【正文】 按照以前的個貸政策，只有到中心指定的特定項目（即特定樓盤）處購房，才可以享受貼息政策。建行的方案是設(shè)立“特殊目的信托”，即將中長期信貸資產(chǎn)出售給投資者，以降低這部分中長期貸款的風險并加強資金的流動性。因此，信托公司必須有核心業(yè)務(wù)，必須建立穩(wěn)定的持續(xù)的經(jīng)營和盈利模式，比如企業(yè)年金、資產(chǎn)證券化等，這都可以研究。信托公司老總要帶頭依法合規(guī)經(jīng)營，履行誠信義務(wù)。四、金融市場 （1）信托業(yè)將成為金融業(yè)支柱之一 中國信托業(yè)將在今后的二、三年內(nèi)完成基本制度配套，接下來的兩年信托資產(chǎn)將達到6400億元，再經(jīng)過5年，信托必將趕上銀行、證券、保險，真正成為金融業(yè)的第四支柱。所以對于廣州房地產(chǎn)投資來說，加息是一個利好的消息，投資不會減少，反而會增加。因為加息其實是政府對抗通貨膨脹的預(yù)期、對抗物價上升的預(yù)期，所以對于房地產(chǎn)來說，保值空間更大，更值得投資，對樓價和樓盤的銷售都有利。 出現(xiàn)更多豪宅大戶 中原地產(chǎn)項目拓展總監(jiān)黃韜表示，今年以來廣州樓盤的銷售一直在上升，已經(jīng)消化了很大部分的需求，在國慶之后，市民的購房速度已經(jīng)減緩，目前又開始加息，買家會有短時間的考慮期，購買會更加謹慎，因此需求方面可能會出現(xiàn)短暫的停頓期。%的增幅來看，%增加了5%左右，也就是說成本會增加5%左右，如果是對于一些利潤有30％—40%的項目來說，5%的比例不算高，投資客會繼續(xù)投資。 滿堂紅指定按揭機構(gòu)億達按揭公司總經(jīng)理阮廣杰表示，加息對于二手樓市的影響主要是在心理上，該公司在消息出來的第一天，已經(jīng)接到很多客戶對于加息問題的咨詢。 中立地產(chǎn)董事副總經(jīng)理文志堅表示，%的增幅對市民觸動非常小。一家廣州地產(chǎn)集團的營銷總監(jiān)認為，由于中低檔房的貸款在一般居民購買房產(chǎn)款中所占的比例更高，因此加息對這類居民的心理影響更大，而對今后再次加息的不確定性，他們購置房產(chǎn)的意愿必然受到打擊。 開發(fā)商反應(yīng)不一 而據(jù)廣州幾家知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解，他們對此番加息不愿多談，大多是“或多或少會有一些影響，但影響不會太大”之類的說辭。銀行方面表示，由于加息幅度太小，相對廣州市民的收入來說，影響不大。 有專家指出，廣州樓市的波瀾不驚其來有因。：樓市從容面對央行加息 10月29日,。2004年前三個季度，％。2004年1~9月，全市住宅平均交易價格為每平方米5897元，與去年同期的5589元／平方米相比，％；商鋪平均交易價格為每平方米11995元，％；寫字樓平均交易價格為9406元／平方米，％。從長期來看，房價總體攀升的發(fā)展景象在未來的三四年內(nèi)將不會改變。綜上所述，面對未來幾年房地產(chǎn)市場走勢，有理由相信：上海樓市未來走勢將以“短期滯脹、長期攀升”為主導(dǎo)。今年以來，上海落實國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)實行“管緊土地、管好信貸”的調(diào)控措施以來，本市房地產(chǎn)價格迅猛上漲的勢頭已有所收斂。其次，今后上海外來人口的增加，促進租賃市場的繁榮，投資者可能購房動機將從短期投機向長期投資轉(zhuǎn)變。而對于擁有資金實力的投資客，只要有高于銀行利率的收益率，投資需求仍然強勁。由于房地產(chǎn)業(yè)與銀行資金的高關(guān)聯(lián)度，使得房地產(chǎn)市場首當其沖感受加息政策的洗禮。顯然，本次加息的目的并非直奔房價而去，而是旨在加強政府對于宏觀調(diào)控的掌控能力，這不僅意味著宏觀調(diào)控手段將逐步從行政手段轉(zhuǎn)向市場化手段，同時也鞏固了這一系列宏觀調(diào)控的效果?？梢?，利率的小幅增長，使本次加息的實質(zhì)影響并不大。本次加息，基準貸款利率僅增加027％，對于大多數(shù)已購房者而言，充其量每月的負擔僅增加了2%，這不會增加其還貸壓力。產(chǎn)品創(chuàng)新，品質(zhì)升級帶來的直接影響更是催生了日益龐大的二次置業(yè)需求，澳洲康都等一批高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)，使望京這樣的新興區(qū)域備受購房者青睞。澳洲康都在規(guī)劃方面有較大突破，在大社區(qū)劃分出一部分作為老人住宅，一部分青年公寓，絕大部分為康都公寓，開發(fā)商將之命名為親情社區(qū)，這樣的住宅提供了多個家庭居住方案。（3）產(chǎn)品升級影響分析 在住宅品質(zhì)上，購房者尤其是二次置業(yè)者，希望通過二次置業(yè)提高居住和生活質(zhì)量，因此對戶型、裝修、配套、環(huán)境等極為挑剔，高品質(zhì)住宅無一例外地成為二次置業(yè)的首選。隨著望京地區(qū)有條不紊的開發(fā)、五環(huán)路的貫通、城鐵的開通、望京地區(qū)主要出入口的改造等硬件設(shè)施的完善，望京樓盤必將引發(fā)消費者新的購買欲望。（2）區(qū)域優(yōu)勢影響分析 新興區(qū)域的不斷涌現(xiàn)，無疑為購房者提供了更多的置業(yè)選擇，尤其是對于投資型的購房者來說，更是千載難逢的置業(yè)機會。按照規(guī)劃，未來亦莊衛(wèi)星城人口將達到40萬－50萬，隨著交通等市政設(shè)施的進一步健全，生活配套設(shè)施的進一步完善，可以預(yù)計，亦莊未來的房地產(chǎn)市場將遠遠超過現(xiàn)在的規(guī)模。（1）新興區(qū)域熱點分析 以望京和亦莊為例，時下，北京房地產(chǎn)內(nèi)流傳一句話“南亦莊，北望京”，作為住宅郊區(qū)化趨勢下最大兩塊居住熱土，亦莊和望京樓市的高速發(fā)展，已成為分別帶動京城南、北樓市的火車頭。雖然越來越多的外資企業(yè)進入北京市場，少量高檔寫字樓租金有上升微調(diào)，但近幾年不斷增長的供應(yīng)量仍然促使大部分高檔寫字樓紛紛以下調(diào)租金等優(yōu)惠措施，吸引或挽留大中型外資企業(yè)機構(gòu)，以對抗市場供應(yīng)量的競爭。尤其是對同等地區(qū)的中高檔寫字樓使用者，在租賃成本和前期購買壓力方面，形成競爭強勢。辦公場所猶如人們的第二個家，很多人在辦公室的時間比在家里還要多。也正是這一原因，讓“綠色辦公”的概念浮出水面。四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，奠定了CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓在北京高檔寫字樓市場上獨一無二的地位。但是，CBD、金融街、中關(guān)村在高檔寫字樓市場上的地位仍是不可動搖的。但因短期內(nèi)市場供應(yīng)過大，造成優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率上升為17％。果真如此，大型企業(yè)至少在2至3年內(nèi)不存在土地儲備不足的問題，他們有著成本相對低廉的土地資源。2003年全年，以此推算，3億平方米約相當于北京市近15年的開發(fā)能力。讓房地產(chǎn)市場在發(fā)展中更加合理，而不是單純的通過規(guī)章政策來規(guī)范和引導(dǎo)市場發(fā)展。通過經(jīng)濟適用房加大商品房間產(chǎn)品競爭，商品房間的競爭才能使價格向價值更加合理。（3）價格下調(diào)手段分析 找到問題的根源來自于市場壟斷和市場供需后，解決問題當然就從這兩方面著手。從上面幾方面我們可以綜合分析，影響價格的因素是多方面復(fù)雜的。但如果在壟斷市場上價格過于偏高，市場的需求被打壓很可能造成經(jīng)濟危機。市場并非像我們想象中那么理性，其中供應(yīng)量變化受需求影響很大，而供應(yīng)量的增減只能短時間的影響到房價價格的上下波動，不能長期影響房價上升。從供應(yīng)量的角度來看，市場上2003年的竣工面積都較往年明顯增漲較低。短時間后市場供應(yīng)會馬上加大，導(dǎo)致供過于求，致使市場價格下降。北京的房地產(chǎn)市場究竟是哪種原因造成現(xiàn)在的價格格局呢？（1）市場供需情況分析 市場需求會導(dǎo)致價格圍繞價值上下波動，但從一定時間來看，價格還是和價值相吻合的，價格會向價值回歸。 北京的房價居高不下一直是房地產(chǎn)業(yè)界爭論的話題。但高層住宅也不得不面對越來越大的競爭壓力，因此如何盡量克服其在采光、通風、戶型布局等方面的劣勢是其保證競爭力的關(guān)鍵，特別是對塔式高層住宅而言。所以一些大型混合式多功能居住區(qū)應(yīng)時而生，并在北京、上海等大城市初現(xiàn)端倪。這些花園住宅在創(chuàng)造了豐富的室內(nèi)外景觀的同時，更形成積極融洽的社區(qū)交流氛圍，在有限的條件下，給人們提供了更多親密接觸自然的機會。但由于開發(fā)商或設(shè)計公司設(shè)計力量不足、不全的原因，這一點通常難于做到。因此，小戶型作為一種住宅產(chǎn)品類型將會在國內(nèi)，特別是北京這種超大型城市存在相當長一段時間，其生命力不容置疑。但由于小戶型的總面積偏小，又不可能有較大的空間變化，因此如何減少空間浪費，合理進行平面功能布局是制勝的關(guān)鍵因素之一。 隨著京城購房人的日趨理性和消費水平的不斷提高，越來越多的開發(fā)商開發(fā)理念也日趨成熟，提升產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。而全長1736米的中一路則自西向東連接起熏皮廠路、北辰西路、景觀西路、景觀路、湖邊西路、湖邊東路、北辰東路等7條道路。目前已經(jīng)通車的北辰西路緊鄰峻峰華亭，從四環(huán)路至辛店村路段，全長2400米，辛店村路將在現(xiàn)有的一條狹窄道路基礎(chǔ)上擴建改造而成，位于奧運公園中心場館北端，起始點分別為八達嶺高速路和北苑路段。隨著新盤供應(yīng)的不斷放量，出于避開正面競爭，降低開發(fā)風險、產(chǎn)品升級換代等目的，后續(xù)跟進項目基本上以普通住宅為主，走中檔化路線，從銷售總價、戶型面積上均在不同程度上有所下降，大戶型、高總價的高檔項目逐步退出舞臺，取而代之的是面積適中、布局緊湊的經(jīng)濟型產(chǎn)品大量擁入市場，并成為供應(yīng)主流，如陽光新干線、潤楓德尚、萬科水榭花都、傲城、翠堤春曉等。從商務(wù)配套看，在北京奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)，共計15個單體項目，總占地約33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場館等。奧運板塊已經(jīng)基本定型，可以畫出一個清晰的輪廓——老的亞運地產(chǎn)板塊（包括亞運村、北苑路沿線亞北地區(qū)）加上新的奧運板塊——規(guī)劃建設(shè)中的像一個巨大“火炬”的奧運村及周邊的區(qū)域（從現(xiàn)在的奧林匹克體育中心和中華民族園向北，在北辰東路和北辰西路的中間地帶，直到五環(huán)沿線）。我們都知道中國房地產(chǎn)短期開發(fā)銷售（項目型）和區(qū)域化生存發(fā)展的兩大特點，決定了中國房地產(chǎn)市場是不能套用所謂香港和美國模式的，對于大多數(shù)中小房地產(chǎn)商來說，如何運用好所在區(qū)域的綜合資源優(yōu)勢（人脈、關(guān)系、風俗、市場和價格等），利用好中國計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌期和地方政府與中央政府的博弈狀態(tài)，抓住三、四線城市房地產(chǎn)剛剛啟動和不發(fā)達的機遇，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的學(xué)習(xí)型特點，借助各種房地產(chǎn)專業(yè)力量和工具，必將成長為區(qū)域性的主導(dǎo)力量，并將在全國整體市場份額中與那些在一、二線城市鏖戰(zhàn)的大開發(fā)商們平分秋色！（6）奧運板塊房價預(yù)測分析 如火如荼的雅典奧運會，讓國人自然聯(lián)想到2008年的北京奧運會，不論是場館建設(shè)、商業(yè)開發(fā)還是奧運地產(chǎn)，借助奧運概念，這些得益于奧運場館和奧林匹克森林公園便利的項目，其房產(chǎn)價格至少抬高了近10％，而最重要的是它們可以直接享受政府在其周圍正在建設(shè)和完善的配套設(shè)施。特別是中國房地產(chǎn)僅僅十年的發(fā)展時間，嚴格意義上還沒有經(jīng)歷一個行業(yè)從創(chuàng)始、成長、興盛、成熟、平穩(wěn)和衰落的完整周期，該發(fā)生的問題還沒有全部發(fā)生，因此解決不同問題的辦法也同樣在摸索和總結(jié)中。而且由于土地、資金和市場的三大先天優(yōu)勢，房地產(chǎn)商們普遍養(yǎng)成了一種樂觀和習(xí)慣性的思維方式：只要拿到地，就能搞到錢開發(fā)，只要蓋起房子就有人買，不僅會賺錢而且一定賺大錢。能不能完成這致命的一跳，完成對中國傳統(tǒng)地產(chǎn)的超越，是中國房地產(chǎn)商面臨著嚴峻的考驗。由于以往土地、貸款、墊資、預(yù)售等一系列政策的寬松和傾斜，一個項目往往只需總投資額的30%甚至更少，就可以運做起來，而且大家也習(xí)慣了這種“四兩撥千斤”和“小車不倒只管推”的投資模式。在北京等發(fā)達的一線城市，消費者帶著律師甚至記者買房的現(xiàn)象已經(jīng)司空見慣。經(jīng)過十年的滄桑歷練，終于可以與市場經(jīng)濟全面接軌了，終于可以挺起腰桿與其它行業(yè)比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、開放和公平，由壟斷經(jīng)濟向市場經(jīng)濟邁進，逐步與WTO和海外資本游戲規(guī)則接軌。分析認為，這將使中國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了相當長時間的量變后，開始產(chǎn)生重大質(zhì)變，其效果將在未來3－5年逐步顯現(xiàn)。這說明，4個月前，上海樓市多數(shù)人的購房目的還是轉(zhuǎn)手賺差價，或以租養(yǎng)房。目前，上海人均收入年增長12％，遠低于房價28％的增幅。 其次，市場直接購買力被嚴重透支，已是強弩之末。 在審貸方面，銀行從未有過如此之嚴，退單比例明顯上升。 自今年4月以來，銀行紛紛提高中高檔房貸款門檻：上海許多銀行將單價超過每平方米7000元或總價超過100萬元新房的按揭比例由原來的8成普遍降至7成。 （4）房價走勢綜合分析 眼下，房地產(chǎn)市場在不少人看來是處在反彈的前夜，一些專家的告誡似乎有點不合時宜。 （3）房源供給預(yù)測分析 所謂土地緊縮導(dǎo)致房源減少同樣是房地產(chǎn)市場的有產(chǎn)者刻意透支的利好信息。 嚴格地說，即便是在宏觀調(diào)控下，住宅類土地供給也并沒有小于實際需求。 （2）土地供需關(guān)系分析 國家宏觀調(diào)控政策決定，從5月份起，半年內(nèi)暫停土地轉(zhuǎn)用審批。國土資源部2004年3月發(fā)布的地價監(jiān)測報告顯示，％，％，其增幅為地價增幅的近5倍；北京的情況與上海相仿。 （1）房價與地價關(guān)系分析 高房價是高地價惹的禍，這似乎毋庸置疑。 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標。實際上從資金和土地兩個源頭控制了房地產(chǎn)供應(yīng)。最新統(tǒng)計表明，％，這已是連續(xù)第3個月居民消費物價漲幅達到5％以上；從環(huán)比增長看，％，改變了前兩個月同比上漲但環(huán)比下降的走勢。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預(yù)期、經(jīng)濟預(yù)期發(fā)生改變，房價就發(fā)生劇烈變化。簡單按照成本或者供求關(guān)系來認識房價、調(diào)控房價并不能收到預(yù)期的效果。在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機。另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。但由于我們的主觀認識具有一定的局限性，對事物的發(fā)展規(guī)律并不總能科學(xué)正確地把握，因此對調(diào)控時機、力度的把握不可能總是最憂，對調(diào)控效果的評價也不宜只從短期目標出發(fā)。從長期看，房價應(yīng)該是平穩(wěn)緩慢增長；但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)空置率與國際比較偏高。2004年8月底，％，比去年底減少3％。在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達35平方米。分析認為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時間段的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長時間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。19月，％，較去年同期則有一定的上升。分類來看的話，辦公樓的銷售比率在下降之中，應(yīng)引起投資者的注意；而商業(yè)營業(yè)用房銷售率的水平仍不很高，說明這類商品房的市場前景并不很理想，空置面積可能會越來越大，應(yīng)引起投資者的足夠重