、貨物的輸入輸出量、貨物的進出口種類、當?shù)氐奈锪髌髽I(yè)和商貿(mào)及制造業(yè)企業(yè)情況等因素，對這些因素的有效把握非常有利于未來物流園區(qū)的正確定位。據(jù)統(tǒng)計，我國物流園區(qū)空置率已達到 60％，出現(xiàn)這種情況的關鍵因素之一就是在規(guī)劃的時候園區(qū)定位不明確。通過園區(qū)規(guī)劃建設，減少線路、貨站、貨場、相關設施在城市內(nèi)的占地，避免對城市景觀的破壞，并將分散的物流企業(yè)和倉儲設施等集中起來，促進物流基地廢棄物的集中處理，降低對城市環(huán)境的破壞或影響，盡量滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，是物流園區(qū)規(guī)劃建設的基本目的之一。 （ 5）滿足倉庫建設的大型化發(fā)展趨勢