【正文】 征地、拆遷與移民安置條件本項目位于信陽**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，征地，搬遷與移民安置問題由**山管理處按照《浉河區(qū)**工業(yè)集聚區(qū)征地拆遷安置方案》標準進行。水路運輸完成客運量 57 萬人次，客運周轉量 4947 萬人公里，貨運量 477 萬噸，貨運周轉量27 億噸公里。已形成以鐵路為骨架，公路為經(jīng)絡，水運為補充的立體運輸網(wǎng)絡。 區(qū)位和交通運輸條件信陽市位于河南省南部，地處大別山北麓與淮河上游之間，東與安徽毗鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西，屏蔽中原，素有“三省通衢”之稱。據(jù)普查資料顯示，該區(qū)域土層主要是粘土層，層頂埋深度變化不大，第一層為耕土層，平均厚度 米左右，第二層為粉質粘土層，承載力和標準值 170Kpa—190Kpa，物理力學性能和工程地質性能良好，可以作為天然地基。氣候條件信陽地跨淮河，位于中國亞熱帶和暖溫帶的地理分界線（秦嶺——淮河）上，屬亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)?！?1176?！?14176。 ） 場地建設條件 自然條件信陽市位于河南省南部，桐柏山東麓。信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠 107 國道，北臨 312 國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有 10 公里，交通優(yōu)勢明顯，為大宗家居用品物流提供便利。 重點針對年齡在3040歲的人群進行宣傳。在硬件建設上，增加噴泉等娛樂設施，增加各類特色小吃和汽車電影，增加市場的有效客流量。 物流戰(zhàn)略應用現(xiàn)代信息技術發(fā)展電子商務，優(yōu)化商品的供應和銷售流程，建立商流、物流、信息流相結合的物流模式，實現(xiàn)一體化的供應鏈物流配送服務。其三年發(fā)展目標是：成為豫南、皖北、鄂東交易最大、最強、最有活力的家居市場。 （THREAT）：家居市場與房地產(chǎn)市場息息相關，而近期房地產(chǎn)市場在全國呈現(xiàn)明顯過熱狀態(tài)，存在政策控制房地產(chǎn)市場的風險，從而對本項目產(chǎn)生不利影響。信陽為河南省五個地區(qū)級物流樞紐中心之一，而本項目所在的**物流園列入河南省、信陽市的發(fā)展規(guī)劃，作為河南省首批省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，未來的發(fā)展具有較強的持續(xù)性。隨著私人轎車保有量的增加，自駕出游將蔚然成風，則在風景區(qū)購買房地產(chǎn)的意愿增強，而人流量的增加，將刺激商業(yè)城產(chǎn)的發(fā)展。向各縣及周邊地區(qū)配送方便信陽**家居用品物流園位于信陽市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠107國道，北臨312國道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有10公里，向各縣及周邊地區(qū)配送方便。在**規(guī)劃建設以農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、日用消費品、家用電器和建材物流為主，集倉儲、中轉、分揀、加工、配送、信息服務為一體，為中心城區(qū)商品貿(mào)易的集散和輻射周邊地區(qū)提供高效物流服務的綜合物流中心。 本項目位于物流集聚區(qū)，2022年以來，我省先后下發(fā)了若干有關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策：2022年8月7日，河南省政府發(fā)布《關于加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)科學發(fā)展若干政策(試行)的通知 》（豫政 〔2022〕62號 ）2022年3月10日河南省政府下發(fā)《關于進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展的指導意見》（豫政[2022]34號）2022年12月17日，河南省工業(yè)和信息化廳下發(fā)《河南省創(chuàng)建新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地實施意見的通知》本項目符合以上各類文件中的條件，以及未來河南省和信陽市關于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策。分城鄉(xiāng)看，城市消，%，；，%，增幅與上年持平；縣以，%。信陽家居建材市場有的成立很早，有的是近幾年成立的。目前正在招商或在建的有：平橋區(qū)明港鎮(zhèn)建材批發(fā)大市場項目、豫南建材大世界工程、淮河建材大世界、光山陽光燈飾城建設項目，潢川現(xiàn)代物流園項目，信陽市平橋區(qū)凱恩國際家居物流園。（4）周邊縣域客戶已然形成信陽市購房消費的輔助人群，其中息縣、固始人群較多，故項目在市場開發(fā)階段應予以考慮適當開發(fā)周邊縣域的潛在人群。20222022 年信陽旅游業(yè)對比情況表表 36國際旅行社和國內(nèi)旅行社（家）星級賓館(三星級以上)（家）接待國外及港澳臺旅游者（人次）增長率（%）國內(nèi)旅游者（萬人次）增長率（%）國內(nèi)旅游收入（億元）2022 年 19 9 家 2022 年 25 12 家 2952 2022 年 28 12 家 2950 2022 年 32 15 家 5015 2022 年 37 25 家 6819 平均 4434 信陽市房地產(chǎn)業(yè)特點和趨勢總結信陽市是個適宜居住、旅游的生態(tài)型城市。2022年信陽市購房顧客年齡分析表34年齡段 30 歲以下 30——40 歲 40——50 歲 50 歲以上占比 14% 50% 22% 4%2022年信陽市購房顧客職業(yè)分析表35高級白領 企業(yè)老板 自由職業(yè) 公司員工 行政事業(yè)人員 離退休人員 私營業(yè)主% % % % % % %在各職業(yè)中，私營業(yè)主、公司員工、行政事業(yè)人員高居前三位，%、%、%，他們是市場的主力軍；自由%；其他職業(yè)人員所占比例均在5%以下，他們所占比例較低，但購買力很強，而且他們具有特定的出行工具，其潛在消費能力很大。信陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)逐年遞增。2022—2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資、全年社會消費品零售總額、建筑及裝潢材料類增長年度環(huán)比平均值分別為%、%、%?；趹T性，國家如果不出臺過于嚴厲的調控政策，則2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)的景氣度仍然較高。其中，12月份，全國70個%，國房景氣指數(shù)比11月份提高。在分析家居市場之前。勞務經(jīng)濟已成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟。生態(tài)之優(yōu)、環(huán)境之佳，在國內(nèi)外久負盛名。二是品位高、影響大。 河南省紅色旅游的重點。信陽南距武漢200公里，北距鄭州300公里，東距合肥346公里，西距西安534公里，處在幾個城市中間的位置，是全國44個交通樞紐城市之一。豐富的資源和區(qū)位優(yōu)勢使得信陽的城市人口和客流量大幅增加,長期以來將使信陽的房地產(chǎn)業(yè)和家居建材市場處于繁榮之中。第三章 項目市場分析與預測信陽市位于河南省南部，東與安徽為鄰，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的結合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。本項目緊鄰中南家俱城，建成后將和本項目連成一體，成為信陽市規(guī)模最大，設施最新、物流功能最全的家居市場。2022年12月24日，河南省土地利用和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃工作會議上正式確立信陽**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為河南省首批175個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一；2022年8月29日，《信陽**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》一致通過省專家組評審。發(fā)揮上天梯管理區(qū)非金屬礦資源優(yōu)勢和新型建材業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢，大力發(fā)展節(jié)能、環(huán)保型裝飾裝修材料物流。信陽中心城區(qū)將發(fā)展成為豫鄂皖三省結合部具有較高聚集和輻射帶動作用的地區(qū)性中心城市。 符合《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》區(qū)域規(guī)劃根據(jù)《河南省信陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，信陽現(xiàn)代物流業(yè)的總體布局是：以寧西鐵路和滬陜高速形成的信陽物流主通道鏈接西、東兩個物流區(qū)，構建以信陽中心城區(qū)物流樞紐為中心，潢川物流樞紐為次中心，信陽羊山、潢川綜合物流園區(qū)和一批物流中心(配送中心)為支撐，相互聯(lián)系、互為補充、協(xié)調發(fā)展的三級物流結點網(wǎng)絡，形成網(wǎng)絡體系完善、物流通道順暢的一體化物流區(qū)域。同鑫科技未來的發(fā)展目標是：堅信信陽市未來發(fā)展的美好前景，做強做好信陽市的汽車加氣業(yè)務，依托信陽市區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，大力發(fā)展物流業(yè)及其他相關的產(chǎn)業(yè)，在三至五年內(nèi)發(fā)展成為一個多元化的大型企業(yè)集團。2022年4月22日，河南省委、省政府正式確定信陽市為河南省農(nóng)村改革發(fā)展綜合試驗區(qū)。并確保在年底前完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)和中心村（社區(qū)）規(guī)劃任務。建材下鄉(xiāng)政策，成為繼家電下鄉(xiāng)和汽車下鄉(xiāng)之后，又一項拉動消費的惠農(nóng)政策。 但其中最大的亮點莫過于如何放寬戶籍制度限制，推進城鎮(zhèn)化改革。雖然單個二三線城市的銷量遠遠不及北京、上海等大城市，但聚沙成塔，許多二三級市場加在一起，在絕對數(shù)量上的優(yōu)勢將使廠商對其垂涎不已。在這樣的情形下，以往的銷售、服務相分離的渠道運營模式已經(jīng)不適應消費者一體化的服務需求，消費者希望銷售渠道能提供統(tǒng)一的銷售和維修服務。發(fā)展趨勢之五：建材超市將得到較快的發(fā)展。建材產(chǎn)品、裝飾材料的一個重要特點是量大、自身重、價值低、物流費用在商品成本中占很大比重。市場更加規(guī)范有序，交易環(huán)境、市容場貌得到根本的改善。一些著名品牌產(chǎn)品將開設專賣、專營店，在居民集中社區(qū)開設便民店，從而形成不同檔次，不同營銷方式，互為補充的新商區(qū)。大城市中的零售市場將向錯位經(jīng)營發(fā)展。定位在不尷不尬的“中端”的企業(yè)和品牌會活得比較累，甚至有可能關門倒閉。趨勢五、家居建材行業(yè)里會出現(xiàn)巨無霸的泛家居集團與專業(yè)化的品牌公司同臺競技的場面。這種情況會隨著中國家居建材市場的規(guī)范，行業(yè)集中度的提升，國外的品牌大鱷會擇機全面切入中國家居建材市場，與中國企業(yè)一起切分市場蛋糕。趨勢三、家居建材行業(yè)內(nèi)品牌集中度高 ，像成熟的IT行業(yè)和家電行業(yè)一樣，只剩下一些大眾耳熟能詳、家喻戶曉的品牌存在，并且一些國際品牌大鱷全方位的進入和滲透到中國市場。企業(yè)如果能及早把握這個趨勢做好相應的準備，開發(fā)適合老年人的產(chǎn)品，也能抓住銀絲市場的寶貴機會。 趨勢二、中國會出現(xiàn)巨大的“銀絲”市場。隨著互聯(lián)網(wǎng)及科技的發(fā)展，家居建材企業(yè)更多地開辟網(wǎng)上銷售渠道，越來越多的企業(yè)開展BTOC業(yè)務，進行無實體店鋪的網(wǎng)上直銷。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，億元；位居第二的山東淄川區(qū)建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。經(jīng)濟實力雄厚，管理水平較高。中南家俱城中有 7000 多平方米為同鑫科技全資子公司—信陽市中南家俱有限公司投資建設，目前攤位已全部出租完畢。目前，營運的加氣站三座；在建大規(guī)模（八臺雙槍加氣機）加氣站一座，該站相當于現(xiàn)有三座加氣站之和。建議項目早日開工建設。 降低家居用品在信陽的運營成本；有效實現(xiàn)地方經(jīng)濟宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財稅。信陽市地處長江經(jīng)濟帶與黃淮海經(jīng)濟區(qū)結合部，交通便利，境內(nèi)公路、鐵路縱橫交錯，形成多重“十”字交叉的陸路交通網(wǎng)絡，是南北經(jīng)濟交流、東西產(chǎn)業(yè)合作的承接地帶。 主要技術經(jīng)濟指標表 11 主要技術經(jīng)濟指標序號 項目名稱 單位 財務評價指標 備注一 建筑數(shù)據(jù)指標1 項目占地面積 畝 1002 總建筑面積 平方米 577203 容積率 4 綠化 平方米 70005 道路廣場 平方米 202206 建設工期 年 2二 經(jīng)濟效益指標7 項目總投資 萬元 8 自籌資金 萬元 9 銀行貸款 萬元 250010 建設期利息 萬元 150 年利率 6%11 年平均利潤總額 萬元 所得稅前，平均值12 財務內(nèi)部收益率 18% 所得稅前13 財務凈現(xiàn)值 萬元 所得稅前，I=10%14 靜態(tài)回收期 年 所得稅前（含建設期）15 投資利潤率 所得稅前 總投資及資金籌措項目總投資 萬元。第二年總投資 萬元，形成建筑面積 41720 平方米的投資，分別建成廚具衛(wèi)具商場、床上用品家飾商場、拆遷安置住宅、燈具燈飾家電商城。 建設規(guī)模與目標項目規(guī)劃占地約 100 畝（66667 平方米） ，總投資 萬元人民幣。（6）項目建設積極采用先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。（2）根據(jù)河南省和信陽市“十一五”計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理安排進度。 項目編制背景 項目名稱：信陽**家居用品物流園 項目建設單位項目建設單位：信陽**家居用品有限公司法定代表人：** 編制單位編制單位：河南省糧食工程設計院資質等級：乙級證書編號：工咨乙 12020220041資質范圍：建筑、輕工、農(nóng)業(yè)服務范圍：規(guī)劃咨詢、編制項目建議書、可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告 編制程序河南省糧食工程設計院受信陽**家居用品有限公司關于編制《**家居用品物流園可行性研究報告》的委托后，立即組織有關專家及技術人員對項目擬建場址進行實地考察，了解和收集第一手資料。在充分調查的基礎上，就編制《**家居用品物流園可行性研究報告》有關問題與承辦單位的領導及有關人員進行了深入的探討，充分征詢有關專家的意見，在反復論證和研究的基礎上，依據(jù)國家對工程項目可行性研究報告階段工作范圍和深度的規(guī)定，結合信陽市的資源條件、基礎設施條件以及本項目擬建場址建設情況，編制完成了本項目的可行性研究報告，為該工程建設項目的決策和建設提供可靠的參考依據(jù)。（3）按照國家有關產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。（7）消防、環(huán)保、安全設施建設符合國家和地方法規(guī)。項目擬建總建筑面積 57720 平方米，其中：倉庫 6000 平方米；家裝板材商場 10000 平方米；廚具、衛(wèi)具商場 10000 平方米；床上用品、家飾商場 10000 平方米；燈具燈飾、家電商城 6000 平方米；拆遷安置房 15720 平方米，其中安置戶占用 10000 平方米，銷售 5720 平方米。目標：建成后和即將完工的中南家俱大世界聯(lián)成一體，成為信陽市最大的集各類建材、燈飾、電器交易為一體，并輔以面向全市及各縣的物流配送職能的綜合性家居用品物流園區(qū)。建設投資 萬元,企業(yè)自籌 萬元，銀行貸款 2500 萬元。發(fā)揮經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢，承接東部產(chǎn)業(yè)西進、西部資源東輸，發(fā)展成為中部地區(qū)重要的工業(yè)物流中心，加快物流基礎設施建設，提升商品集并和物流輻射能力，發(fā)展