【正文】 商業(yè)計(jì)劃書第 9 頁(yè) 共 52 頁(yè)公司名稱：某有限公司注冊(cè)時(shí)間：2022 年 10 月 9 日注冊(cè)資金：4,500 萬(wàn)人民幣公司地址：某市公司電話：公司傳真：**將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃，最 終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡(jiǎn)有效的組織管理體系。方舟天馬投資集團(tuán)下屬某市方舟旅行社成立于 1999 年，注冊(cè)資金 1500 萬(wàn)元，目前名列某同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的營(yíng)銷，提供良好的客源市場(chǎng)。 鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對(duì)缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 800 畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場(chǎng)所之一。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營(yíng)造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過(guò)景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂(lè)設(shè)施來(lái)吸引遠(yuǎn)近游客。從時(shí)空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，某、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日 2 日游，而全國(guó)其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來(lái)旅游度假。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，國(guó)民收入不斷增加，中國(guó)已有相當(dāng)一部分人已先富起來(lái)，這些人士對(duì)居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項(xiàng)目目標(biāo)客戶源較為充裕。生態(tài)園一期項(xiàng)目中包括馬術(shù)俱樂(lè)部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場(chǎng)、動(dòng)物競(jìng)技、大土炕餐廳等項(xiàng)目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計(jì) 2022年十月一日之前開始營(yíng)業(yè)。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式圍繞 800 畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 1 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 2日式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時(shí)刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 17 頁(yè) 共 52 頁(yè)（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件項(xiàng)目立項(xiàng)已獲本公司股東方面決議和靜計(jì)投資（2022）63 號(hào)文批準(zhǔn)。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 18 頁(yè) 共 52 頁(yè)第三部分 項(xiàng)目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合進(jìn)入 2022 年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了較為顯著的成績(jī)。目前我國(guó)人均年收入已達(dá) 1,090 美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說(shuō)已從小康步入富裕小康水平，北京、某及周邊一些地區(qū)已達(dá)到或超過(guò) 3,000 美元，連續(xù)保持了國(guó)民 經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 19 頁(yè) 共 52 頁(yè)（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步成長(zhǎng)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在宏觀經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)?，各類價(jià)格水平變動(dòng)均較平穩(wěn)。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 20 頁(yè) 共 52 頁(yè)假消費(fèi)的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。某也將成為重要的比賽場(chǎng)地之一，屆時(shí)將吸引大批海外客源和國(guó)內(nèi)客源，并形成一個(gè)二至三年的旅游高潮。（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，同時(shí)創(chuàng)收了大量的外匯，國(guó)內(nèi)的“ 五一黃金周”、 “十一黃金周” 以及春節(jié)，更是為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，國(guó)家主要部門越來(lái)越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們 也越來(lái)越有條件享受休閑度假的樂(lè)趣。并在此基礎(chǔ)上對(duì)各級(jí)主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動(dòng)，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。明德投資在進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)時(shí)，重點(diǎn)選擇那些有實(shí)力、有市場(chǎng)以及與公司有互補(bǔ)性的戰(zhàn)略伙伴。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 24 頁(yè) 共 52 頁(yè)第四部分 市場(chǎng)分析一、外部環(huán)境分析（一）某地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)多年來(lái)，某地區(qū)的發(fā)展一直處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二梯隊(duì)，發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于臨近的北京地區(qū)。20 多年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測(cè)，未來(lái)的十到二十年，中國(guó)新經(jīng)濟(jì)中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。2022 年后，某港口優(yōu)勢(shì)日漸突出，更使某地區(qū)具有了無(wú)限商機(jī)和投資價(jià)值。自此，某的 別 墅市場(chǎng)開始日趨成熟，逐步進(jìn)入了穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期。根據(jù)統(tǒng)計(jì) 分析，某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來(lái)別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個(gè)某市的 60%左右，經(jīng)營(yíng)狀況良好。二、市場(chǎng)需求分析（一）龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模某及北京人口密集，個(gè)人家庭休閑度假消費(fèi)需求旺盛；政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán) 體的會(huì)議需求量極大。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 28 頁(yè) 共 52 頁(yè)第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析酒店式湖景別墅座落在某都市生態(tài)園 800 畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時(shí)入住酒店別墅的人們還免費(fèi)享受“萬(wàn) 畝生態(tài)園 ”內(nèi)部分配套娛樂(lè)休閑 運(yùn)動(dòng)設(shè)施。調(diào)查結(jié) 果表明，清新的空氣，田園 風(fēng)情的裝修，星級(jí)酒店式的服務(wù)才能吸引大批客戶前來(lái)消費(fèi)。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設(shè)項(xiàng)目，將盡享一期項(xiàng)目提供的資源與配套設(shè)施。（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式圍繞 800 畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 30 頁(yè) 共 52 頁(yè)的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。一張龐 大的人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。在一期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設(shè)及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)營(yíng)狀況良好。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水 資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設(shè)計(jì)劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。（二）市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來(lái)源源不斷的客流的同時(shí)，配合不斷擴(kuò)大的園內(nèi)各類俱樂(lè)部的穩(wěn)定會(huì)員，并通過(guò)他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)。對(duì)持卡來(lái)俱樂(lè)部酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 34 頁(yè) 共 52 頁(yè)消費(fèi)的客戶，將給予推薦單位一定的利潤(rùn)返點(diǎn)，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動(dòng)酒店式別墅的業(yè)務(wù)。（二）電視媒體廣告不做單純的電視廣告，主要以高檔會(huì)務(wù)、發(fā)布會(huì)等形式進(jìn)行，以強(qiáng)化人們對(duì)酒店式湖景別墅的品牌意識(shí)。準(zhǔn)備在國(guó)內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。 （一）關(guān)于股東與股東大會(huì) 平等對(duì)待所有股東，保護(hù)股東合法權(quán)益。 （三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì) 公司監(jiān)事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會(huì)對(duì)全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、 《公司章程》及《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 38 頁(yè) 共 52 頁(yè)項(xiàng)目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，并兼有以下特點(diǎn)：團(tuán)隊(duì)成員確立起明確的共同目標(biāo)，增強(qiáng)吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；做到合理分工與協(xié)作，使每個(gè)成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)，以及與其他成員之間的相互關(guān)系；2　加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認(rèn)同； 實(shí)現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠(chéng)的溝通氛圍；保證職責(zé)分明、分工明確、 責(zé)任清晰。一般情況下，激勵(lì)機(jī)制包括如下幾方面：每年平均每個(gè)雇員的工資將增長(zhǎng) 10%，獎(jiǎng) 金將增長(zhǎng) 5%以上；內(nèi)部調(diào)動(dòng)雇員以其個(gè)人意愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力；每年評(píng)定“ 特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，發(fā)放特別獎(jiǎng)金和證書；提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)；為雇員提供醫(yī)療保險(xiǎn)及社會(huì)保險(xiǎn)；酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 39 頁(yè) 共 52 頁(yè)骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)金與業(yè)績(jī)掛鉤。2022 年 1 月前 430 項(xiàng)目二期主體工程完成 20%。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計(jì) 100 萬(wàn)元：前期策劃（含人員費(fèi)用）：20 萬(wàn)元；酒店式湖景別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第 41 頁(yè) 共 52 頁(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)宣傳、推廣費(fèi)用：80 萬(wàn)元；需要再投入資金單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目 金 額別墅 1100配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他100建筑安裝小計(jì) 1200別墅本體內(nèi)部配套 包括家具、電視、空 調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600道路 120水、電、氣管網(wǎng) 135配套景觀 145園區(qū)配套小計(jì) 400總計(jì) 2200三、運(yùn)營(yíng)第一年流動(dòng)資金明細(xì) 單位：萬(wàn)元1 別墅維護(hù)費(fèi)用1 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬(wàn)元/年計(jì)算，第一年為 1萬(wàn)元。4 銷售費(fèi)用 60 選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、 DM 單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì) 60 萬(wàn)元。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測(cè)的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將可能受到較大影響。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)每年的 5月——10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項(xiàng)目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。（三）租賃收入預(yù)測(cè)時(shí) 間項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年出租比例（% ） 50 55 61 67 70 70 70租賃價(jià)格（元 /套）15001800 2100 24002700 2700 2700租賃收入（萬(wàn)元）420 財(cái)務(wù)說(shuō)明：★ 受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響， 謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為 280 天/年?！?管理費(fèi)用第一年 為 48 萬(wàn)元，以后三年每年遞增 3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的 5%計(jì)算。三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元年份 項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年收入合計(jì) 420 費(fèi)用合計(jì) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 所得稅 凈利潤(rùn) 投資報(bào)酬率% % % % %%財(cái)務(wù)說(shuō)明：★ 銷售收入來(lái)自本商業(yè)計(jì)劃本章之收入預(yù)測(cè)。使 擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過(guò)交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級(jí)別的進(jìn)行交換；日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所。五、結(jié)論湖景別墅項(xiàng)目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。一、政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：用地政策風(fēng)險(xiǎn)和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，國(guó)家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會(huì)給公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)