【正文】 在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過程中強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行管理創(chuàng)新。，第 十 一 章 組 織 機(jī) 構(gòu) 與 人 力 資 源 配 置第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)一、項(xiàng)目法人組建方案該項(xiàng)目實(shí)施后，在經(jīng)營(yíng)管理過程中實(shí)行嚴(yán)格的法人管理體系，將實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。按消防設(shè)計(jì)規(guī)范，建立火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)的早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)警、早滅火，減少火災(zāi)損失。俱樂部、酒店、辦公大樓等建筑物內(nèi)，設(shè)有手提式干粉滅火器、消防栓等各種消防設(shè)施，有可靠的消防水源，可以滿足消防要求；建筑物內(nèi)磚墻耐火極限大于或等于 3 小時(shí)，樓內(nèi)建有安全出入口，使發(fā)生火災(zāi)時(shí)可及時(shí)滅救。加強(qiáng)游艇日常管理，建立出海登記制度，每日核實(shí)進(jìn)出游艇數(shù)量，保障安全。按照《游艇安全管理規(guī)定》 ，對(duì)游艇駕駛員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和安全教育，獲得近海游艇駕照和航行許可證后，方可出海航行。制定能源消耗定額，搞好能源統(tǒng)計(jì)，定期考核。? 供水管網(wǎng)系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，防止水量流失。三、節(jié)能技術(shù)措施? 選用先進(jìn)節(jié)能性電氣設(shè)備，必免“大馬拉小車”的浪費(fèi)現(xiàn)象，必要時(shí)可進(jìn)行能量平衡測(cè)試，要做針對(duì)性調(diào)整。與國(guó)內(nèi)同行業(yè)相比能耗較低。第四節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于大連市開發(fā)區(qū)小窯灣東部，項(xiàng)目建設(shè)符合小窯灣商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃，在經(jīng)營(yíng)過程中所產(chǎn)生的污染物對(duì)周圍環(huán)境的影響具有一定承載力。生活污水經(jīng)化糞池處理后，排入?yún)^(qū)內(nèi)的污水管網(wǎng)；雨水直接排放到附近的海域。(2)嚴(yán)格施工管理，提倡文明施工，嚴(yán)禁將施工過程中砂土料的沖洗、混凝土攪拌產(chǎn)生的廢水及混濁泥漿等，倒入海水中，必須經(jīng)臨時(shí)沉淀后有組織排放。在各施工環(huán)節(jié)中噪音較為突出的部位，應(yīng)采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)，在隔離體上敷以吸聲材料，降低噪音。垃圾項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的垃圾主要為在生活和辦公時(shí)產(chǎn)生少量生活垃圾。固體廢棄物在臨近建筑場(chǎng)地處，因施工會(huì)產(chǎn)生大量的建筑廢棄物，包括施工時(shí)以及結(jié)束時(shí)剩余的廢棄建筑材料，該建筑廢棄物主要影響通行，同時(shí)也可能在降雨、刮風(fēng)的天氣條件下產(chǎn)生污水和揚(yáng)塵，從而造成環(huán)境的污染。所排污水主要為生活污水，年排水量約 40000 噸，將通過化糞池處理，匯入小窯灣排水系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)設(shè)有消防通道，以供消防車通行，倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)各層設(shè)消防栓。第二節(jié) 公用輔助工程一、供電項(xiàng)目通過小窯灣電網(wǎng)供電，照明采用道路燈具和金屬鹵化燈。游艇展銷中心位于項(xiàng)目區(qū)最北部，高檔寫字樓與其相鄰；中部地帶為豪華泊園，最南端為維修服務(wù)中心；兩個(gè)人工島位于海岸左側(cè)灣內(nèi)，由大橋與陸地相連，其中北島較大，建有游艇俱樂部會(huì)所和超五星級(jí)高檔酒店；南島為超豪華泊園所在地。道路綠化布置科學(xué)合理，物流和人流路徑盡量短捷，避免物流與人流相互交叉、往復(fù)。H，由小窯灣電網(wǎng)引入，可滿足項(xiàng)目需要。二、建筑結(jié)構(gòu)：由于項(xiàng)目區(qū)域大部分為回填土層，根據(jù)場(chǎng)地地質(zhì)條件及擬建建筑物對(duì)承重要求較高等特點(diǎn)，將采用樁基礎(chǔ),以強(qiáng)風(fēng)化板巖做持力層。游艇碼頭一座，主要建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)主航道一處；防波堤兩處，總長(zhǎng) 2410 米；VIP 港池護(hù)岸 4000 米；游艇總泊位 1200 個(gè)，其中：VIP游艇泊位 500 個(gè)，普通游艇泊位 700 個(gè)。，第 五 章 設(shè) 備 方 案 和 工 程 方 案第一節(jié) 設(shè)備方案項(xiàng)目規(guī)模龐大，設(shè)備購(gòu)置量巨大，所需購(gòu)置的設(shè)備主要包括酒店及寫字樓設(shè)備、游艇俱樂部設(shè)備 2 大部分，合計(jì) 288 臺(tái)（套） 。項(xiàng)目所需要的水、電可采用園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有主管線。四、氣象條件? 風(fēng)項(xiàng)目區(qū)處于亞歐大陸與太平洋之間的中緯地帶，屬濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，具有四季分明，晝夜溫差較小，無霜期長(zhǎng)，季風(fēng)氣候明顯等特點(diǎn)。(二) 、場(chǎng)地穩(wěn)定性評(píng)價(jià)該場(chǎng)地主要為填海地塊，無滑坡、泥石流、崩塌、地面塌陷、采空區(qū)等不良地質(zhì)作用，場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜建筑。揭露層厚、層頂標(biāo)高分布見地層分布一覽表。詳見剖面圖。詳見剖面圖。詳見剖面圖。詳見剖面圖。詳見剖面圖。層底標(biāo)高、層厚分布見地層分布一覽表。三、場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)地較為平整。年均運(yùn)營(yíng)業(yè)收入約 91,360 萬元。項(xiàng)目將分兩期進(jìn)行，其中一期建設(shè) 30 層超五星級(jí)酒店一座，總建筑面積 104,344 平方米；1200 個(gè)泊位游艇碼頭一座；俱樂部會(huì)所一座，建筑面積 5000 平方米；VIP 豪華泊園 萬平方米；水電工程 20 萬平方米；道路及綠化工程 65 萬平方米。項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好。以游艇俱樂部為依托，項(xiàng)目超五星級(jí)酒店將面向國(guó)內(nèi)外游客開放，必將成為未來大連星級(jí)賓館里一顆閃亮的明珠。大連被譽(yù)為“北方明珠” 、 “北方香港” ，氣候溫和，碧海沙灘，青草綠樹，空氣清新，每年吸引著國(guó)內(nèi)外眾多游人前來。表 21 2022 年上半年大連市新增供應(yīng)項(xiàng)目一覽表從目前走勢(shì)來看，大連市高端樓市增速放緩，主要原因是受到了國(guó)際金融危機(jī)的沖擊。由于年初市場(chǎng)前景不明確，高端住宅市場(chǎng)也出現(xiàn)了推盤數(shù)量減少的現(xiàn)象，總體供應(yīng)方面表現(xiàn)得相當(dāng)沉寂。截至六月末，大連高檔公寓平均售價(jià)為 13,394 元/平方米/月，同比降低%。第六節(jié) 大連高端住宅走勢(shì)分析在外經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)加劇，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，大連整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也在逐漸放緩。一期主要生產(chǎn)奇瑞高端品牌轎車，預(yù)計(jì)年生產(chǎn)整車 20 萬輛，產(chǎn)值 300 億元。2022 年 9 月 28 日上午 10 時(shí)整，開發(fā)區(qū)大窯灣填海區(qū)迎來一個(gè)隆重而熱烈的開工典禮——大連奇瑞汽車整車項(xiàng)目在這里正式開工奠基，幾代大連人夢(mèng)寐以求的汽車整車夢(mèng)想今朝變成了現(xiàn)實(shí)。其中，美國(guó)應(yīng)用材料公司、諾發(fā)電子公司，日本東京電子、尼康、日立，歐洲阿斯麥公司等 70 多家供應(yīng)商正在為英特爾提供設(shè)備、材料；聯(lián)邦快遞、敦豪快遞等 4 家物流公司為其提供物流服務(wù)；美國(guó)摩西湖化學(xué)制品有限公司、德國(guó)聯(lián)華氣體有限公司等為英特爾配套的企業(yè)已在大連開發(fā)區(qū)投資設(shè)廠。2022 年 9 月 8 日，英特爾大連芯片廠在開發(fā)區(qū)正式奠基。圖 23 2022 年開發(fā)區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)比例圖35%%%第 一 產(chǎn) 業(yè)第 二 產(chǎn) 業(yè)第 三 產(chǎn) 業(yè)全區(qū)完成財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) %，完成稅收收入 億元，同比增長(zhǎng) %。經(jīng)過 25 年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)已取得矚目的成就，多年來開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。隨著國(guó)內(nèi)旅游觀光、水上運(yùn)動(dòng)事業(yè)的發(fā)展，大連及其輻射的中國(guó)北方市場(chǎng)休閑游艇和水上娛樂設(shè)施的需求隨之急速增長(zhǎng)；大連已具備了一定的游艇消費(fèi)基礎(chǔ)，在私家游艇市場(chǎng)開始嶄露頭角，其私家游艇擁有量目前名列中國(guó)前茅。綜上所述，大連作為東北亞核心城市之一，多年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。近岸海域水質(zhì)總體保持穩(wěn)定，除大連灣、南部沿海無機(jī)氮外，各項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)年均值符合國(guó)家二類海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家 A 級(jí)旅游區(qū)（點(diǎn)）24 個(gè)，其中 5A 級(jí) 1個(gè)，4A 級(jí) 10 個(gè)。2022 年，共接待國(guó)內(nèi)游客 3000 萬人次，比上年增長(zhǎng) 21%；接待海外游客 95 萬人次，增長(zhǎng) %。新批先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目、高科技項(xiàng)目和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目 324 個(gè)，注冊(cè)外資 億美元，實(shí)際使用外商直接投資 億美元，分別占全年新批總數(shù)的 %、%和%。全年新批準(zhǔn)外商投資企業(yè) 507 家，注冊(cè)外資金額 億美元，其中投資 1000 萬美元以上項(xiàng)目128 個(gè)，注冊(cè)外資 億美元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。隨著我國(guó)游艇法規(guī)、規(guī)劃的健全和統(tǒng)一，我國(guó)游艇業(yè)必將迎來一個(gè)全新的未來。繼住房、汽車消費(fèi)之后，游艇消費(fèi)將成為中國(guó)內(nèi)地旅游消閑經(jīng)濟(jì)的下一輪的熱點(diǎn)。中國(guó)珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的人均 GDP 發(fā)展水平已具備了游艇消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，進(jìn)入了消費(fèi)游艇的啟動(dòng)期。第三節(jié) 我國(guó)游艇業(yè)前景分析游艇制造業(yè)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)船舶工業(yè)的一個(gè)重要組成部分，我國(guó)具有發(fā)展游艇制造業(yè)的條件和優(yōu)勢(shì)。2022 年的中國(guó)國(guó)際游艇展已是第十三屆，這意味著游艇以規(guī)模性進(jìn)入國(guó)人的視野已有十余年，我國(guó)的 GDP 從 1998 年的 79553 億元增加到 2022 年的246619 億元，長(zhǎng)三角、珠三角等地的人均收入都已經(jīng)超過了 6000 美元，這些數(shù)值成為中國(guó)啟動(dòng)游艇經(jīng)濟(jì)、海外投資者積極進(jìn)入中國(guó)的重要依托。浪奇游艇俱樂部是我國(guó)最早成立的游艇俱樂部之一，地處南澳鎮(zhèn)東山村，那里棕風(fēng)綠樹，水質(zhì)清澈，擁有長(zhǎng)達(dá) 500 多米的桔釣沙海灘，灘平浪靜，腹地寬闊，無限風(fēng)光盡收眼底；雀鳴濤語，萬般柔情盡涌其中。IMC 針對(duì)航海、游艇、帆板、潛水、釣魚等海洋活動(dòng)，按照安全、專業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，實(shí)施合理化、周到的服務(wù)程序，向會(huì)員提供紳士、充實(shí)、快樂的海洋生活。深圳國(guó)際游艇俱樂部（Shenzhen International Marine Club） ，簡(jiǎn)稱 IMC，于 2022 年 10 月正式落戶半島廈門中奧游艇俱樂部，位于市東海域東坑灣片區(qū)西側(cè)北部岸線段，項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)總建筑面積 萬平方米，總投資 12 億元，其中商務(wù)酒店 萬平方米，公寓酒店 萬平方米，商業(yè)配套 萬平方米，游艇碼頭及其配套設(shè)施 萬平方米，主打造包括海峽財(cái)富論壇、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)海上賽事及運(yùn)動(dòng)基地、世界級(jí)船展、中國(guó)最大的航海培訓(xùn)中心、貝殼博物館等集合文化、休閑、度假等為一體的游艇產(chǎn)業(yè)。廈門香山國(guó)際游艇項(xiàng)目，將是目前亞洲最大的游艇碼頭及廈門第一個(gè)集休閑、健身、旅游、辦公、購(gòu)物為一體的高檔綜合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是廈門目前最大的旅游投資開發(fā)項(xiàng)目。其中，填海造地面積為 23 萬平方米。游艇俱樂部的經(jīng)營(yíng)模式主要有運(yùn)動(dòng)、休閑和商務(wù)等，其中運(yùn)動(dòng)型俱樂部多為中小型游艇，這類游艇以速度作為賣點(diǎn)，而且價(jià)格較低，主要滿足運(yùn)動(dòng)娛樂的需要，對(duì)年青人很有吸引力；休閑型俱樂部面向家庭市場(chǎng)，為家庭度假、聚會(huì)、垂釣休閑等提供服務(wù)；商務(wù)型游艇俱樂部主要面向公司法人、高層白領(lǐng)、社會(huì)顯貴階層服務(wù)，一般提供綜合性較強(qiáng)的娛樂休閑設(shè)施，包括豪華酒店、會(huì)議包租、高爾夫球場(chǎng)、健身、溫泉等。目前全國(guó)從事游艇的制造、生產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)有 600 多家，經(jīng)營(yíng)出口船艇出口業(yè)務(wù)的企業(yè)有 488 家，2022 年全國(guó)游艇制造業(yè)年銷售收入超過 17 億元人民幣，生產(chǎn)的游艇 90%以上提供出口。遼寧、河北、山東、江蘇、上海、浙江、福建、廣東、海南等沿海和內(nèi)陸水上旅游資源豐富且經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的省市游艇業(yè)已有所發(fā)展，其中以深圳、上海、大連、青島、日照等地發(fā)展較快，我國(guó)游艇業(yè)的發(fā)展是大勢(shì)所趨。全球游艇業(yè)市場(chǎng)前景良好。2022 年共吸引了 324000 名觀眾。2022 年共吸引參展商人數(shù)達(dá) 1068 家，其中110 家來自美國(guó)以外。于每年 10月份下旬在美國(guó)弗羅里達(dá)州的勞德岱堡市舉行。2022 年的展會(huì)面積達(dá) 8750 平方米，參展游艇為 95 艘(50%在 4090 米之間) 。2022 年法國(guó)和英國(guó)的產(chǎn)量分居二、三位，年產(chǎn)量分別為 7900 艘和3300 艘。如果加上相關(guān)的維修、管理、娛樂等費(fèi)用，全球每年的游艇經(jīng)濟(jì)收入超過 500 億美元。特別是在發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、意大利、法國(guó)和英國(guó)等，各式各樣的游艇需求越來越大，與此同時(shí)，這些國(guó)家又是游艇的主要產(chǎn)地。三、項(xiàng)目總投資與資金來源按全部流動(dòng)資金口徑，項(xiàng)目總投資 413,240 萬元，其中，建設(shè)投資408,218 萬元，流動(dòng)資金為 5022 萬元。擬建設(shè)包括超五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、VIP 豪華泊園、游艇碼頭、俱樂部會(huì)所、游艇維修及服務(wù)中心、游艇展銷及培訓(xùn)中心等在內(nèi)的高檔游艇俱樂部。為順應(yīng)歷史潮流，拓展豪華游艇制造下游行業(yè)，將集團(tuán)在游艇方面的業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大，公司審時(shí)度勢(shì)，決定以小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃為背景，以海洋文化為主題，以國(guó)際頂級(jí)水平為標(biāo)準(zhǔn)，邀請(qǐng)國(guó)際知名團(tuán)隊(duì)擔(dān)當(dāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造中國(guó)史無前例的集商務(wù)辦公、VIP 豪華泊園及游艇碼頭、奢華會(huì)員制酒店為一體的國(guó)際頂級(jí)游艇生活圈。俱樂部建成后，國(guó)外消費(fèi)群體將占 30%以上，由此可見該項(xiàng)目將進(jìn)一步使開發(fā)區(qū)走向世界的經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，進(jìn)一步提升城市品位，拉動(dòng)外界對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y。項(xiàng)目的建設(shè)迎合了小窯灣整體規(guī)劃，與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展政策相適應(yīng)，建成后將從一定程度上彌補(bǔ)小窯灣商務(wù)區(qū)高端休閑旅游的空白，為小窯灣及整個(gè)大連地區(qū)注入全新的游艇生活概念，樹立航海主題的海濱城市形象，打造一個(gè)真正意義上的游艇城市，為開發(fā)區(qū)及大連第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)前我國(guó)游艇投資的增速很快，上海、深圳、廣州、大連等城市都加大了游艇俱樂部的投資，且規(guī)模不斷擴(kuò)大。大窯灣港是大連建設(shè)東北亞航運(yùn)中心重要港口之一，小窯灣毗鄰大窯灣港，其商務(wù)區(qū)將為大窯灣港運(yùn)作提供完美配套服務(wù)，成為投資發(fā)展的一塊熱土。項(xiàng)目就是在上述背景下提出來的。小窯灣將作為大連國(guó)際化、區(qū)域級(jí)的城市中心區(qū)之一，大連新市區(qū)的城市核心區(qū)，大連市城市副中心，其建設(shè)將在大連市及整個(gè)東北亞經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)起到重要的示范和帶動(dòng)作用。5 號(hào)路及快軌 3 號(hào)線從基地北部穿過，5 號(hào)路向西連接金馬城區(qū)，向東連接金石灘旅游度假區(qū)。同時(shí)大連也是國(guó)內(nèi)最宜居的城市之一，游艇結(jié)合房地產(chǎn)等相關(guān)配套延伸產(chǎn)業(yè)在此可以得到迅速的發(fā)展，這是大連發(fā)展現(xiàn)代游艇業(yè)獨(dú)具的最佳條件。作為“海上看大連”觀光游覽的驕子豪華游艇，由于剛剛起步，檔次還比較低，與發(fā)達(dá)國(guó)家及香港、上海、深圳等城市有較大差距，更與大連市蓬勃發(fā)展的海上旅游業(yè)不相適應(yīng)。體育界專家認(rèn)為，今后的游艇航海及水上運(yùn)動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)是從專業(yè)競(jìng)技體育運(yùn)動(dòng)向業(yè)余休閑娛樂運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)變，進(jìn)而走向民間，普及大眾。我國(guó)游艇業(yè)尚處于起步階段，主要集中在長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)、東南沿海地區(qū)和大連、青島等地區(qū)，具有很大的發(fā)展空間。目前我國(guó)人均 GDP 已超過 2022 美元，東部沿海發(fā)達(dá)省市已超過或接近 6000 美元，廣州、上海、杭州等許多城市已達(dá)到