山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報(bào)告-wenkub.com
2025-07-31 12:20 本頁面
【正文】 2002年，期望通乾公司與凌峻公司之間建立更加緊密的溝通和聯(lián)系，通過精誠合作，樹立本項(xiàng)目的品牌形象，共同創(chuàng)造輝煌燦爛的業(yè)績。首先，通過間隔小面積營業(yè)空間來降低總價(jià)，進(jìn)而降低買家購買的門檻；其次，在張店以外低于進(jìn)行促銷，以此來擴(kuò)充市場的容量。（3） 重視營業(yè)房的間隔，能夠提供更多的戶型來滿足不同層次買家的需求，建議地面建筑面全部設(shè)計(jì)成獨(dú)立臨街營業(yè)房，為了滿足經(jīng)營者使用的要求，單元面積控制在40180平方米之間，把主流營業(yè)房的價(jià)格控制在50150萬之間；地下商場則分割成面積為420平方米的營業(yè)房、柜臺、攤位進(jìn)行銷售。為此，我司根據(jù)本次市場調(diào)查的結(jié)果，初步形成了關(guān)于本項(xiàng)目開發(fā)理念、整體規(guī)劃、營業(yè)房間隔、銷售價(jià)格及商業(yè)管理等方面的意見：（1） 鑒于淄博買家對營業(yè)房的接受習(xí)慣，本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)本著一切為了銷售的原則來進(jìn)行，并大膽創(chuàng)新。u 長期的投資習(xí)慣及現(xiàn)有商業(yè)城、商業(yè)街（主要是臨街營業(yè)房的建筑群）經(jīng)營失敗致使投資者及經(jīng)營者對“商業(yè)城”、“商業(yè)街”抱有懷疑和否定態(tài)度，進(jìn)而影響了他們投資者類型物業(yè)的信心。u 投資者購買營業(yè)房主要是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報(bào)期為810年，年投資回報(bào)率約為10%13%，而項(xiàng)目所在地段的租金水平為2100元—4200元/平方米。六、市場調(diào)查報(bào)告結(jié)論及建議縱觀淄博商業(yè)市場的發(fā)展態(tài)勢，我們得出如下的結(jié)論：u 淄博現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)以臨街營業(yè)房及大型商廈為主,形成了大型商廈與臨街營業(yè)房共存且相互促進(jìn)的發(fā)展格局。C、每個(gè)樓層的無購物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。B、商場品牌化經(jīng)營，在濟(jì)南民已有一處銀座得以成功操作。金帝購物廣場銀座商廈對比表項(xiàng) 目金帝購物廣場銀座商廈規(guī) 模建筑面積50000平方米優(yōu) 勢A、緊鄰柳泉路與共青團(tuán)路，已形成良好的商圈氛圍。（3） 臨近本項(xiàng)目的銀座正在規(guī)劃建造中，經(jīng)營前景如何尚是未知之?dāng)?shù)，容易造成投資者持觀望態(tài)度。（8） 本項(xiàng)目以期房推售，可以通過廣告、炒作來提高人們的期望值。（4） 本項(xiàng)目可采取多種銷售、招商策略，以合理的經(jīng)營規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，滿足不同投資者及租戶的多樣需求，為買家樹立信心。綜觀淄博營業(yè)房的發(fā)展，本項(xiàng)目既面臨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的機(jī)遇，也面臨著激烈的市場競爭所帶來的挑戰(zhàn)。因此，單層營業(yè)房的面積不宜超過100平方米，二至三層聯(lián)體銷售營業(yè)房總體面積不宜超過200平方米。u 三層連在一起的，勢必造成面積過大，從而導(dǎo)致總價(jià)過高。所以建議在鋪面的間隔上，臨街的營業(yè)房面積相應(yīng)小點(diǎn)，而位置稍差的鋪面面積相應(yīng)放大。各類消費(fèi)者對共青團(tuán)路段營業(yè)房的要求類別需求比較集中的面積總價(jià)回報(bào)/租金要求投資者30100m250100萬10年資金回籠經(jīng)營者4080 m23060萬租金高于月供租戶50100 m2——200010000元/月我們從目前臨街營業(yè)房的出租情況可以看出，首層臨街營業(yè)房的出租率在70%以上，美食街、共青團(tuán)、西二路等臨街營業(yè)房的出租率更是在90%以上，而且首層旺租帶動二、三層的出租。小結(jié)：從目前的情況來看，在張店地區(qū)營業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對營業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)，人們購買營業(yè)房主要還是從自身的購買能力考慮，主要的購買層次集中在50100萬之間，并且對地段的要求很高，大部分的買家希望購買的營業(yè)房是處于城市商業(yè)中心、有來良好經(jīng)營氛圍、能獲得高額租金回報(bào)的營業(yè)房。u 營業(yè)房的投資可以為投資者帶來穩(wěn)定、持續(xù)、低風(fēng)險(xiǎn)的收益，還可以升值保值。三、商業(yè)物業(yè)市場分析（一）市場供給分析張店地區(qū)營業(yè)房的供給明顯不足，營業(yè)房總體存量在20萬平方米左右，在建的營業(yè)房的面積總量約為12萬平方米，可交付使用的面積不足7萬平方米，單體面積在5000平方米以上且無法分割適應(yīng)的約占總存量的25%；四層聯(lián)體銷售投資額在200萬元以上的占20%；三層聯(lián)體且地段較差的約占30%；其余部分為二層聯(lián)體及少量單層營業(yè)房，且大部分遠(yuǎn)離商業(yè)中心，符合人們投資購買習(xí)慣的營業(yè)房幾乎沒有。政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情淄博市委、市政府的關(guān)于在一切適宜的地方建設(shè)商業(yè)設(shè)施的政策更是大大促進(jìn)了淄博商業(yè)設(shè)施的發(fā)展和完善，帶動了城市建設(shè)的大發(fā)展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，人們投資商業(yè)房的意識和經(jīng)營信心空前高漲，地段優(yōu)勢明顯的營業(yè)房吸引了大批投資置業(yè)人士的關(guān)注，人們對即將推出的營業(yè)房期待甚高?？v觀張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展的狀況，該地區(qū)未來的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展態(tài)勢：可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點(diǎn)淄博人具有很強(qiáng)的投資意識，不少投資者擁有大量的閑散資金。但是，對于可銷售營業(yè)房未來的經(jīng)營管理則尚未形成成熟的經(jīng)營管理模式，富麗商城的失敗正是很好的例證。目前經(jīng)營較好的商廈一般是采用引進(jìn)或自辦大型日用消費(fèi)品超市作為保證客源的基礎(chǔ)，經(jīng)營的范圍同質(zhì)化較為嚴(yán)重。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能接受的該地段的營業(yè)房總價(jià)在100200萬之間。從我們對張店地區(qū)重要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目走訪的情況看，該區(qū)的營業(yè)房主要呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色等方面存在以下的特點(diǎn)：租金水平臨街營業(yè)房租賃狀況一覽表項(xiàng)目富麗商城新世界步行街壹世界數(shù)碼廣場臨街營業(yè)房規(guī) 模負(fù)一層至三層，面積1萬平方米共二層，臨街營業(yè)房共五層，經(jīng)營面積14500平方米多為兩層民用房，成行成市租 金街鋪年租金1300
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