【正文】 項目定位 ——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造89（ 7）高品質(zhì)物業(yè)服務(wù) — 多對一，高品質(zhì)服務(wù)差異，體現(xiàn)項目業(yè)主備受尊貴的心理感受物業(yè)管理對一服務(wù) ,體現(xiàn)超五星極客戶待遇p客戶上門預(yù)約制p設(shè)置專人接待業(yè)內(nèi)人士p二對一服務(wù)體系p聘請知名物管或顧問，所有服務(wù)人員接受系統(tǒng)培訓(xùn)私人管家安保客服經(jīng)理 門童 項目定位 ——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造90感謝觀賞偉 業(yè) 顧 問 169?？筛鶕?jù)園林方向設(shè)計不同的 主題園林 ，使園林層次更加豐富，更加有趣；項目定位 ——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造83（ 3）軟硬景觀比例和層次 — 注重層次及顏色的搭配重綠植輕硬地考慮不同高度的視覺層次 (多重植被 )，不同季節(jié)顏色的搭配，甚至不同鳥類的習(xí)性，防蚊蟲等；項目定位 ——操作關(guān)鍵點關(guān)鍵點（四）：強化產(chǎn)品力打造84贈送私人藏酒空間。80贈送種植園。項目定位 ——功能建議75別墅住宅獨棟別墅：?戶型面積： 150300平米?產(chǎn)品特色：山景觀資源、具有度假情趣空間聯(lián)排別墅：?戶型面積： 200250平米?產(chǎn)品特色：錯落有致，戶型格局合理舒適度高項目定位 ——功能建議76關(guān)鍵點（一）：配套先行項目定位 ——操作關(guān)鍵點配套開發(fā)與別墅聯(lián)動：配套先行，為項目樹立形象并為住宅銷售提供足夠的價值支撐，同時配套的類型也逐漸由社區(qū)型配套向區(qū)域行配套演變。完善項目的商務(wù)休閑功能，提高項目知名度樹立市場形象，增加經(jīng)營利潤多功能廳合計項目定位 ——功能建議70度假酒店 度假生活體驗：p通過度假酒店客房實現(xiàn)與項目互動利于客戶體驗促進銷售。項目定位 ——功能建議n是項目的主題定位，形成項目特色和標志性，增加附加值n符合區(qū)域葡萄產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要n形成核心價值，與其他項目形成競爭優(yōu)勢n提升項目形象價值，為項目帶來高品質(zhì)n滿足客戶休閑度假需求，并與項目整體形成互動n對項目營銷起到居住體驗的目的n滿足客戶日常生活購物的必備需求n對項目主題文化風(fēng)情作為有利的補充n別墅產(chǎn)品是項目定位的核心要素n符合區(qū)域葡萄產(chǎn)業(yè)的發(fā)展n形成核心價值，具有競爭優(yōu)勢葡萄種植園n符合區(qū)域葡萄產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供經(jīng)濟依托和解決區(qū)域就業(yè)n開發(fā)多元化旅游業(yè)66商業(yè)配套酒莊城堡會議溫泉度假酒店功能組合建議 ?葡萄酒生產(chǎn)?酒窖?葡萄酒文化博物館?葡萄酒紀念品?餐飲?客房?溫泉?多功能會議廳?娛樂設(shè)施?Spa護理?運動健身?游泳池?獨棟別墅?聯(lián)排別墅?商業(yè)風(fēng)情街；?中高端餐飲山居 別 墅窖藏人生別墅葡萄種植園?開心葡萄園；?葡萄采摘項目定位 ——功能建議67酒莊城堡葡萄酒文化產(chǎn)業(yè)觀光體驗：通過產(chǎn)品制造流程觀賞、美酒品鑒和個性化制作、地下酒窖、葡萄酒文化展覽等環(huán)節(jié)將葡萄酒主題利用最大化，構(gòu)建一條完整的文化體驗產(chǎn)業(yè)鏈，對項目文化主題定位形成有力的支撐。案例借鑒休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒60本體審視具有旅游度假資源小 規(guī)模 開發(fā)低密 復(fù)合 生活社區(qū)n區(qū)位條件 ：進入性好，兩小時可達北京城區(qū)；n地塊條件 ：體量小，不能形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)影響力；自然景觀資源良好，低密度，舒適度高；地塊比較復(fù)雜，未經(jīng)過一級開發(fā)，地塊開發(fā)難度大成本高。l產(chǎn)業(yè)定位需結(jié)合自身資源特質(zhì)，定位明確且具備可持續(xù)發(fā)展屬性，同時能夠獲得政府的大力扶持。休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三） ：張裕愛斐堡國際酒莊56產(chǎn)業(yè)鏈四：休閑度假愛斐堡小鎮(zhèn) ，是北京張裕愛斐堡國際酒莊精心打造的高端私密會所，集住宿、餐飲、會議、娛樂、休閑、旅游度假為一體，它以全球盛行的會員制俱樂部運作形式和國際頂級的專業(yè)管理。成品灌裝酒莊采用全自動密封灌裝流水線，無人工接觸，避免磨損及于空氣的接觸。丁羅特先生為酒莊名譽莊主 休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒49整體規(guī)劃七大功能區(qū) ——入口接待區(qū)、酒莊生產(chǎn)展示區(qū)、葡萄種植園區(qū)、山林休閑區(qū)、生態(tài)水景區(qū)、歐洲小鎮(zhèn)和后勤配套生活區(qū)生態(tài)水景區(qū)入口接待區(qū)山林休閑區(qū)酒莊生產(chǎn)展示區(qū)葡萄種植園區(qū)（鮮食采摘）歐洲小鎮(zhèn)及后勤配套生活區(qū)葡萄種植園區(qū)（釀酒葡萄）休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（三） ：張裕愛斐堡國際酒莊50四大產(chǎn)業(yè)鏈葡萄種植釀造產(chǎn)業(yè)鏈一站式學(xué)習(xí)葡萄酒主題旅游體驗式葡萄旅游品鑒專業(yè)培訓(xùn)趣味品鑒、商務(wù)會議休閑度假世外葡萄源? 葡萄種植基本知識講解? 體驗式采摘? 葡萄酒釀造流水線參觀? 葡萄酒品嘗? 購票預(yù)約導(dǎo)游? 歷史博物館參觀? 現(xiàn)代館參觀? 葡萄酒生產(chǎn)流水線參觀? 品酒專業(yè)培訓(xùn)及體驗? 山水景觀休閑? 小鎮(zhèn)娛樂康體 SPA等?葡萄酒文化培訓(xùn)?國際葡萄酒禮儀培訓(xùn)?葡萄酒品酒專業(yè)培訓(xùn)?個性化 DIY、自灌酒?商務(wù)會議歐洲小鎮(zhèn)之旅?總統(tǒng)套?康樂堡?愛 SPA?愛斐堡之驛?小矮人 KTV?......整體規(guī)劃以葡萄為核心驅(qū)動和主題特色，在全球首創(chuàng)了愛斐堡 “ 四位一體 ” 的經(jīng)營模式：即在原有 葡萄種植及葡萄酒釀造 基礎(chǔ)上，配備 葡萄酒主題旅游、專業(yè)品鑒培訓(xùn)、休閑度假 三大創(chuàng)新功能。案例借鑒（二） ：美國納帕谷休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒46納帕葡萄酒在國際評酒會上頻頻獲獎，得到世界的認可，從而直接促使納帕葡萄酒產(chǎn)業(yè)進入黃金發(fā)展階段。因此備受世界各地富豪以及房地產(chǎn)開發(fā)商的垂青，使波爾多地區(qū)豪宅交易量位于世界前列。43休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒案例借鑒（一）：法國波爾多 產(chǎn)業(yè)鏈四：購物休閑波爾多有 “小巴黎 ”之稱，除品嘗美酒以及聞名世界的魚子醬，還有眾多的高檔商品。至今波爾多地區(qū)酒園和酒堡已經(jīng)超過九千多座，這里每年產(chǎn)出的葡萄酒有八億五千萬瓶，種類多達 50多種， 300多個牌子。波爾多葡萄莊園占地 120230公頃。項目整體定位方向確定37根據(jù)對世界同類成功案例總結(jié)，休閑度假項目的成功運作，主要依托于五個核心驅(qū)動力休閑度假物業(yè)成功開發(fā)依托休閑度假物業(yè)發(fā)展模式及案例借鑒主題配套驅(qū)動 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動特殊娛樂驅(qū)動自然資源驅(qū)動核心 驅(qū)動 力n自然資源驅(qū)動： 依靠自身優(yōu)質(zhì)的自然或人文資源；n產(chǎn)業(yè)驅(qū)動： 依托產(chǎn)業(yè)支撐，形成獨特的稀缺資源；n特殊娛樂驅(qū)動： 以娛樂項目彌補自身資源的不足，形成核心驅(qū)動力，如高爾夫、滑雪、采摘、種植；n主題配套驅(qū)動： 依托于后天建造的主題配套，需要一定自然資源的支撐，如城堡、小鎮(zhèn)等主題配套。?地塊周邊生活配套嚴重匱乏，路通條件差，與城市主干道聯(lián)通公路待開發(fā)?地塊比較復(fù)雜，未經(jīng)過一級開發(fā)，地塊位于山區(qū)盆地中開發(fā)難度大成本高需要在城市發(fā)展和區(qū)域發(fā)展中找到合適自身的定位類型；需要通過核心競爭力塑造克服自身局限及市場威脅，以取勝市場Opportunity機會?隨著北京城市外溢的進程， 北京高端客戶對在北京周邊的遠郊城市別墅非常認可，購買需求旺盛?密云縣十二五規(guī)劃中將投資千億，打造國際綠色休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)， 本項目發(fā)展可以借力政府發(fā)展戰(zhàn)略；?密云縣十二五規(guī)劃中，將大力建設(shè)首都葡萄產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)?密云別墅板塊目前處于初級階段，缺乏鮮明的主題定位Threat威脅?本項目土地屬性為 50年綜合用地，非住宅立項的低密項目在密云目前沒有成功樣本；?與區(qū)域內(nèi)主要在售項目相比，本項目容積率更高，需要配建更多的多層甚至小高層產(chǎn)品。競爭市場角度29項目名稱 單價均價（元 /平米） 主力總價君山高爾夫別墅 17253 550—860 萬首創(chuàng)瀾茵山獨棟14764 450—600 萬彼岸香醍 12616 350450萬價格情況競爭市場角度區(qū)域內(nèi)獨棟產(chǎn)品整體成交價格在 12600—17000元 /