【正文】 2023年 1月 上午 7時(shí) 24分 :24January 25, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 07:24:5807:24:5807:24Wednesday, January 25, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 7時(shí) 24分 58秒 上午 7時(shí) 24分 07:24: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 25日星期三 上午 7時(shí) 24分 58秒 07:24: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 07:24:5807:24:5807:241/25/2023 7:24:58 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 上午 7時(shí) 24分 :24January 25, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 07:24:5807:24:5807:24Wednesday, January 25, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 運(yùn)營(yíng)結(jié)論 開發(fā)節(jié)奏安排 注：本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏嚴(yán)格按照集團(tuán)以銷定產(chǎn)指導(dǎo)思想實(shí)施，后續(xù)批次開發(fā)計(jì)劃根據(jù)實(shí)際銷售節(jié)奏進(jìn)行合理調(diào)整 運(yùn)營(yíng)結(jié)論 銷售和利潤(rùn)安排一覽表 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 運(yùn)營(yíng)結(jié)論 開發(fā)節(jié)奏安排 – 由品質(zhì)相對(duì)較高的南地塊向北地塊分三批推進(jìn)銷售。 IRR27%，凈利率 12% 2. 基于地塊和片區(qū)的屬性，本項(xiàng)目可以通過小面積低總價(jià)的純剛需產(chǎn)品，形成區(qū)片的差異化產(chǎn)品，支撐經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 目前在售產(chǎn)品對(duì)未來的利潤(rùn)表現(xiàn)缺少支撐。每人限領(lǐng) 10張代金券。 ?辦卡即享辦卡之日起至開盤當(dāng)天， 每天減免 200元房款優(yōu)惠 。 ?從客戶面看 : 80后是一群視覺動(dòng)物，他們偏愛色彩、畫面，他們有些張揚(yáng)、喜歡自由、他們追求時(shí)尚、崇尚創(chuàng)意，喜歡彰顯個(gè)性的產(chǎn)品，因此建議價(jià)值點(diǎn)為： 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 立面 景觀與外部空間 價(jià)值點(diǎn)建議 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 景觀與外部空間 景觀 價(jià)值點(diǎn)建議 景觀 價(jià)值點(diǎn)建議 低成本，高效果 自然，閑適 運(yùn)動(dòng)、健身 多低矮植被 戶型 價(jià)值點(diǎn)建議 分析： ? 從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主力產(chǎn)品看：基本都是首置型產(chǎn)品，一居室面積區(qū)間 6368平，總價(jià) 94萬以上，兩居室在 8897平，總價(jià) 130萬以上，三居室在 110平以上，總價(jià) 165萬以上，相對(duì)于 80后年輕白領(lǐng)，首付及月供壓力都過大。 三、結(jié)論 —— 運(yùn)營(yíng)策略的安排和選擇 ? 項(xiàng)目定位： 格林二檔，年輕時(shí)尚的小戶型剛需社區(qū) ? 區(qū)域公司層面對(duì)項(xiàng)目策略的安排： ?，F(xiàn)金流的快銷型項(xiàng)目 ? 產(chǎn)品定位： 針對(duì)剛需首置客戶的小戶型產(chǎn)品為主 四、產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品主張 產(chǎn)品主張： 時(shí)尚、活力、青春 崇尚自由、彰顯個(gè)性 溫馨、便利、創(chuàng)新 四、產(chǎn)品定位 —— 戶型配比 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 優(yōu)化成本，以節(jié)點(diǎn)突出整體， 戶型上盡量合理利用空間，盡可能多的設(shè)計(jì)出贈(zèng)送空間，以契合剛需客戶貪圖實(shí)惠的特征，戶型可作為本項(xiàng)目的最大價(jià)值點(diǎn) 景觀與外部空間 戶型 采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，簡(jiǎn)單大方，造價(jià)相對(duì)合理 立面 金地物業(yè)金牌品質(zhì)，以超群的展現(xiàn)與細(xì)節(jié)服務(wù)打造余姚最高端與最貼心的管家式物業(yè)服務(wù)體系。 二、營(yíng)銷推廣分析與初步策略 展示區(qū)策略 —— 現(xiàn)場(chǎng)售樓處建議 ?整合項(xiàng)目商業(yè)配套，搭臵項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處，既可以滿足住宅施工需求，又不影響銷售及展示； ?售樓處一層為接待洽談處，二層為簡(jiǎn)易樣板間，既滿足工期，又能夠有效展示； ?主銷售期內(nèi)，將售樓處對(duì)面的幼兒園用地打造為園林示范區(qū)，傳承格林系的綠色文化。 ?63平一居 8595平二居 CBD剛需客群，收入 1萬 2萬左右，客戶支付能力約束主要來自首付，通常選擇最小戶型。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)研，該項(xiàng)目小戶型現(xiàn)已售罄，后期無供應(yīng)。 ，且土地市場(chǎng)盤點(diǎn)顯示，后期供應(yīng)不足，無法滿足旺盛需求。 ?潛在供應(yīng)量合計(jì) ?未來供應(yīng)合計(jì) 通州區(qū)待售貨量盤點(diǎn)研究： 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 ?2023作為北京市有史以來調(diào)控最嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)最慘淡的一年，全年的成交量基本處于波谷位臵， 2023年片區(qū)需求量為 ； ?2023年隨著政策的逐步放松，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量節(jié)節(jié)攀高，僅 110月片區(qū)需求量達(dá)到 ，可以預(yù)見下半年片區(qū)的需求量將進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)全年需求量可實(shí)現(xiàn) 5560萬平米。 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 項(xiàng)目 土地屬性 通州區(qū)總供求關(guān)系研究： ?市場(chǎng)存量集中在兩居，兩居總存量達(dá)到 58%，以 8595㎡的傳統(tǒng)兩居為主，占比達(dá)到 53% ?三居存量較高，總體存量在 28%，115平米左右小三居和 133140平米舒適三居各占一半； ?5080平米段的戶型不足 9%，這說明整體市場(chǎng)中小戶型的供求出現(xiàn)矛盾。 數(shù)據(jù)顯示： 按面積段區(qū)分的成交結(jié)構(gòu)看， 100㎡以下房源成交情況一直較為穩(wěn)定 ，占總成交約 45%。 6號(hào)線 12月份開通，交通利好不斷擴(kuò)大。 ? 通州板塊內(nèi)各項(xiàng)目大都在限購(gòu)政策出臺(tái)前拿地并規(guī)劃 ， 戶型面積偏大 ， 整個(gè)區(qū)域內(nèi) 70平左右兩居及 50平一居等總價(jià) 100萬內(nèi)產(chǎn)品缺失 。 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 項(xiàng)目 土地屬性 是否有可能優(yōu)化或升級(jí)土地屬性： 項(xiàng)目東北側(cè)大型市政綠化帶，可優(yōu)化為項(xiàng)目的景觀長(zhǎng)廊，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。 ?公交站點(diǎn) (如圖所示 )： 翠福園的東側(cè)和南側(cè)有兩個(gè)公交站點(diǎn)，有公交車 92 31 1路、 3路小巴 (可直達(dá)通州城區(qū)，在北關(guān)環(huán)島可換乘多輛公交車直達(dá)城區(qū) )，還有直達(dá)市區(qū)的 84 930路 (可直達(dá)朝陽(yáng)門、呼家樓 )。 ?四大成熟商圈包圍，與高速發(fā)展中的通州新城核心區(qū)共成長(zhǎng)。金地格林格林項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃大綱 華北區(qū)域公司 為什么要做運(yùn)營(yíng)策劃？ ? 明確項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位和核心目標(biāo)（經(jīng)營(yíng)指標(biāo)），為后續(xù)產(chǎn)品定位奠定基礎(chǔ)； ? 結(jié)合運(yùn)營(yíng)定位，對(duì)前期投資策劃評(píng)審結(jié)論進(jìn)行對(duì)比、審視和評(píng)估； ? 針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況，梳理對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生直接或重大影響的問題，進(jìn)行前置并做為重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng) ? 明確需要前置的營(yíng)銷推廣動(dòng)作 解決四大問題： 目錄 一． 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 ? 項(xiàng)目土地屬性分析 ? 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 ? 目標(biāo)客戶分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 ? 明確項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位及核心指標(biāo) 二． 項(xiàng)目重要運(yùn)營(yíng)問題分析 三． 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣分析 ?宗地位于東五環(huán)和東六環(huán)之間，處于正在建設(shè)中的通州新城核心區(qū)的西北邊緣的通州商務(wù)園內(nèi)； ?距離通州主城區(qū)約 ；距離 CBD、國(guó)貿(mào)商圈、燕莎商圈大約有 21公里的車程； ?距離首都機(jī)場(chǎng)約 12公里； ?南側(cè)距離朝陽(yáng)北路延長(zhǎng)線僅有約 里； ?西側(cè)毗鄰溫榆河畔，環(huán)境宜人。 潛力區(qū)域，四大成熟商圈環(huán)抱 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 項(xiàng)目 土地屬性 項(xiàng)目地塊自有屬性分析 —— 區(qū)域篇 ： 區(qū)域篇： 宜居區(qū)域，高知人群聚集地 通州商務(wù)園總規(guī)劃面積 ，分二期滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)， 綠化率高達(dá)50%，綜合容積率 。 ?未來規(guī)劃：