【正文】 商場全面實行計算機管理。2層男裝。1層珠寶、化妝品。四、說明本價格是根據(jù)目前的市場情況所作，在項目推出時有可能做調(diào)整。平方米。所選物業(yè)及其參數(shù)值設(shè)置如下表： 物業(yè)名稱地理位置系 數(shù)綜合配套系 數(shù)建筑標(biāo)準(zhǔn)系 數(shù)環(huán)境現(xiàn)狀系 數(shù)目前售價（元/平米）海龍大廈1114700太平洋國際大廈116000中關(guān)村大廈1120000清華同方科技廣場113180銀網(wǎng)中心11114300藍星大廈11116000計算本項目出售價格 根據(jù)確定的各項目參數(shù)計算本項目的銷售價格，公式如下：XI=（M*1*1*1*1）/AI*BI*CI*DI 其中： XI為本項目計算價格 AI為各參考項目的地理位置系數(shù) BI為各參考項目的綜合配套系數(shù) CI為各參考項目的建筑標(biāo)準(zhǔn)系數(shù) DI為各參考項目的環(huán)境現(xiàn)狀系數(shù) M為各參考項目的價格 按此公式計算出本項目價格如下表：本項目計算價格參數(shù)來源計算過程X1=10280海龍大廈設(shè)定值X1=（14700*1*1*1*1）/（*1*1*）X2=14692太平洋國際大廈設(shè)定值X2=（16000*1*1*1*1）/（1***）X3=13986中關(guān)村大廈設(shè)定值X3=（20000*1*1*1*1）/（*1*1*）X4=18080清華同方科技廣場設(shè)定值X4=(13180*1*1*1*1)/ (*1**)X5=11818銀網(wǎng)中心X5=（14300*1*1*1*1）/（*1*1*1）X6=17778藍星大廈X6=（16000*1*1*1*1）/（1*1**1） 將上表中數(shù)據(jù)加權(quán)平均，確定其價格X，即X=∑XI/6，其結(jié)果如下： 本項目銷售價格為：X=（10280+14692+13986+18080+11818+17778）/6=14439元/平方米二、收益還原法 收益還原法計算銷售價格是建立在租價和售價有一定比例的基礎(chǔ)之上，也叫租售比法，實際上是與市場比較法相結(jié)合的一種計算方式。附件1:寫字樓銷售價格計算方式一、市場比較法市場比較法是將本項目和其他周邊項目的各項同類因素進行比較，并設(shè)置相應(yīng)參數(shù)值，定量表達各因素之間的差異程度。獲得了發(fā)展商給予的特殊獎勵。 出租華澳公寓及嘉慧苑1996年物業(yè)尚未完全竣工時開始租售工作，1年內(nèi)出租率達100%，租戶多為商住公司。總之我公司長期以來建立并可利用的資源包括：政府資源；客戶資源。我公司在中關(guān)村長期以來代理了大理的寫字樓與公寓，如海龍大廈、紫金大廈、中關(guān)村科技發(fā)展大廈、萬泉新新家園、華澳公寓、沁園公寓等。（三）發(fā)展商背景原總公司北京萬通實業(yè)是北京頗具影響的民營大型專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商，有成功策劃、開發(fā)大型綜合物業(yè)的實際經(jīng)驗，如萬通新世界廣場、萬泉新新家園。由于公司凝聚了一大批高素質(zhì)的人員，所以能迅速地吸收各方面新的理念和知識并加以靈活運用，以敏銳的眼光大膽地超前運作，最終走到同行業(yè)之首。%。（三） 有關(guān)銷售周期預(yù)計本項目的銷售周期為1820個月，銷售周期的具體步驟需要根據(jù)產(chǎn)品、售價和工期進度制定，銷售周期之內(nèi)我們完成樓宇全部銷售面積的75%。底商以銷售為主。（一） 建議開盤時機在項目拿到銷售證時正式開盤。單頁單頁的制作費用相對低廉，是樓書的主要補充，在銷售過程中可以作為大量散發(fā)的宣傳品。（五）物業(yè)管理公司先期確定物業(yè)管理公司，并對客戶做出一定的承諾，可以消除客戶的懷疑心理，促進成交。銷售中心的位置可以選在四環(huán)路邊?？蛇x擇的宣傳媒體有：n 路牌廣告n 報紙n 專業(yè)雜志n 互聯(lián)網(wǎng)n 電臺（五）其它推廣手段展示會本項目可以充分利用圖書城所擁有的客戶人流優(yōu)勢，進行不同規(guī)模的展示會，提高項目的知名度。軟廣告要形成系列。開盤以后重點宣傳，形成沖擊波開盤時，項目初次亮相，客戶對此有一個了解、認知的過程，需要加大力度，擴大宣傳面。（二）宣傳力度宣傳方面資金投入比例要根據(jù)宣傳效果而定，如果廣告效果良好，反饋踴躍，成交量高，則應(yīng)加大投入；反之，如果效果不佳，則要尋找原因，謹慎投入。進而推出能代表本區(qū)域形象的8樓，通過對8樓的介紹，烘托本案的獨到風(fēng)格和文化。在房地產(chǎn)業(yè)具有悠久歷史的發(fā)達資本主義國家，房地產(chǎn)發(fā)展商的利潤很大部分已經(jīng)取決于對房地產(chǎn)的經(jīng)營。從商品服務(wù)體現(xiàn)差異通過樹立本地域的功能定位，在商品上體現(xiàn)差異，更主要的是在服務(wù)理念上體現(xiàn)不同。而隨著人們生活水平的提高以及視野的開闊，對于綠色和生態(tài)的生活越來越重視。在日后的寫字樓項目銷售中，人性化的設(shè)計將成為競爭的重點。n 緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)使用同一設(shè)備，平時播放背景音樂，出現(xiàn)火警時，播放緊急廣播，引導(dǎo)人群疏散。n 完善微小蜂窩數(shù)字無繩電話系統(tǒng)，應(yīng)用于物業(yè)部門，可以使用戶在任何時間、地點及時找到物業(yè)人員；如果用戶有此項需求，也可以加裝此項設(shè)備。入住的公司可以建立自己的網(wǎng)站，開辟自己的主頁，介紹自己的產(chǎn)品和服務(wù)。（二）智能化系統(tǒng)本項目的智能化系統(tǒng)應(yīng)主要體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)（1）辦公場所n 采用先進的綜合布線產(chǎn)品，主干光纖，水平六類，帶寬200兆，千兆主干，提供10M/100M到桌面。五層以上：電梯間采用花崗巖地面，石材裝飾墻壁，藝術(shù)吊頂；辦公空間可以采用普通裝修，水泥地面，涂料墻，普通吊頂。對于本項目的硬件配備情況，我們從裝修和智能化系統(tǒng)兩個方面進行建議。在年齡方面，中青年占80%，老年占20%。因此，在8樓的設(shè)計上，應(yīng)力求現(xiàn)代、高雅，與斜街形成鮮明對比。同時為了突出本地域的風(fēng)格，我們建議放開視野，大膽啟用不同的建筑風(fēng)格、造型和材料，使建筑本身能體現(xiàn)與眾不同，通過建筑向人們傳播現(xiàn)代的精神和文化，彰顯發(fā)展商的卓越不群，達到樹立文化地標(biāo)的作用。新建建筑需要在功能和交通組織上考慮與保留建筑的溝通；其次是多層次功能之間的關(guān)系。通過合理的設(shè)計，精心的策劃和專業(yè)的營銷推廣，本案完全有成為北京知名案例的可能。n 教育、科研和人力資源等行業(yè)。天。具體推算見附件1。其底商建議作為以高檔次休閑服務(wù)為中心的商業(yè)設(shè)施，不作為買賣商業(yè)。這樣不但可以使8樓的人員方便出入，使教堂更加肅穆安靜，而且可以提高教堂部分房屋的利用率。建成后的商業(yè)街有書店，音像店，小型影院，電子圖庫商店，酒吧，咖啡館，茶舍，網(wǎng)吧等，可以開設(shè)多種形式的主題吧，白天銷售書籍，夜晚舉辦音樂、話劇、歌舞等現(xiàn)場演出。同時可以合理有效借助基督教堂所散發(fā)的文化氣息，使本地域的定位具有唯一性?？陀^存在對本定位物業(yè)的需要。定位依據(jù)如下： 中關(guān)村定位中關(guān)村定位為：“中關(guān)村科技區(qū)核心區(qū)，將建設(shè)成一個以高新技術(shù)為特征的都市中心。原因只有兩個：客戶少或者價格高；西區(qū)的寫字樓將在3年內(nèi)建成上市，提供約120萬平米的寫字樓商鋪等；西區(qū)的項目起點高，配套好，功能全。一、 SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析 通過對本項目的分析，我們認為本項目具有以下優(yōu)勢：價格有優(yōu)勢；發(fā)展商具有的文化特質(zhì)給項目以獨特定位；周邊商業(yè)氛圍濃；有一個教堂，可以體現(xiàn)獨到的文化氛圍，有塑造概念的空間。調(diào)查還顯示，有一部分客戶租用了位于本地域的倉儲面積?？土魅藬?shù)分值見下表。對展示間的調(diào)查中，太平洋市場一層展示間出租率90%以上，主要從事計算機、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括SONY、三星等國外知名企業(yè)。攤位的出租價格從2000元/月到4000元/月不等，付款多位半年付和年付。這三個商場分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。同時，我們也對本地域的商業(yè)情況進行了初步的調(diào)查。表6中關(guān)村寫字樓車位數(shù)量調(diào)查入住時間名 稱總建筑面積（平方米） 車位總計（個）地上地下車位數(shù)/千平米（個）數(shù)量(個)比例數(shù)量個比例1996航天長城大廈4萬50無無50100%泛亞大廈270008050%30%3平均1997光大國信大廈142726060100%無無知春大廈3000025010040%15060%平均1998中成大廈無無無無無0希格瑪中心910003030100%無無理工科技大廈6萬1803017%15083%3學(xué)研大廈116無無116100%海淀新技術(shù)大廈5714030010033%20067%平均1999中電信息大廈430001635534%10866%海龍大廈360無無360100%北京硅谷電腦城4200030020067%10033%方圓大廈27545270無無270100%平均2000海泰大廈987162303013%20087%北大太平洋大廈41600150無無150100%中關(guān)村大廈380001702012%15088%理想大廈3103010%28090%平均2001騰達大廈600未定未定600100%太平洋國際大廈6萬600無無600100%10數(shù)碼大廈120035029%85071%平均 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟的發(fā)展，地下車位的比例越來越大。詳細結(jié)果見表5。這個情況表明發(fā)展商對中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強，采取出租的策略可謀求更高的投資回報。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對寫字樓價格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。從這個情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。其他幾個價格區(qū)間供應(yīng)量相對較少，見圖2。（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。圖1北京市甲級寫字樓2001年租金價格走勢二、 中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析根據(jù)我們公司對中關(guān)村寫字樓整體市場的跟蹤、調(diào)查與分析，我們提供如下結(jié)論：n 2002年中關(guān)村地區(qū)寫字樓將繼續(xù)保持高的供應(yīng)量，總供應(yīng)量在三十萬平方米左右n 有近一半的物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場的前景看好，發(fā)展商惜售心理很強，采取出租的策略可謀求更高的投資回報n ，n 中關(guān)村地區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的寫字樓入住率較高，目前仍處于供小于求的狀態(tài)n 寫字樓的主要客戶為國營、集體和私營電子科技企業(yè)及與之相配套的服務(wù)性行業(yè)，規(guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性大企業(yè)少n 中關(guān)村地區(qū)寫字樓售價大部分在13000～14999元/平方米之間，占可售面積的47%具體分析如下。平方米的甲級寫字樓有80家，日租金水平在34元/天而且從長期的發(fā)展來看，中關(guān)村、CBD物業(yè)的升值潛力是最毋庸置疑的，因為這兩個區(qū)域經(jīng)濟潛能所蘊涵的寫字樓物業(yè)需求量和規(guī)模都是相對剛性的。尤其