【正文】 項(xiàng)目條件因素 定位背景綜述 ?本項(xiàng)目具有商業(yè)開發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求； ?本項(xiàng)目交通便利，地段前景看好； ?項(xiàng)目面臨較好的市場機(jī)會(huì)和激烈市場競爭態(tài)勢，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。 家樂福合肥第二家店 新都會(huì) 〃 環(huán)球廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 規(guī) 模 位于區(qū)域交通主干道 40000平方米 合肥首個(gè)國際化現(xiàn)代購 物中心 運(yùn) 營 引入家樂福、KFC、 自營百貨 推 廣 家樂福合肥第二家店 旺城國際 〃 金色巴黎 基本信息 總建面 （含公寓） 商業(yè)面積 層數(shù) 4層 塔樓 共 14層，總高 97米 推廣語 一間好鋪，一生搖錢樹 租售 情況 二三四層實(shí)現(xiàn) 100％銷售，一層鋪面較大且價(jià)格高銷售受阻，銷售率為 50％ 樓層分布 首層 國際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜 均價(jià) 30000，鋪面 45～ 85平米 二層 休閑淑女區(qū) 均價(jià) 15000 三層 男裝及休閑服飾 均價(jià) 12023 四層 兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學(xué)生用品 均價(jià) 9500 出售方式 總價(jià)返租 8％，可經(jīng)營、出租、代租，投資者居多 點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目成功主要依托家樂福及其地段 —— 家樂福旁邊的典型綜合體 旺城國際 〃 金色巴黎營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 合肥市核心商圈輻射 地帶 家樂福商圈效應(yīng)帶動(dòng) 投 資 性 總價(jià)返租8％＊可經(jīng)營、出租、代租＊＊二三四層實(shí)現(xiàn)100％銷售 合家福商業(yè)街 基本信息 總建面 商業(yè)面積 層數(shù) 2層， 1躍 2復(fù)式鋪 主力店 合家福 定位 以大賣場為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購物中心 —— 香格里拉家園商業(yè)街 租售 情況 05年初開始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開業(yè)，推出 60％左右（均為外街復(fù)式鋪），均價(jià) 11000，內(nèi)街未推出 出售方式 先推出外街部分復(fù)式鋪，均價(jià) 11000，銷售率 90%, 現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街 ,端頭鋪王 9000 點(diǎn)評(píng) 位臵較偏，周年商業(yè)氛圍不濃，開業(yè)情況較差，銷售放緩 “住宅連帶商鋪開發(fā)” 類 合家福商業(yè)街營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 緊鄰安徽大市場＊地處 區(qū)域交通主干道 以大賣場為主力店、 臨街商鋪為主要形式的 區(qū)域性購物中心 規(guī) 模 14000平方米 案例營銷關(guān)鍵因素比對(duì)分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 元一 租售 情況 04年 11月開始招商銷售，A區(qū)基本售完，一樓均價(jià)16000，實(shí)現(xiàn) 100％招租；B區(qū)已完工 首層 華洋名品百貨館 、華聯(lián) 二層 流行時(shí)尚仕女館 、國美 三層 紳仕兒童文教館 四層 影城、歡樂美食廣場 、KTV B區(qū) A區(qū) B區(qū)將完工 合肥名副其實(shí)的 Mall “購物中心” 類 樓層分布 元一 〃 時(shí)代廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 規(guī) 模 推 廣 運(yùn) 營 定 位 投 資 性 80000平方米 安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式 時(shí)代歡樂主題購物公園 大量投放廣告、 活動(dòng)營銷起到實(shí)效 引進(jìn)華聯(lián)、國美＊KFC、自營百貨、影院 無經(jīng)營權(quán)＊返租10年＊年回報(bào)10％（稅前）＊ 安徽國際購物廣場 基本信息 總建面 商業(yè)面積 層數(shù) 4層，地上二層半，地下一層半 主力店 家樂福、家福特 定位 集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場 出售方式 一層四年內(nèi)返租 8％，四年后有經(jīng)營權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年 8％，后五年 ％， 10年后交公司管理或回購 點(diǎn)評(píng) 單層面積大，內(nèi)街多 租售 情況 04年底開始租售，主力店已進(jìn)駐，其他出售 40％左右（含為推部分），一層均價(jià) 20230 樓層分布 負(fù)一層 家福特建材超市及出租車站 —— 一層 男女裝、飾品、鞋 銷售率不到 50％ 二層 家樂福及商鋪（ ） 二層不賣商鋪由家樂福自主招商，招商 70％左右 三層 美食、娛樂（未開業(yè)） 推出 15％面積，但進(jìn)展緩慢，銷售率 60％～ 70％ 樓頂 停車場 停車率較低 地塊有高差，從東西兩個(gè)入口可以到不同的平層 —— 家樂福合肥首家店 安徽國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 運(yùn) 營 規(guī) 模 合肥市長江西路＊ 核心商圈輻射地帶 74000平方米 集購物、休閑、餐飲、 娛樂等為一體的廣場 引入家樂福、家福特建材超市、KFC 桐山國際購物廣場 基本信息 總建面 8萬坪（含二期 4萬坪酒店） 商業(yè)建面 4萬平方米 層數(shù) 2層，局部 4層 主力店 易初蓮花（ ） 出售狀況 一、二層復(fù)式鋪銷售，均價(jià) 10000。 商鋪主要購買群體為投資者，對(duì)總價(jià)的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，月供能力受當(dāng)?shù)厥杖胨街萍s。 R2：期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo)（實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)） ?本項(xiàng)目整體銷售實(shí)現(xiàn)均價(jià) 15000元 /平方米； ?本項(xiàng)目在保證均價(jià)實(shí)現(xiàn)的前提下，完成 100%銷售； ?依附于“環(huán)球 — 合家?！鄙倘Πl(fā)展帶動(dòng)效應(yīng)，使其發(fā)展成為區(qū)域、乃至全市有影響力的主題商業(yè)街； ?超常規(guī)的營銷策略，提前銷售期鋪，超越以準(zhǔn)現(xiàn)鋪銷售為主要形式的常規(guī)市場，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)； C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 R1 R2 矛盾沖突 市場臨街商鋪銷售價(jià)格偏低 ， 均價(jià)700012023；商鋪?zhàn)饨鸬?， 出租率較差；經(jīng)營狀況并不理想 實(shí)現(xiàn) 15000元 /平方米銷售均價(jià) 項(xiàng)目工期長；商業(yè)氛圍清淡；市場供應(yīng)量增加 ， 同質(zhì)化競爭； 保證均價(jià)前提下實(shí)現(xiàn) 100%銷售 住宅所帶來的人潮僅停留于規(guī)劃引導(dǎo)中 ， 區(qū)域成熟度尚需時(shí)間 依附商圈效應(yīng)，使其發(fā)展成為區(qū)域、乃至市級(jí)商業(yè)街 市場容量 ， 同質(zhì)化競爭 超越市場 VS VS VS VS Q：提出問題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須面臨的核心問題 如何重新樹立本項(xiàng)目的價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)均價(jià)上的突破 項(xiàng)目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破合肥投資者心理界限，將本項(xiàng)目與其他街區(qū)商鋪產(chǎn)品區(qū)別開 項(xiàng)目如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，營銷上吸引更多投資者關(guān)注，銷售產(chǎn)品上給到投資者更多的信心 問題界定與結(jié)構(gòu)化分析 市場競爭環(huán)境分析 項(xiàng)目整體致勝策略 項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目研究工作步驟 項(xiàng)目屬性研判與界定 競爭關(guān)系界定：商鋪銷售面臨三大戰(zhàn)役 內(nèi)部競爭 ?區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競爭 ?項(xiàng)目所在區(qū)域與城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域競爭 西南區(qū) 西區(qū) 新站 戰(zhàn)役一 戰(zhàn)役二 戰(zhàn)役三 政商中心區(qū) 政務(wù)文化新區(qū) 新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域 城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?項(xiàng)目所在區(qū)域與核心區(qū)域競爭 外部競爭 區(qū)域競爭 項(xiàng)目所在區(qū)域與核心區(qū)域的競爭 項(xiàng)目區(qū)域 仁和大廈 政商中心區(qū) 裙樓 4層， m2 長江中路 1～ 2層，3~4層 萬 1~2層，3~4層打包銷售 2023年 3月開盤，未售出 規(guī)模 區(qū)位 價(jià)格 營銷模式 銷售情況 仁和大廈 ?核心區(qū)域主要以較大型集中商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，依靠其地段優(yōu)勢，售 賣模式單一； ?仁和大廈、富通時(shí)代以 2層聯(lián)體出售，售價(jià)較高，且銷售一般； 地段因子 人流因子 交通因子 規(guī)模因子 產(chǎn)品因子 成熟度因子 裙樓 2層， m2 紅星路 1~2層 2萬 1~2層聯(lián)體出售，最小面積120m2 2023年 6月發(fā)售，銷售 70% 富通時(shí)代 核心 區(qū)域 KPI 評(píng)價(jià) 體系 核心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目與本項(xiàng)目將不構(gòu)成直接競爭，但存在商鋪投資客戶爭奪的間接競爭 項(xiàng)目所在區(qū)域與城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 （西區(qū)、西南區(qū)、新站區(qū)） 競爭 高新技術(shù)區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域 元一時(shí)代廣場 大學(xué)城商業(yè)中心 規(guī)模 裙樓 4層，8萬 m2 3～ 4層， 萬 m2 區(qū)位 當(dāng)涂路 翡翠大道 價(jià)格 一樓 2萬 1層 ， 2層 ， 3層 ～ 萬， 4層 萬 營銷模式 12年返租，前 3年 10%，每 3年上調(diào) 3% 3年返租 18%，內(nèi)部劃鋪，100～ 120 m2 銷售情況 2023年 5月開賣，已賣 90% 2023年 9月開盤，現(xiàn)樓 80%銷售率。