【正文】 2023年 1月 上午 3時 12分 :12January 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 03:12:0803:12:0803:12Monday, January 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 3時 12分 8秒 上午 3時 12分 03:12: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時 12分 8秒 03:12: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 1月 上午 3時 12分 :12January 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 03:12:0803:12:0803:12Monday, January 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 與政府溝通，打好政府牌 THANKS ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產投資運營的發(fā)展方向 —— “ 商業(yè) 產證券化 ” 。 策略二 售后返租 多考慮對預售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經營上形成合力。 方案二 內生經營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經營管理公司經營項目。 目標市場定位兩個要求 —— 準確、全面 目標消費群定位與區(qū)域功能緊密關聯(lián) 目標投資小業(yè)主定位應明確目標市場區(qū)域 項目目標商戶群單位的三個原則 原則 主力商戶優(yōu)先 原則 以核心商戶提升商圈價值 原則 經營者與租戶達成“利益共同體” 項目競爭定位 —— 實行差異化 項目功能定位流行全面一體式購物 項目經營主題特色定位 —— 主題突出、結構合理 項目經營方式定位 —— 因時制宜、因時而變 項目經營業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運營價值鏈，組建利益共同體 1 2 3 4 開發(fā)商 與政府 作為商業(yè)地產的開發(fā)運 營商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量 符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動 用一切資源說服政府的政策支持 . 強強聯(lián)合 銀行對商業(yè)地產項目的 貸款非常謹慎，進行長期價值運 作可以考慮與資本或其他企業(yè)合 作共同開發(fā)項目。全國的城市分三等租金。 – 盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國金融政策的限制，但萬達在為最終建立 CDMA保障下的 REITs資產包而努力！ “訂單地產” 的四要素 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產 第三部分 借 鑒 篇 為城市代言 標準化基礎上的可復制性 ?通過模式的標準化和可復制化實現(xiàn)品牌價值，同時宏觀層面有具有特定主題 ?每一個政府都與政府高度的溝通合作，達到為為城市代言為城市創(chuàng)造價值的目的，同時為企業(yè)樹立品牌為企業(yè)贏得市場 打政府牌： ?通過形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項目的這一強力優(yōu)勢，將會為發(fā)展提供相當?shù)谋憷? – 萬達開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的 10多個項目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達到 50%： 50% – 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強對開業(yè)項目物業(yè)的長期專業(yè)化托管，強化收益權運營機制，避免了物業(yè)和商業(yè)“兩張皮”的問題，加大了統(tǒng)一招商、經營、管理、服務的力度，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。 商業(yè)地產的長期運營性質決定了商業(yè)地產項目需要一個長期的市場培育期，需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產的命脈是物業(yè)的使用價值，所以，這是萬達花了幾十億大價錢買的教訓。 – 對“訂單地產”寄予了過高的非理性的期待。 （ 6）建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式 。 （ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。 （ 4）主力店一般為 4家，百貨、超市 、建材家電專業(yè)賣場、影院 。 ?（ 6）建筑形態(tài)都為單個盒子式。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。合理處理高價獲得的土地，“尋求合作伙伴共同 開發(fā)優(yōu)質的土地儲備 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產 第三部分 借 鑒 篇 大連萬達集團成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產、高級酒店、文化產業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產業(yè)的大型企業(yè)集團，資產 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。 危機二： 收益甚少 集中、巨量的商業(yè)項目開發(fā)富力從其持有的商業(yè)項目中獲得的收益甚少（除了物業(yè)重估增值帶來的帳面收益外），卻要背負巨大的開發(fā)資金投入。06年富力獲得 21幅土地，僅重慶一個項目的土地就達到 739萬平方米，共擁有土地儲備 1789萬平方米。 模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址： 位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份 第三部分 借 鑒 篇 ＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時兼顧其他有潛力或者有合適項目的區(qū)域 ＊ 開發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢 根據位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運營模式 。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產 發(fā) 展 策 略 運營管理 第三部分 借 鑒 篇 小規(guī)模快速切入，搶占先機，先快后穩(wěn)。 富力在 2023年開始建設第一個商業(yè)地產項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經擁有雄厚的實力，故其商業(yè)地產項目開始轉為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。其專業(yè)市場與其說是一個獨立的商業(yè)地產項目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。 其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業(yè)地產項目， 它的商業(yè)地產項目實際上都是利用住宅小區(qū)為依托進行的配套開發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等 。 ■商業(yè)地產行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉向招商競爭 2023年短期調整表現(xiàn) 第二部分 市 場 篇 經濟持續(xù)發(fā)展 消費水平提升 城市化發(fā)展 1 2 3 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 受到經濟持續(xù)高速發(fā)展、城市化進程加快等因素驅動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產規(guī)模進入放量擴展階段 發(fā)展驅動因素 第二部分 市 場 篇 導致商業(yè)格局變化的主要驅動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設和政策規(guī)劃導向 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內在驅動因素 1 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導致商業(yè)格局變化的主要因素 2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持 3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導方向 4 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內在驅動 因素 消費需求變化 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結 構也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn) ? 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展 居民購買力不斷提高 ? 區(qū)域人均可支配收入水平 ? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進作用 人口因素 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 人口規(guī)模增長 ? 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率 ? 人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應需求 人口遷移 從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致該城市或區(qū)域成為人口導入型的城市或區(qū)域。 ■國內一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。 7 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 倒臵的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用 “ 拿地 —— 規(guī)劃、設計 —— 施工 —— 貸款 —— 銷售 —— 營業(yè) ” 的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產 的嚴重脫節(jié)。 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經濟收入的不同、經濟增長數(shù)據的不同，都會對項目的造成影響。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產需求投資者、經營者、物業(yè)經營者三者相結合，商業(yè)地產開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商 轉變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經營商場所設計的業(yè) 態(tài)組合不合理或不切實際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產帶來了巨大的投資風險。 商業(yè)地產開發(fā)開始導入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經營管理 ” 全方位市場經營理念。 觀點 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 20232023 20232023 2023？ 第一 階段 第二 階段 第三 階段 以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導營銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場銷售人員的技巧。特別是2023年以來，近６年來，中國商業(yè)地產開發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。 模式六：證券化模式 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 商業(yè)地產的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調整長期看好 發(fā)展概況 同歐美發(fā)達國家相比，從開發(fā)商行為與市場經營模式來看，目前中國商業(yè)地產市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產起步較晚，發(fā)展相對滯后。對于開發(fā)商而言，風險方面的考慮也決定 了證券化模式的優(yōu)勢，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場 。 模式五：與商家聯(lián)營 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 商業(yè)地產概念 商業(yè)地產分類 與住宅比較 商業(yè)地產價值 租售模式 /概念描述 ：一般是指 成熟商業(yè)地產的所有者（委托人）將資產交由受托人（并完成資產所有權的轉讓）經營 管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排 。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應提升自身的形象，加快中小店的招商進度，從而可以 大大弱 化招商的風險，加快商鋪的銷售速度 ，減少各種資源的浪費。 /經營要點 ：要點一，以 優(yōu)惠的租金引進零售的主力店 、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品 牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二， 通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值 ， 同時必須找到輔營區(qū)的準確定位，真正利用主力店的人流。茂業(yè)國際實現(xiàn)百貨與地產的無鏠對接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商自主經營，既是所有者，同時