【正文】 海、深圳等 一線城市其城市綜合體的開發(fā)體量較大，均在 100萬平方米左右 ，體量大、規(guī)模大，基本上是國內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)，其規(guī)劃和開發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義n 功能上涵蓋中高端零售、甲級辦公樓、國外的高星級酒店、高端服務(wù)式公寓、高端住宅n 案例：北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基 IFCn 杭州、沈陽、無錫等 二線城市的綜合體，主要面積在 50萬至 80萬平方米左右 ，主要根據(jù)各城市目前市場容量和需求所開發(fā)，其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國品牌開發(fā)商n 功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級辦公樓等，一般較少會引入星級酒店作為高端商務(wù)配套n 案例：香港 IFC19香港 IFC（ 1/4）IFC香港國際金融中心地處香港全新的核心地段，是一項(xiàng)集工作、購物及休閑于一體的超大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。香港首間四季酒店全港最高級的商務(wù)辦公大樓香港全新豪華購物廣場全港最高建筑物n 1990年代，港英政府宣布香港機(jī)場核心計(jì)劃，計(jì)劃包括興建機(jī)場快線連接香港國際機(jī)場與中環(huán)，并在港島中環(huán)對面的維多利亞港進(jìn)行填海工程，以興建地鐵香港站n 香港站上蓋則計(jì)劃興建多座商業(yè)大廈、酒店及商場，即現(xiàn)在的國際金融中心20香港 IFC（ 2/4）n 香港國際金融中心總體項(xiàng)目中，辦公物業(yè)占了 57%，商業(yè)物業(yè)占比 17%，酒店物業(yè)占比 23%，其中還有 3%的公眾休息區(qū)域。把多功能融合到一個綜合體內(nèi)，實(shí)現(xiàn) 1+12的放大效應(yīng)，也更容易成為一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的中心，而且具有龐大的輻射作用57%17%23% 3%辦公 商業(yè) 酒店 公眾休息區(qū)域21香港 IFC（ 3/4）n IFC項(xiàng)目是一個集酒店、辦公、商業(yè)為一體的綜合性項(xiàng)目，主要由國際金融中心一、二期，國際金融中心商場以及四季酒店組成，總建筑面積約 54萬平方米，車位 1800個交通途徑 到達(dá) IFC的方式郵輪 直接到達(dá)項(xiàng)目周邊的碼頭，有電梯連接至商場 2樓步行從周邊的交易廣場、郵政總局等項(xiàng)目由天橋系統(tǒng)直接連接到國際金融中心飛機(jī) 由機(jī)場經(jīng)機(jī)場快線直接到達(dá)商場一層市區(qū)預(yù)登記大堂地鐵 地鐵香港站在本項(xiàng)目內(nèi)有 3個出入口自駕車 直接到達(dá)國際金融中心停車場，并經(jīng)由直行梯到達(dá)項(xiàng)目內(nèi)公共交通 直接到達(dá)項(xiàng)目內(nèi)巴士站、的士站22香港 IFC（ 4/4）23城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會價(jià)值24城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)周期n 城市綜合體包含了所必須的商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。其中，商務(wù)功能是其標(biāo)志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發(fā)商要有能力控制開發(fā)節(jié)奏n 城市綜合體的開發(fā)周期長， 一般需要 3～ 5年的開發(fā)周期 ，新城區(qū)開發(fā)相對快些，例如杭州萬象城；而市中心區(qū)域開發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發(fā)周期往往要 5年甚至更長，往往采取片區(qū)逐步分期開發(fā)模式，例如 上海新天地（整體開發(fā)約 15年）n 前期可預(yù)留發(fā)展空間，分期開發(fā)較為保險(xiǎn)，應(yīng)把握開發(fā)節(jié)奏，注重建設(shè)的持續(xù)性，在區(qū)域條件、市場條件等方面成熟后，商務(wù)功能的高檔酒店、寫字樓、商業(yè)街就會呼之欲出n 案例：香港太古廣場25香港太古城地理位置n 太古城位于香港島東區(qū)的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；項(xiàng)目占地面積約 n 該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好n 由于香港島面積很小，太古城與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離較近：其與銅鑼灣相距 4公里、至中環(huán)地區(qū)約 7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為 4公里和 6公里銅鑼灣中環(huán)旺角 尖沙嘴東區(qū)海底隧道港島線太古城26香港太古城開發(fā)歷程太古船塢太古地產(chǎn)成立太古城住宅區(qū)共 8期高層物業(yè)建成 興建四星級酒店太古中心城一至四期落成太古城一期改建完成n 1907年 ，太古城的前身為太古集團(tuán) 1907年興建的太古船塢，該地區(qū)與毗鄰的鲗魚涌組成了當(dāng)時香港最龐大的工業(yè)n 1972年， 1970年代初期太古船塢遷移到青衣島更名為 “ 聯(lián)合船塢 ” 。 太古集團(tuán)隨即于 1972年成立了太古地產(chǎn)，開始在其原址上進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)n 1975 —1985 年， 太古地產(chǎn)從 1975年啟動第一期住宅項(xiàng)目至 1985年共建造海景花園和海天花園 2個高檔樓盤及安盛臺、金殿臺、星輝臺、觀海臺、高山臺及翠湖臺總計(jì) 8期住宅， 61棟 2630樓的高層n 1982 — 1992 年，太古城中心一期至四期分別于 198 198 1991及 1992年落成，成為港島東區(qū)最大型的購物中心n 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商廈n 2023年至今，目前，太古地產(chǎn)在原好運(yùn)街市和柏嘉商業(yè)中心的舊址上正在修建一家高星級的酒店27香港太古城實(shí)景照片28香港太古城整體定位高品質(zhì)住宅小區(qū)作為香港第一個設(shè)有園藝花園和綠化平臺設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，太古城通過實(shí)用的設(shè)計(jì)和高素質(zhì)的管理來贏得香港中產(chǎn)階級的青睞。大型商業(yè)借助便利的交通條件和成熟社區(qū)的支持，太古城中心引進(jìn)高端品牌及香港第一個真雪溜冰場等特色休閑娛樂設(shè)施，成為港島目前最大的商場。大型商業(yè)新興商務(wù)區(qū)太古城中心先后興建 3座甲級寫字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務(wù)中心。將太古城打造成香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū)29香港太古城功能布局住宅區(qū)n 太古城最先啟動的是較易操作的住宅項(xiàng)目。首發(fā)樓盤為中檔的翠湖臺，由于實(shí)用率高且品質(zhì)優(yōu)良，在銷售當(dāng)天即被一搶而空；此后在地塊內(nèi)部陸續(xù)開發(fā)了其他 5期中檔樓盤n 在聚集人氣之后，太古城在臨近海灣的地塊開發(fā)了海景花園和海天花園 2個高檔樓盤n 住宅物業(yè)的開發(fā)集中在 1975年至 1980年代初期，1985年完工的海天花園是太古城住宅區(qū)的收官之作海景花園 海景花園安盛臺 金殿臺 海天花園 星輝臺 觀海臺高山臺翠湖臺太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在興建的酒店太古地鐵站維多利亞港商業(yè)區(qū)n 1980年代初期，香港政府在太古城周邊計(jì)劃興建港島線地鐵和東區(qū)海底隧道，這大大改善了太古城的交通條件和可及性n 由于前期開發(fā)的住宅區(qū)已經(jīng)成熟，太古城于 1982年開始在連接太古地鐵站的地塊開發(fā)太古城中心一期，引入知名品牌經(jīng)營大型零售；后于 1986年地塊中心位置開發(fā)了太古城中心二期商務(wù)區(qū)n 隨著太古城商業(yè)氛圍的聚集，加之中心商務(wù)區(qū)寫字樓市場的飽和，太古城于 1991和 1992年先后在靠近海灣和高檔樓盤海景花園的地塊開發(fā)了太古城中心三座和四座兩個甲級寫字樓項(xiàng)目，并于 1997年將太古城中心一期的部分樓宇改建為甲級寫字樓n 目前太古城正在太古城一期西側(cè)的地塊興建一家高星級酒店30香港太古城功能布局辦公區(qū)n 順應(yīng)市場的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座 2棟 22層的甲級寫字樓，一期的一部分之后也被改造為 27層的甲級寫字樓n 整個項(xiàng)目提供約 ，占總開發(fā)體量的 11%類別 建筑面積（單位：平方米） 占比住宅 1,200,000 83%零售 93,000 11%辦公 158,100 6%總計(jì) 1,451,100 100%住宅區(qū)n 由于太古集團(tuán)之前沒有地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，加之周邊環(huán)境不成熟，太古城的主體是作為住宅區(qū)來開發(fā)的n 住宅區(qū)分為 8期進(jìn)行開發(fā)，共興建了 61棟高層、提供 12,698套公寓；總建筑面積約 120萬平方米，占總開發(fā)體量的 83%商業(yè)區(qū)n 隨著住宅區(qū)的成熟加之交通條件的改善，太古城在 1980年代初期開始興建太古城中心。太古城中心引入了近 180家商鋪，其中包括了APITA、馬莎等高端百貨，玩具反斗城等大賣場，大食代、 UA中心戲院、冰上皇宮（香港最大的真雪溜冰場）等 20多家特色餐飲及娛樂設(shè)施n 太古城中心商場面積約 ，是港島東地區(qū)最大的購物中心，占總開發(fā)體量的 6%31香港太古城發(fā)展模式n 太古城是香港首個配備園藝花園的住宅小區(qū)，覆蓋率僅為 25%，約 40畝土地用于花園、娛樂場和休閑場地。經(jīng)過 30多年的開發(fā)，太古城目前的服務(wù)配套已經(jīng)十分成熟，深受香港市民的喜愛。住宅區(qū)內(nèi)主要的康樂設(shè)施包括泳池，兒童游樂場，室外羽毛球場等n 太古城的發(fā)展從高品質(zhì)的住宅小區(qū)起步，吸引大批香港中產(chǎn)階級入駐；在匯集人流之后開始大型零售的開發(fā)，引入高端品牌、提供有特色的娛樂餐飲設(shè)施取得了巨大的成功，也鞏固了太古城高品質(zhì)社區(qū)的形象。隨著太古城配套設(shè)施的完善、商業(yè)氛圍的聚集以及香港島中心商務(wù)區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字樓的時機(jī)逐漸成熟。 1990年代初期興建的三個甲級寫字樓項(xiàng)目與臨近的 “ 太古坊 ” 區(qū)域相呼應(yīng)，形成了中環(huán)之外香港島上另一個重要的商務(wù)區(qū)高品質(zhì)住宅特色零售商務(wù)辦公32香港太古城開發(fā)經(jīng)驗(yàn)便利的交通網(wǎng)絡(luò)n 便利的交通網(wǎng)絡(luò)是太古城的商業(yè)和辦公物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好。其與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離也均在適宜的范圍之內(nèi)太古城在開發(fā)過程中創(chuàng)造了多個香港第一，不斷推陳出新來引領(lǐng)市場需求，成為香港長盛不衰的標(biāo)志性社區(qū)之一。高品質(zhì)的物業(yè)組合n 太古城是香港首個設(shè)有園藝花園和綠化平臺設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，實(shí)用率高達(dá)8495%且覆蓋率僅為 25%，這在寸土寸金的香港實(shí)屬可貴。毗鄰的維多利亞港海景的太古城為市民提供了一個怡人舒適的居住環(huán)境n 太古城中心是香港島目前最大的購物中心，為太古城提供了完備的配套服務(wù)。加之后期開發(fā)的商務(wù)辦公區(qū)，太古城為香港市民提供了一個完整便利的工作生活社區(qū)，深得中產(chǎn)階級的喜愛不斷推出富有吸引力的零售項(xiàng)目、景觀及活動 n 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場；商場內(nèi)大堂設(shè)有 78尺高的紅色拱門，是全亞洲最大，最高的室內(nèi)拱門；此外太古城中心于2023年舉辦了全亞洲首個在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2023年舉辦了 “ 太古城冰燈節(jié) ” 。這些新奇的設(shè)施和活動極佳地吸引了大眾的注意，為太古城聚集人氣33城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會價(jià)值34城市綜合體商業(yè)模式 — 空間布局n 在一個城市進(jìn)行都市綜合體開發(fā)時，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務(wù)、商務(wù)、辦公功能以及其他各具體功能的經(jīng)營現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，其次要分析其經(jīng)營物業(yè)場所的選擇習(xí)慣特點(diǎn)，結(jié)合其對輔助配套條件（可達(dá)交通