城市綜合體概念研究及其價(jià)值最大化解讀-wenkub.com
2024-08-23 01:23 本頁(yè)面
【正文】 ? 2022年－ 2022年卓越深入關(guān)注價(jià)值和美，倡導(dǎo)“ 構(gòu)建價(jià)值的藝術(shù) ”，同時(shí)，卓越的 CBD商務(wù)運(yùn)營(yíng)模式走出深圳，以深圳開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)和樹(shù)立的品牌為基礎(chǔ)，有選擇地向全國(guó)高增長(zhǎng)城市拓展，杭州時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作。開(kāi)發(fā)卓越 ?蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目，引發(fā)“藍(lán)色風(fēng)暴”，并憑借這一項(xiàng)目，卓越集團(tuán)躋身深圳行業(yè)前五名，奠定在深圳房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先地位； ? 2022年卓越大廈竣工。生活方式和商務(wù)方式不斷延展和變遷，我們?cè)谌f(wàn)千變化中探尋規(guī)律，為客戶提供超越建筑、超越空間的永恒價(jià)值。 ? 該項(xiàng)目也是卓越集團(tuán)繼深圳中心區(qū)等五個(gè)城市綜合體之后，在青島市區(qū)打造的首個(gè)精品商務(wù)綜合體項(xiàng)目。這一定義，是城市綜合體 外部 “ 城市空間延續(xù) ” 的價(jià)值 體現(xiàn)。 ? 依國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)都心型城市綜合體來(lái)說(shuō)， 30公里為經(jīng)常性消費(fèi)商圈，覆蓋市及周邊縣市 80%的地區(qū)。 ? 城市綜合體從建筑設(shè)計(jì)、體量、規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)組合上代表的都是最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)。 ? 同時(shí)，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個(gè) 綜合體要有自己的一個(gè)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專(zhuān)業(yè)的合作伙伴，共同來(lái)管理項(xiàng)目，來(lái)為業(yè)主提供周到的服務(wù) 。 ? 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。如果在和城市的中心廣場(chǎng)和結(jié)合在一起的，必定成為市民公共活動(dòng)文化中心。 一般，城市綜合體基本需建 15萬(wàn)平米的面積，要輻射 20萬(wàn) —30萬(wàn)的消費(fèi)群，它的規(guī)模和體量會(huì)成為一個(gè)多元中心。 ? 在中國(guó)為什么政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體？開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)做綜合體？投資者和消費(fèi)者為什么愿意投資綜合體或去消費(fèi)？ 政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體 ，是因?yàn)槌鞘行枰獦?biāo)志和名片，綜合體可以極大地 提升城市的想象 ，滿足政績(jī)工程的需求；拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展 。第二個(gè) 資產(chǎn)價(jià)格，租金的模式，最后可以通過(guò)資本市場(chǎng)得到一個(gè)更大的提升 。 ? 所有的綜合體經(jīng)過(guò)十幾年的培育和擴(kuò)張，它的資本會(huì)翻幾倍甚至幾十倍。 ? 關(guān)于城市綜合體還一直有一個(gè)小爭(zhēng)論，就是中心型的，鬧市型住宅會(huì)不會(huì)成為高端的住宅。 而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長(zhǎng)期的融資通路。 ? 第五個(gè)就是它的附加值，一個(gè)好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。 ? 它為企業(yè)創(chuàng)造了一種嶄新的、極具效率的都市商務(wù)生活模式，成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的窗口和發(fā)展型企業(yè)家及投資者的眾望之地。 ? 集約資源放大功能 ，是商務(wù)綜合體的本質(zhì)特征，如深圳萬(wàn)駿匯商務(wù)公寓既掌控大鏟灣港區(qū)、寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、航空物流園等國(guó)際資本圈，同時(shí)毗鄰五星級(jí)酒店、政府機(jī)關(guān)，掌控家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)資源。酒店三星以下，商業(yè)以大賣(mài)場(chǎng)主力店為主和寫(xiě)字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。如上海五角場(chǎng)、重慶南坪商圈、無(wú)錫濱湖區(qū)、沈陽(yáng)鐵西城市副中心等 ?? 城郊結(jié)合部城市綜合體 ，如世茂 ?；蝶湖灣。 ? 按地段分：都心型綜合體，副中心（區(qū)域和新城）型綜合體。 L V G INVESTMENT ? 居住 ? 居住是城市開(kāi)發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問(wèn)題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。 ?城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。 城市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。 ? 集合了城市的最重要的功能和人群 ,是濃縮的都市。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長(zhǎng) ，面積不足 1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬(wàn)就業(yè)人口。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。 ? ? 首先，表現(xiàn)在對(duì) 物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施 （電梯、空調(diào)）以及 物業(yè)管理水平等要求較高 ； ? ? 其次，要求 合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃 。如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的 CBD區(qū)域的城市綜合體。杭州提出要建 100個(gè)城市綜合體的宏大構(gòu)想！而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)袖企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)也提出只建城市綜合體的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。 L V G INVESTMENT ? 城市綜合體是從美國(guó)傳來(lái)的，最早的成功案例一直經(jīng)久不衰的美國(guó)洛克菲勒中心 ? 亞洲最經(jīng)典的就是號(hào)稱規(guī)劃建造了 18年的東京六本木 ? 在中國(guó)最熟悉的是國(guó)貿(mào)中心， 到今天差不多 20年了 ? 我們看城市綜合體發(fā)展的歷程，國(guó)貿(mào)三期 02年啟動(dòng)形成，它的時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值無(wú)與倫比！ ? ? 中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心 (以下簡(jiǎn)稱 國(guó)貿(mào)中心 )是目前中國(guó)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一，國(guó)貿(mào)中心地處北京商務(wù)中心區(qū)的核心地段，占地 12公頃，總建筑面積 56萬(wàn)平方米，集辦公、住宿、會(huì)議、展覽、購(gòu)物和娛樂(lè)等多功能于一體，是眾多跨國(guó)公司和商社進(jìn)駐北京的首選之地。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 高科技集成設(shè)施 ? 城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。 意拓邦
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