【正文】 2001年 城市商品房預(yù)售管理法 2004年修正國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 2011年城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 1990年頒布城鄉(xiāng)規(guī)劃法 2007年10月28日頒布，2008年1月1日開始實(shí)行中華人民共和國建筑法(三)房地產(chǎn)企業(yè)利潤率2011年，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均毛利率40%，凈利率15%。(二)建安成本，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500－2000元/平方米左右。一般為銷售收入的3%—5%。(7)不可預(yù)見費(fèi)。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。 (2)前期工程費(fèi)包括：開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)。其中城市建設(shè)配套費(fèi)92元(路橋82元、環(huán)衛(wèi)5元、綠化5元),管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)154元(包含熱源78元、供水26元、燃?xì)?0元、排水20元、綜合布線10元),拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。4. 變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對(duì)值超過3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。3.《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)?！犊⒐を?yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。在辦理在建工程抵押保險(xiǎn)的過程中，應(yīng)要求抵押人按照指定的險(xiǎn)種、投保金額到與抵押權(quán)人有合作關(guān)系的保險(xiǎn)公司辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并要求保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)時(shí)在保單中約定：“除非經(jīng)過保險(xiǎn)第一受益人的書面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)”，同時(shí)信貸人員要經(jīng)常走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家有關(guān)消防、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定，維護(hù)抵押物的安全。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項(xiàng)目的商品房的預(yù)售，應(yīng)要注意以下事項(xiàng)：（1）要深度介入預(yù)售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，定期盤點(diǎn)庫存商品房、在房地產(chǎn)管理局的透明售房網(wǎng)上查詢驗(yàn)證銷售進(jìn)度等，防止開發(fā)企業(yè)隱瞞真相、賤價(jià)拋售。最保險(xiǎn)的措施是，要求在原有合同注銷時(shí)必須還清貸款。主要原因：首先，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院查封的，此時(shí)抵押權(quán)人若到登記機(jī)關(guān)注銷了原登記，將無法辦理新的登記，一旦注銷后甚至連恢復(fù)原狀也無法做到；其次，在貸款人辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時(shí)間內(nèi)，抵押物突然被查封，此時(shí)，在建工程抵押權(quán)登記也無法辦理。甚至?xí)霈F(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)“發(fā)包人未按照約定支付工程款”的事實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)處于法律上有效、實(shí)際上無效的狀態(tài)?！　　　≡诮üこ痰盅簷?quán)與建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防范　　最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。　　　關(guān)鍵點(diǎn)是如何合理確定在建工程抵押物的價(jià)值。另外，實(shí)踐中，銀行在發(fā)放貸款時(shí)，一般會(huì)要求項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。（四）條件根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備幾方面條件：　已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書?！兜盅汗芾磙k法》屬于部門規(guī)章，《登記辦法》釋義層級(jí)較低，《物權(quán)法》效力高于它們，應(yīng)適用《物權(quán)法》。該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。防雷驗(yàn)收：《防雷驗(yàn)收合格證》二、單位（子單位）施工質(zhì)量驗(yàn)收記錄、單位工程施工安全評(píng)價(jià)書、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、勘察文件質(zhì)量檢查報(bào)告、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告、建筑工程質(zhì)量保修書、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》三、永久用水及電報(bào)裝、燃?xì)夤こ舔?yàn)收、電梯安裝分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證書及工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的電梯驗(yàn)收登記表、通郵。c) 白蟻施工招投標(biāo)白蟻防治合同。）管線綜合審查、排水許可證單體審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建筑設(shè)計(jì)方案審查/工程初步設(shè)計(jì)說明書/初步設(shè)計(jì)審查登記表/建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)/建筑單體圖紙準(zhǔn)備（建筑平、立、剖及說明書）報(bào)建通（建筑面積明細(xì)表）放線測(cè)量記錄冊(cè)城市配套建設(shè)費(fèi)交納建筑功能指標(biāo)明細(xì)表/建設(shè)工程報(bào)建審核書工程規(guī)劃許可證）消防、人防審查（1．公安消防：《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》；2。（六）土地抵押后，地上新增建筑物問題建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。土地能否分割清楚是其能夠分割抵押的前提。（五）土地使用權(quán)分割土地分割是指將一宗土地使用權(quán)分割為兩宗以上的土地使用權(quán)的行為。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物—土地使用權(quán)。，應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估。抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效。（3）通過合作開發(fā)途徑獲得土地與擁有土地資源的企業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)也是獲得土地資源的重要手段。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十四條，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得： （1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。確定征地補(bǔ)償安置方案。第一個(gè)環(huán)節(jié)由省級(jí)以上人民政府行使審批權(quán)，第二個(gè)環(huán)節(jié)由被征收土地所在的市、縣人民政府具體組織實(shí)施完成。 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。6．立卷歸檔 (二)抵押登記機(jī)關(guān)一般情況下，以房地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機(jī)關(guān)；以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記。）(2)建筑密度（建筑覆蓋率）＝建筑基底總面積/總用地面積100%（建筑密度一般不會(huì)超過40%50%）(3)綠化率＝各類綠地總面積/總用地面積100%（住宅項(xiàng)目綠化率應(yīng)不低于30%）(4)面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）/合同約定面積*100%(5)分?jǐn)傁禂?shù)：公用分?jǐn)偯娣e之和/套內(nèi)建筑面積之和(6)使用率=套內(nèi)使用面積/建筑面積100%二、房地產(chǎn)抵押（一）辦理程序1．抵押