【正文】 本項目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖+旅游＋酒店式別墅” 的先進 理念，在某都市生 態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會效益與經(jīng)濟效益最大化。由于某縣本身海拔較低，歷來為某的泄洪酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 51 頁 共 52 頁區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。對策：我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達 114 天，特別 是“ 五一”“ 十一” 和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。對策：對于本項目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進行過充分的評估和論證。酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 49 頁 共 52 頁第十一部分 風(fēng)險分析與對策本項目作為某生態(tài)園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經(jīng)營管理、財務(wù) 等風(fēng)險等因素及其對策請參閱《某都市生態(tài)園項目商業(yè)計劃書》。在此情況下，本項目的財務(wù)狀況及經(jīng)濟效益將遠遠超過商業(yè)計劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。四、特別提示酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，并代為管理?！?綜合費用第一年 為 萬元，以后年度按占租賃收入的 3%酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 47 頁 共 52 頁計算。本項目共計占地 30 畝 ，每年的土地租賃費用為 萬元。（二）租賃價格預(yù)測租賃價格（元 /套/天）年份團體 散客 平均項目建成第一年1200 1800 1500項目建成第二年1500 2100 1800項目建成第三年1800 2400 2100項目建成第四年2100 2700 2400項目建成第五年2400 3000 2700項目建成第六年2400 3000 2700項目建成第七年2400 3000 2700財務(wù)說明：★ 參考同地區(qū)市場價格，項目運作第一年團體客戶每天的出租金額為 1200 元/套，零散客戶每天的出租金 額為 1800 元/ 套；其后酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 45 頁 共 52 頁2022——2022 年，項目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計團體客戶每天的出租金額為 2400 元/套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元/套。一、收入預(yù)測（一）出租比例預(yù)測本項目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。7 第一年合計 萬元酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 43 頁 共 52 頁第十部分 經(jīng)濟效益分析本商業(yè)計劃采取求實、穩(wěn)健、保守的原則進行財務(wù)預(yù)測。3 管理費用 48 員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 42 頁 共 52 頁資總計 48 萬元。2022 年 1 月 50 項目二期竣工驗收，正式營業(yè)。一、項目實施進度酒店式湖景別墅項目二期計劃 2022 年 1 月份全面開工，工期約一年，將于 2022 年 1 月竣工驗收，年度投資計劃如下：時間 完成投資（萬元） 工程進度2022 年 8 月 100 前期策劃，項目規(guī)劃設(shè)計、宣傳及推廣（目前已完成）。 公司在適當?shù)臅r候，將引入股票期權(quán)的激勵機制。在**公司的指導(dǎo)下，酒店式湖景別墅項目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團隊，目前已有部分專業(yè)人員在項目中進行工作。 （二）關(guān)于董事與董事會 公司董事的選舉將嚴格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進行；公司董事能夠認真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 37 頁 共 52 頁義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實、誠信、勤勉地履行 職責(zé)，認真出席股東大會和董事會，對所議事項能夠表達明確意見；公司董事會的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求；董事會對股東大會負責(zé)，并嚴格按照法律、法規(guī)、 《公司章程》及《董事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)；董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時召開臨時會議，并嚴格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進行，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會秘書認真組織記錄和整理董事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進行妥善保存； 公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨立董事制度和董事會專門委員會，進一步完善公司董事會工作制度。酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 36 頁 共 52 頁第八部分 項目的運營與管理一、治理結(jié)構(gòu)根據(jù)《公司法》和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護 股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點和實際情況下，隨著新的投資者的進入，公司將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》、 《股東大會會議規(guī)則》、《董事會工作 規(guī)則》、 《監(jiān) 事會工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運作。價格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對象符合我們的目標客戶定位，因為上網(wǎng)人群的平均收入遠高于普通人群。因為這些雜志的消費者有一定經(jīng)濟實力，符合我們的目標客戶定位。聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 33 頁 共 52 頁第七部分 市場銷售一、市場計劃（一）市場進入市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請北京、某的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力迅速擴大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。從建設(shè)上看，該項目的建設(shè)分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行當中。酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營經(jīng)驗，由他們?nèi)珯?quán)負責(zé)公司組建及其他人員的招聘，并直接對股東——即**發(fā)展有限公司負責(zé)。同時，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂部會員中聚集了大量本地的高收入階層。這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性補充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務(wù)與選擇。通過對高收入、高消費階層的消費狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合項目越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長客戶停留時間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營業(yè)收入。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。所以本項目目標客戶群主要定位于： ★ 政府職能部門；★ 大中型企事業(yè)單位；酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 27 頁 共 52 頁★ 高收入的商界人士；★ 高收入的職業(yè)經(jīng)理人；★ 律師等高收入專業(yè)人士；★ 追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人。隨著 2022 年的日漸臨近，某地區(qū)的別墅市場也日益顯示出其占盡天時、地利的優(yōu)勢，發(fā)展空間不可限量。特別在某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托 羅拉等， 這些企業(yè)已在某著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所 帶來的韓國、日本人已經(jīng)成為當?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費者。這表明某高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別 墅目標客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質(zhì)要求較高，所以短時期內(nèi)需求量很大。所以經(jīng)過了珠江三角洲、長江三角洲的發(fā)展過程，以某為中心的環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時機已到。某是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對企業(yè)價值創(chuàng)造的重要作用。外延的擴張依賴于內(nèi)涵的做實，機會的撲捉取決于事先的準備。四、發(fā)起人具備承擔(dān)項目建設(shè)的優(yōu)勢和能力（一）經(jīng)營管理能力**公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。我國加入 WTO 以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運行機制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進入中國的機會增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 21 頁 共 52 頁三、面臨的良好機遇（一）2022 年北京奧運會為京津地區(qū)帶來大量客流北京申辦 2022 年夏季奧運會成功，將為京津地區(qū)吸引大批國內(nèi)外游客提供一個極好的機會。 2022 年 11 月 28 日，某縣專門就此項目召開專題縣長辦公會議，將此項目列為某縣農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號工程。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機遇目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟運行 質(zhì)量不斷得到提高。休閑運動性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費心理。在我國制定的“ 十五”計劃和 2022 年遠景目標規(guī)劃中，未來十年的國內(nèi)生 產(chǎn)總值平均增長將在 %左右。配套環(huán)境及休閑娛樂設(shè)施基本完備。會務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側(cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。歐式別墅。 （項目位置見下圖）酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 15 頁 共 52 頁（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的湖景別墅 20 幢，形成倚勢而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。其中，一期部分項目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè)之中。（二）具有較大的市場空間和目標客戶群體酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī) 劃面積 80 畝。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 12 頁 共 52 頁景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關(guān)鍵。酒店式湖景別墅項目商業(yè)計劃書第 11 頁 共 52 頁第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務(wù)一、項目的創(chuàng)意和定位（一）項目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅” 項目是某都市生 態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項目之一。公司于 2022 年巨資買斷原某甲 B 立飛 足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部， 現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。二、項目發(fā)起人簡介某科技發(fā)展有限公司作為本項目的發(fā)起主體，對項目進行總體策劃，并作為 投資人投資興建該項目。該項目的建設(shè)分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行中。酒店式湖景別墅為某市都市生態(tài)園項目的下屬子項目之一，生態(tài)園的整體介紹參見《某市都市生態(tài)園項目說明書》。本項目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設(shè)計劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。公司簡要情況如下：酒店式湖景別墅項目