【正文】 2023/3/21 14:56:4514:56:4521 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 21 三月 20232:56:45 下午 14:56:45三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 14:56:4514:56:4514:563/21/2023 2:56:45 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 212:56 下午 三月 2114:56March 21, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 三月 2114:56:4514:56Mar2121Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 平靜祥和的生活工作空間拉德方斯城市價值69商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 3/3）70社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 1/4）融合了觀光旅游、商務(wù)、購物、會議、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體n 橫濱港未來 21區(qū)是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會的舊址上興起的一座未來都市n 項目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過約 20年的開發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū)n 摩天樓群、酒店、會議中心、購物中心、游樂園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱的新開發(fā)區(qū)71社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 2/4）① 日本第一摩天高樓 陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層）② 集中了近百家時裝和餐廳的 Landmark Plaza③ 設(shè)于陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺 Sky Garden④ Cross Gate, World Porters, Queen’s Square 等大型購物中心⑤ 大觀光纜車為特點(diǎn)的主題樂園 Cosmo World⑥ 被譽(yù)為 “ 太平洋白鳥 ” 的日本丸紀(jì)念公園1444256372社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 3/4）73社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 4/4）n 橫濱港的 21區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是要建成國際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體n 占地面積達(dá) 186公頃的橫濱港未來 21世紀(jì)地區(qū)，日常工作人員數(shù)為 190000人， 常住人口 10000人n 港區(qū)以一個 21世紀(jì)的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行， 1/4面積建了公園n 橫濱 21世紀(jì)未來港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的 76公頃土地，共計達(dá) 186公頃的用地。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)n 從城市與區(qū)域的價值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明， 激發(fā)城市活力的發(fā)動機(jī)n 從項目自身的價值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市 24小時跳動的心臟n 都市綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行 自我更新與調(diào)整65城市綜合體城市價值 （ 2/3）根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有如下突出的價值特征：城市綜合體城市價值巨大輻射力極大的潛在升值價值整體功能復(fù)合性高可達(dá)性便利性 高密度集約型整體一致性土地使用均衡性空間連續(xù)性內(nèi)外部功能聯(lián)系完整性66城市綜合體城市價值 （ 3/3） 城市綜合體也是對分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時候，各個物業(yè)功能相對獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)：商業(yè)價值 社會價值 n 城市綜合體本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價值鏈n 城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)營需要強(qiáng)大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題 n 城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升n 每一個 “ 城市綜合體 ” 都是一個與城市高度融合的項目n 一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個城市標(biāo)志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動者n 對加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運(yùn)營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價值魅力67商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 1/3）n 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端n 巴黎拉德方斯區(qū)改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周圍九個副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。 2023年底市值達(dá)到 1800億港幣n 兩者的結(jié)合堪稱是商業(yè)地產(chǎn)界運(yùn)營的完美結(jié)合。n 合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢，同時搭建城市綜合體開發(fā)商業(yè)模式的全新平臺，例如華潤集團(tuán)和新鴻基集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的 ” 萬象城 “ 品牌。n 最典型的例子：美國紐約的 洛克菲勒中心 由洛克菲勒財團(tuán)興建，法國巴黎德方斯區(qū)由法國政府興建，這種開發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計公司）、功能也相應(yīng)比較簡單。48城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營模式 （ 2/3）都市綜合體中運(yùn)營管理模式n 都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營管理也有不同特性。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營模式：（ 1）出租持有經(jīng)營為主 （ 2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合出租持有經(jīng)營為主 出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合n 深圳華潤萬象城屬于這種盈利模式，華潤中心一期的華潤大廈、萬象城均以出租為主。從實(shí)踐中來看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是 如何做到各種功能的目標(biāo)客群一致 ，做到有效的交叉互動。高品質(zhì)的物業(yè)組合n 太古城是香港首個設(shè)有園藝花園和綠化平臺設(shè)計的大型私人住宅項目，實(shí)用率高達(dá)8495%且覆蓋率僅為 25%，這在寸土寸金的香港實(shí)屬可貴。隨著太古城配套設(shè)施的完善、商業(yè)氛圍的聚集以及香港島中心商務(wù)區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字樓的時機(jī)逐漸成熟。首發(fā)樓盤為中檔的翠湖臺，由于實(shí)用率高且品質(zhì)優(yōu)良，在銷售當(dāng)天即被一搶而空；此后在地塊內(nèi)部陸續(xù)開發(fā)了其他 5期中檔樓盤n 在聚集人氣之后，太古城在臨近海灣的地塊開發(fā)了海景花園和海天花園 2個高檔樓盤n 住宅物業(yè)的開發(fā)集中在 1975年至 1980年代初期，1985年完工的海天花園是太古城住宅區(qū)的收官之作海景花園 海景花園安盛臺 金殿臺 海天花園 星輝臺 觀海臺高山臺翠湖臺太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在興建的酒店太古地鐵站維多利亞港商業(yè)區(qū)n 1980年代初期，香港政府在太古城周邊計劃興建港島線地鐵和東區(qū)海底隧道，這大大改善了太古城的交通條件和可及性n 由于前期開發(fā)的住宅區(qū)已經(jīng)成熟，太古城于 1982年開始在連接太古地鐵站的地塊開發(fā)太古城中心一期，引入知名品牌經(jīng)營大型零售；后于 1986年地塊中心位置開發(fā)了太古城中心二期商務(wù)區(qū)n 隨著太古城商業(yè)氛圍的聚集，加之中心商務(wù)區(qū)寫字樓市場的飽和，太古城于 1991和 1992年先后在靠近海灣和高檔樓盤海景花園的地塊開發(fā)了太古城中心三座和四座兩個甲級寫字樓項目，并于 1997年將太古城中心一期的部分樓宇改建為甲級寫字樓n 目前太古城正在太古城一期西側(cè)的地塊興建一家高星級酒店30香港太古城功能布局辦公區(qū)n 順應(yīng)市場的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座 2棟 22層的甲級寫字樓，一期的一部分之后也被改造為 27層的甲級寫字樓n 整個項目提供約 ，占總開發(fā)體量的 11%類別 建筑面積（單位：平方米） 占比住宅 1,200,000 83%零售 93,000 11%辦公 158,100 6%總計 1,451,100 100%住宅區(qū)n 由于太古集團(tuán)之前沒有地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，加之周邊環(huán)境不成熟，太古城的主體是作為住宅區(qū)來開發(fā)的n 住宅區(qū)分為 8期進(jìn)行開發(fā)，共興建了 61棟高層、提供 12,698套公寓；總建筑面積約 120萬平方米，占總開發(fā)體量的 83%商業(yè)區(qū)n 隨著住宅區(qū)的成熟加之交通條件的改善，太古城在 1980年代初期開始興建太古城中心。 太古集團(tuán)隨即于 1972年成立了太古地產(chǎn)，開始在其原址上進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)n 1975 —1985 年， 太古地產(chǎn)從 1975年啟動第一期住宅項目至 1985年共建造海景花園和海天花園 2個高檔樓盤及安盛臺、金殿臺、星輝臺、觀海臺、高山臺及翠湖臺總計 8期住宅， 61棟 2630樓的高層n 1982 — 1992 年，太古城中心一期至四期分別于 198 198 1991及 1992年落成，成為港島東區(qū)最大型的購物中心n 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商廈n 2023年至今，目前，太古地產(chǎn)在原好運(yùn)街市和柏嘉商業(yè)中心的舊址上正在修建一家高星級的酒店27香港太古城實(shí)景照片28香港太古城整體定位高品質(zhì)住宅小區(qū)作為香港第一個設(shè)有園藝花園和綠化平臺設(shè)計的大型私人住宅項目，太古城通過實(shí)用的設(shè)計和高素質(zhì)的管理來贏得香港中產(chǎn)階級的青睞。例如，顧客站在監(jiān)視屏前即可指揮 “ 柏林交響樂團(tuán) ” ；顧客可看到一個用噴射水柱而不是用弦演奏的豎琴；還可參觀一個攝錄室，可以看到虛擬的貝多芬回到了現(xiàn)實(shí)生活中n 大量的成功的娛樂項目，使得索尼中心成功吸引了眾多外地來客14德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 4/4）n 地理位置、交通的通達(dá)性和可進(jìn)入性和目標(biāo)市場等綜合因素，是索尼中心成功的重要前提n 索尼中心的建設(shè)充分考量了土地各使用功能的市場競爭狀況，由于周邊區(qū)域零售功能日趨飽和，明智地限制了索尼中心的零售使用面積，而將 娛樂作為商業(yè)部分的主導(dǎo)，極大地 擴(kuò)大了索尼中心的輻射能力n 索尼中心選擇合適的物業(yè)形態(tài)混合開發(fā)，并將各