【正文】 臺地景觀與停車庫、大堂的結(jié)合建筑風(fēng)格 景觀園林 戶型建議 配套設(shè)施 交通路線 車位配比 A6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議北美風(fēng)情別墅具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方、融合多種風(fēng)情于一體的鮮明特點(diǎn)建筑風(fēng)格 景觀園林 戶型建議 配套設(shè)施 交通路線 車位配比 A6產(chǎn)品建議考慮 A6地塊與濱海湖高爾夫別墅群具有千絲萬縷的關(guān)系，建議在低密產(chǎn)品風(fēng)格上坡屋頂文化石北美別墅在外立面設(shè)計(jì)上大量采用大窗、坡屋頂、豐富的色彩和流暢的線條等北美建筑的元素。目前公共交通尚不完善，未來 23年內(nèi)，入住業(yè)主以自駕方式出行的居多。建筑風(fēng)格 景觀園林 戶型建議 配套設(shè)施 交通路線 車位配比 A6產(chǎn)品建議精裝修 B方案：升級于 A方案，提供相對完善中高檔裝修，附贈高品質(zhì)的主要家電，用以 提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)銷售建筑風(fēng)格 景觀園林 戶型建議 配套設(shè)施 交通路線 車位配比 A6產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議紅線外商業(yè)商業(yè)配套的及時(shí)呈現(xiàn)對于整個(gè)項(xiàng)目的形象提升和價(jià)值展現(xiàn)有很大的作用建筑風(fēng)格 景觀園林 戶型建議 配套設(shè)施 交通路線 車位配比 A6產(chǎn)品建議在社區(qū)主干道與主體建筑群之間的沿街位置，增加一定規(guī)模的 （建議不少于 5000平米）內(nèi)向型配套商業(yè)設(shè)施，充分拉動(dòng)整體地塊價(jià)值。大面積衛(wèi)生間宜居類型產(chǎn)品注重舒適度的打造產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格 景觀園林 戶型建議 配套設(shè)施 交通路線 車位配比 A6產(chǎn)品建議精裝修建議v 精裝修成本可計(jì)入開發(fā)成本，合理規(guī)避土地增值稅，同時(shí)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)v 統(tǒng)一裝修提升項(xiàng)目品質(zhì)，減少二次裝修污染，放大項(xiàng)目的價(jià)值v 精裝修部分可以納入總房款貸款，節(jié)省業(yè)主時(shí)間，降低購房門檻實(shí)現(xiàn) “ 三贏 ”n 精裝利好“ 精裝交房 ” 實(shí)施動(dòng)因v 2023年 7月國家建設(shè)部發(fā)布的 《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》 及配套的 《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》 。n在 進(jìn)入社區(qū)的過程中制造變化 或營造 尊貴的儀式感 ，如：彎曲的路、地形起伏、小橋流水等，兩邊輔以適當(dāng)綠化，令客戶感受到社區(qū)內(nèi)是一個(gè) 私密、專屬的世界 。A7地塊北段與 A6地塊進(jìn)行綜合考慮，在產(chǎn)品形式和檔次上應(yīng)較為接近，以實(shí)現(xiàn)對景觀資源的最大化共享及利用；252。A6地塊整體容積率為 ，適合做低密度的別墅產(chǎn)品，在整個(gè)項(xiàng)目中，用地價(jià)值最高；216。老城區(qū)、開發(fā)區(qū)被擠壓的剛需客戶；252。 戶型設(shè)計(jì)布局合理，生活感更加舒適緊湊型兩居，舒適性三居成為焦點(diǎn)價(jià)格導(dǎo)向 地段改善 居住環(huán)境客戶需求面積排序客戶關(guān)注點(diǎn)排序根據(jù)物業(yè)類型分析，泰達(dá)御海為本案毗鄰的直接競品，故選擇它的成交客戶為代表進(jìn)行客群研究競品客戶分析剛需 改善 投資客戶置業(yè)目的排序客戶語錄：216。 ，居住舒適感極強(qiáng)252。 優(yōu)點(diǎn)：方正緊湊，實(shí)用合理，精裝修交房。 開闊式餐廳、廚房，生活陽臺與廚房相連接，方便烹飪并做到干濕分離超大開間戶型 —— 超大開間設(shè)計(jì)，方正舒適在售項(xiàng)目主力戶型介紹 1—— 泰達(dá)御海位置 濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)時(shí)尚廣場區(qū)域金域藍(lán)灣以東 開發(fā)商 天津萬港投資有限公司建筑形式 小高、高層 裝修情況 精裝修占地面積 15萬平米 建筑面積 37萬平米容積率 綠化率 42%總戶數(shù) 3370 車位比 1:1價(jià)格 (元/m2)10700（精裝） 面積區(qū)間 90125開盤時(shí)間 入住時(shí)間 2023年 10月項(xiàng)目賣點(diǎn) 國際化社區(qū)、創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)時(shí)尚廣場內(nèi) /主打品牌和地段價(jià)值案例分析 —— 萬科海港城 (開發(fā)區(qū) )252。 觀景飄臺252。開發(fā)商云集：濱海建投、泰達(dá)集團(tuán)、海泰集團(tuán)、天?？毓伞⒙?lián)發(fā)集團(tuán)、新北公司 6家企業(yè)，各自負(fù)責(zé)不同區(qū)域的開發(fā) 。永定新河大堤和迎賓島的綠化工程、泵站及水系工程已于 1月 10日同步開工建設(shè)；216。毗鄰森林公園和高爾夫球場。 各板塊供應(yīng)出現(xiàn)分化，區(qū)域間分布不均衡252。 片區(qū)潛在供應(yīng)約： 252。 片區(qū)潛在供應(yīng)：約 平米252。 片區(qū)潛在供應(yīng)： 252。u北塘片區(qū) 2023年以前發(fā)展緩慢。濱海房地產(chǎn)市場東疆港港口經(jīng)濟(jì)、海景休閑復(fù)合型功能區(qū)于家堡濱海中央商務(wù)區(qū)響螺灣CBD起步區(qū)及實(shí)驗(yàn)區(qū)中新生態(tài)城國家級環(huán)保生態(tài)居住區(qū)北塘資源型低密居住區(qū)海濱休閑旅游區(qū)休閑旅游綜合服務(wù)區(qū)區(qū)開發(fā)區(qū)高端居住區(qū)塘沽老城原始居住區(qū)港東新城產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的居住配套區(qū)上北新型居住區(qū)中部商務(wù)經(jīng)濟(jì)南部大型工業(yè)北部宜居生態(tài)濱海新區(qū)住宅市場格局北宜居、中商務(wù)、南工業(yè)北宜居、中商務(wù)、南工業(yè)北塘片區(qū) 濱海核心區(qū)以老城區(qū)為中心呈現(xiàn)內(nèi)部飽和，北上南下的趨勢明顯，供應(yīng)量外擴(kuò)，需求受各片區(qū)價(jià)格擠壓逐步外溢，供需關(guān)系同步升級 。 濱海新區(qū)在京津冀經(jīng)濟(jì)圈中，作為中國發(fā)展第三極，扮演著核心引擎的角色；252。天津?yàn)I海在國家扶持及政策的重大利好下，正在飛速迅猛發(fā)展：216。中心城區(qū) 濱海新區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃：雙核發(fā)展 — 中心城區(qū)與濱海新區(qū)共同發(fā)展216。未來調(diào)控將呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢；252。 在連續(xù) 3年沒有加息后，央行宣布， “ 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)，由現(xiàn)行的%提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，由現(xiàn)行的%提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。20232023年08年 10月財(cái)政部、央行發(fā)出通知：減少相關(guān)稅費(fèi)，適當(dāng)降低首付和利率08年 12月 ” 國六條 ” ：適度減免住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、鼓勵(lì)拓寬開發(fā)商融資渠道2023年 4月，國十條2023年 9月，新五條2023年 11月，限購令受國際金融風(fēng)暴的影響，出口受限，擴(kuò)大內(nèi)需成為解救國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要途徑，而國內(nèi)房地產(chǎn)市場也很低迷市場（或房價(jià)）發(fā)展曲線 政策調(diào)控方向（ +） 政策調(diào)控方向（ ）國家政策由寬松向趨緊方向發(fā)展宏觀政策導(dǎo)向天津 2023年 政策發(fā)展趨勢演變：11月 3日4月 17日跟隨國家政策腳步， 首次明確提出 “ 商品房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況， 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 ” 。07年 9月，央行、銀監(jiān)會 共同發(fā)布新的二次房貸政策。 從項(xiàng)目用地條件上看， A A7依托于黃港旅游度假區(qū)內(nèi)部的配套，分別適合做低密別墅和高密的高層；二、市場背景大 環(huán)境 u宏觀政策導(dǎo)向中 環(huán)境 u濱海新區(qū)發(fā)展情況微 環(huán)境 u濱海房地產(chǎn)市場格局放松 控制交替(19982023） — 完善規(guī)則放開19972023年97年，中國銀行開始辦理房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，代表個(gè)人購房新形式的萌生98年 7月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，代表住房實(shí)物分配制度的終結(jié)經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴之后，由于啟動(dòng)內(nèi)需政策的需要，國家開始運(yùn)用財(cái)政政策和貨幣政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)警20232023年01年 “195 號 ” ：央行《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》03年 6月 “121 號文 ” ：央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》03年 8月 “18 號令 ” ：《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》整體經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮，固定資產(chǎn)投資增長較快。B地塊A地塊c地塊黃港旅游度假區(qū)概況A1 A2A3A4A8 A10A9A5 A11A12A13A14A15A16A17A1: 愛瀾島 A2: 汐月島 A3：碧灣島A4：蘆漫島 A5：濱湖島 A6：濱海島A7：晴海島A8：敘晴島A9：碧湖島A10：美嶺島A11：銀沙島A12：棲霞島A13：銀鷺島A14：瀾茵島 A15：北月島 A16：晨曦島 A17：星嶼島一期開發(fā)地塊二期開發(fā)地塊