【正文】 。 2.“ 管家大使”以“業(yè)主至上”為原則提供貼身服務(wù)，業(yè)主在生活上需要一切困難可直接聯(lián)系管家大使“協(xié)調(diào)解決。 ?園林景觀規(guī)劃建議 集中式商業(yè)采用典型北美風(fēng)車形態(tài) ,以強(qiáng)化記憶元素 ,提高項(xiàng)目影響力 主題廣場(chǎng)以此美自由奔放的園藝技術(shù) ,提供公共活動(dòng)和休憩空間 疊水道 項(xiàng)目地塊進(jìn)深短，有高差，用疊水營(yíng)造出縱深感，同時(shí)通過可參與性的水景，以提高小區(qū)的情趣 以無邊界泳池為小區(qū)的水源頭，通過地勢(shì)高差，逐級(jí)向西南角的銀鋰池流淌，形成天然的活水循環(huán)系統(tǒng)，體現(xiàn)社區(qū)生態(tài)和人文 以兒童為形象的系列的雕塑小品 園林建議 敞廊提供臨時(shí)展示空間 /成為城市公共空間藝術(shù) /與美國(guó)新奧爾良的 Bourbon街和莫非斯的 Beale街類似 開放的街道 5. 街區(qū)氛圍營(yíng)造 商業(yè)建議 特色街區(qū)指示 /街名 景觀元素 ?通過設(shè)計(jì)街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計(jì)和建筑立面的形式 ?同時(shí)設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng) 商業(yè)建議 5. 街區(qū)氛圍營(yíng)造 美食坊：服務(wù)內(nèi)部的 高檔中西餐廳，有別于外部的餐飲 ,專門服務(wù)會(huì)員需求， 提供中式和西式的精美菜肴 ； 香檳俱樂部： 高檔酒吧與音樂結(jié)合，營(yíng)造一種極其輕松極其悠閑，但絕對(duì)高雅的場(chǎng)所； 家庭 PARTY： 高檔家庭式聚會(huì)場(chǎng)所 — 開 PARTY、生日宴會(huì)以及朋友聚會(huì)等； SPA館： 設(shè)男、女士雙館，為會(huì)員提供最高檔的 SPA服務(wù)； 閑庭： 專設(shè)橋牌、將軍棋、圍棋、象棋等，為求靜的會(huì)員準(zhǔn)備； 會(huì)所設(shè)施 中央 運(yùn)動(dòng)館 動(dòng)力營(yíng)： 臺(tái)球、沙弧球、乒乓球、壁球、自助健身等為愛動(dòng)的會(huì)員準(zhǔn)備； 私人客廳： 特別設(shè)立 10間左右的私人會(huì)客廳，提供給會(huì)員進(jìn)行商務(wù)會(huì)晤和會(huì)議，每間房可以同時(shí)容納 10個(gè)人，內(nèi)部設(shè)施高檔氣派齊備； 藝術(shù)工廠： 視覺藝術(shù)的搖籃，名家匯粹的基地，可以交流觀摩可以售賣，關(guān)于書、畫、古董，或者設(shè)立講座等都可以，關(guān)鍵是建立一個(gè)交通的平臺(tái)； 全天侯泳池： 充分體現(xiàn)對(duì)居住者的尊重； 會(huì)所設(shè)施 金鑰匙管家服務(wù) “ 國(guó)際金鑰匙組織”是一個(gè)國(guó)際性的酒店服務(wù)專業(yè)性組織，于 1929年在法國(guó)成立，距今已有 75年歷史。作為龍崗中心城首席豪宅，引入世界著名 畢士達(dá)噴泉、眺望臺(tái)城堡等 使園林具有更深厚的文化韻味。這座水池常常有成群天鵝悠游其間，也有不少游客在湖中劃船。 原墅群 借勢(shì)城區(qū)南拓，南城熱點(diǎn)豪宅片區(qū) 借勢(shì)城區(qū)南拓，南城熱點(diǎn)豪宅片區(qū) 體現(xiàn)產(chǎn)品賣點(diǎn)，表明項(xiàng)目調(diào)性 案名和主推廣語建議 主推案名 萬科 〃 山湖灣 ?萬科品牌 ?資源命名，直接突出項(xiàng)目最優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn) ?灣，既體現(xiàn)項(xiàng)目三面環(huán)山，環(huán)抱內(nèi)湖地勢(shì) ?又突出內(nèi)水景賣點(diǎn) 備選案名： 萬科 〃 城市山湖 ?模糊城郊概念，凸顯東莞大城市版圖認(rèn)同 推廣語建議 龍脈之地，盛世大宅 ?物業(yè)發(fā)展篇 —— 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的再提升 第四部分 開發(fā)總體策略 先別墅后洋房 總體規(guī)劃布局構(gòu)想 圍湖布臵獨(dú)立（兩套合一）、聯(lián)排別墅、情景美墅 臨路布臵洋房 外部以排式布局為主，內(nèi)部以點(diǎn)式布局為主 以正南北朝向?yàn)橹? 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的園林風(fēng)格 客戶的喜好方向 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新建議 萬科的產(chǎn)品策略 東莞市場(chǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 對(duì)項(xiàng)目的創(chuàng)新思考 產(chǎn)品規(guī)劃 樟木頭 ?說明 從地塊景觀面看，北面景觀最佳，圍湖 ?規(guī)劃概念出發(fā)點(diǎn) 依坡地而建，盡量保持原有的地形地勢(shì)，營(yíng)造原生態(tài)的效果； 根據(jù)外圍噪聲等影響因素，兼顧項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化原則； 外部雖然景觀豐富，為了體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合素質(zhì) ,需要內(nèi)部造景 ,以使內(nèi)外景渾然一體 聯(lián)排 戶均面積： 220－ 250 平方米 濱水樓王 戶均面積： 700平方米 別墅 戶均面積： 311平方米 情景洋房 戶均面積： 130－ 180 平方米 疊墅 戶均面積： 210平方米 高層 戶均面積： 120－ 160 平方米 產(chǎn)品規(guī)劃 1 1 2 2 2 2 3 第一期開發(fā)：聯(lián)排及別墅產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目高端形象，帶動(dòng)后續(xù)產(chǎn)品的價(jià)格 第二期開發(fā)：情景洋房及疊墅，延續(xù)別墅產(chǎn)品帶來得影響 第三期開發(fā)：高層，以項(xiàng)目已樹立得高端形象博取高層的最大利益 第一期（前期） 第二期（中期） 第三期（后期） 開發(fā)策略 特設(shè) LOWHOUSE 熙園已達(dá)到了建筑學(xué)上的高度，除了借鑒成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，建議增加特別 LOWHOUSE，降低覆蓋率的同時(shí)保證產(chǎn)品的舒適性，是在傳統(tǒng)的 TH和別墅外的創(chuàng)新嘗試： “上下兩戶十戶一組”的“矮房子”，上為三層復(fù)式，下為兩層復(fù)式； ，已增強(qiáng)項(xiàng)目尊貴感； 2. 即形成高層和 LOWHOUSE兩極化建筑類型； ，“ HOUSE” 為市場(chǎng)所追捧； ?關(guān)于空中聯(lián)院設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目為 10戶為一單元，即上五戶，下五戶，考慮到院落的融合性，將上下入戶花園形成院落走廊，形成一個(gè)共有的自然空間，每戶人家都可以通過院落走廊進(jìn)入自己的家，有融合也分隔 ?關(guān)于獨(dú)立電梯 為了提高二層居住的檔次，形成“獨(dú)立 HOUSE” 的感覺，特別增加一臺(tái)獨(dú)立私家入戶電梯，以提高尊貴感，即住戶可走樓梯也可坐電梯直達(dá)； 低密區(qū) 產(chǎn)品建議 打造一套濱水樓王，建筑面積約 700平米，帶獨(dú)立游泳池，獨(dú)立碼頭，作為營(yíng)銷推廣及展示的絕好產(chǎn)品 高層區(qū) 高層設(shè)臵觀光電梯 考慮在景觀最好位臵設(shè)臵整棟全復(fù)式 平層單位戶型創(chuàng)新，贈(zèng)送超大觀景露臺(tái)及戶型創(chuàng)新概念 頂層設(shè)臵復(fù)式帶超大露臺(tái)花園 底層設(shè)臵復(fù)式或 TH，引入后街概念 首層 6米高架空： 與園林形成聯(lián)體園林，使小區(qū)生盎然，自然親和； 景觀入戶大堂設(shè)臵 設(shè)臵 6米入戶大堂，設(shè)臵雙重生態(tài)景觀，即將大堂與園林聯(lián)起來，使居者 從進(jìn)門時(shí)就已經(jīng)感受尊貴！ 設(shè)臵豪華會(huì)客廳： 方便來訪接待，同時(shí)給上下樓提供短暫的休息； 設(shè)臵雙重物管： 即外廳有管理員接待，進(jìn)入電梯室還有一重保衛(wèi)，啟開電梯，確保安全和尊貴； 外躍式設(shè)計(jì)： 將院落設(shè)臵在戶型之外，將私人院落概念引入 產(chǎn)品建議 ?建筑造型上運(yùn)用大面積的玻璃，形成一定公建的感覺，板樓、玻璃欄桿陽(yáng)臺(tái)，使整個(gè)建筑物色感輕盈、通透，充分體現(xiàn)二十一世紀(jì)的時(shí)代氣息。 ?地塊離東莞的豪宅熱點(diǎn)片區(qū)較近，且交通方便。 2. 喜群居，濃厚的臺(tái)灣人社區(qū)使他們獲得歸屬感，也最能打動(dòng)他們。 如早期愉景花園、新世界花園等 香港長(zhǎng)期居住客戶臵業(yè)者特征 需求特征 置業(yè)目的： 獲取安全、舒適的固定居所是此類客戶購(gòu)房的最主要的原因。 4. 注重安全及物管。 1. 戶型小巧實(shí)用，總價(jià)低，一房、二房。 5. 對(duì)于莞城區(qū)和深圳的投資客戶，對(duì)房地產(chǎn)租售代理的中介服務(wù)要求高。 外來經(jīng)營(yíng)客戶臵業(yè)特征 廣深莞港投資客戶臵業(yè)特征 置業(yè)目的： 以投機(jī)為主，伺機(jī)而動(dòng)，獲取穩(wěn)定的資金流和房地產(chǎn)溢價(jià)收益。 置業(yè)目的： 一般為在東莞經(jīng)營(yíng)成功，形成了成熟的生活圈，收入來源穩(wěn)定，準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住的客戶。（目前的大多中檔樓盤都屬于此類） 本地人受傳統(tǒng)的廣東文化影響，非常注重上風(fēng)上水，松山湖山水遍地，迎合了本地人以水為財(cái)?shù)奶攸c(diǎn)． 1. 注重地段及區(qū)位，方便經(jīng)營(yíng)。 本地人購(gòu)房以三房 \四房為主，部分選擇別墅。 職業(yè) :物流 \工業(yè) \娛樂服務(wù)等 臵業(yè)目的 :在本地的自住，第二居所 家庭人口 :14人，部分有小孩 需求戶型 :小面積 1房 3房；部分別墅 關(guān)注點(diǎn) :區(qū)位、景觀、園林、物管 外籍人士 經(jīng)常在境內(nèi)外有業(yè)務(wù)往來， 職業(yè) :高技術(shù)企業(yè)專家、學(xué)院學(xué)者、教授、貿(mào)易公司員工 臵業(yè)目的 :高質(zhì)量的居住環(huán)境 \度假 \娛樂 家庭人口 :12人，年齡偏大 需求戶型 :以租房為主，三房 關(guān)注點(diǎn) :交通 \物管 \ 配套 \社區(qū)園林 \景觀 \環(huán)境 代表樓盤 :新世界花園 東莞客戶臵業(yè)分析 1. 房間數(shù)多，戶型偏大，空間舒適。 ?客戶調(diào)研總結(jié) ?房地產(chǎn)供不應(yīng)求，去貨速度快，積蓄了一定的中高端市場(chǎng)需求沒得到釋放。 ?本地客戶的住房現(xiàn)狀以自建為主，對(duì)高檔洋房的認(rèn)識(shí)不深，可發(fā)掘的潛力巨大。 ?意向購(gòu)買別墅的受訪客戶主要選擇面積較小的戶型 ， 集中在 180330平方米 ， 其中 大部分選擇 220平方米左右的面積段 。 客戶購(gòu)房的關(guān)注因素%%%%%%%%%價(jià)格 付款方式 地段位置交通便利程度 園林 戶型間隔會(huì)所設(shè)備 物業(yè)管理 發(fā)展商實(shí)力客戶調(diào)研問卷分析 客戶分析 客戶調(diào)研 客戶訪談 調(diào)研總結(jié) 調(diào)研分析附件 選項(xiàng) 私營(yíng)企業(yè)主 政府公務(wù)員 企業(yè)管理人員 個(gè)體工商戶 事業(yè)單位職員 自由職業(yè)者 落地飄窗 % % % % % % 雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) % % % % % % 園林山景 % % % % % % 小孩臥房 % % % % % % 躍式設(shè)計(jì) % % % % % % 智能化安防系統(tǒng) % % % % % % 合計(jì) % % % % % % ?客戶對(duì)空間結(jié)構(gòu)的要求 旁白 ?落地飄窗 、 雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 、 園林山景 是受訪客戶最為有吸引力的空間元素； ?私營(yíng)企業(yè)主 、 工廠老板 、 土著居民對(duì) 園林的綠化及地理環(huán)境 的因素最為關(guān)注；政府公務(wù)員 、自由職業(yè)者 、 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶因家庭結(jié)構(gòu)影響 ， 對(duì) 小孩臥房 和 幼兒園配套 特殊需求； ?大嶺山當(dāng)?shù)鼐用窦巴鈦砣耸慷紝?duì) 安全性 特別敏感 ， 對(duì)智能化安防系統(tǒng)存在較大的訴求 。 ?90平方米以下的小戶型是大嶺山周邊鎮(zhèn)區(qū)投資客戶的首選 。如果周邊鎮(zhèn)區(qū)有性價(jià)比高的樓盤，想投資一套 90㎡ 左右的房子 ，覺得大嶺山的樓盤值得考慮，相對(duì)于長(zhǎng)安，房?jī)r(jià)比較低，而且 距離長(zhǎng)安鎮(zhèn)只有十多分鐘的車程，升值潛力大 ，如果是萬科做的就更好了，畢竟 萬科是一個(gè)信譽(yù)好、品質(zhì)過關(guān)的地產(chǎn)商 。 郭先生，信義農(nóng)批市場(chǎng)，年收入超過 50萬 湖北孝咸人，老公是韶關(guān)人，有一個(gè)女兒在讀幼兒園、一個(gè)兒子只有五個(gè)月。 目標(biāo)客戶分析 客戶分析 客戶調(diào)研 客戶訪談 調(diào)研總結(jié) 調(diào)研分析附件 第二場(chǎng)： 項(xiàng)目周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶及企業(yè)主 訪談 目標(biāo)客戶分析 客戶分析 客戶調(diào)研 客戶訪談 調(diào)研總結(jié) 調(diào)研分析附件 旁白 ?大嶺山本地的個(gè)體工商戶和私營(yíng)企業(yè)主多數(shù)是外地人 ， 且在本地扎根多年 ，收入高 ， 購(gòu)買力強(qiáng) ， 而目前樓盤供應(yīng)短缺 ， 本項(xiàng)目中高端存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 。 ?本地中高端收入居民希望 改善居住環(huán)境 ， 提高健康的生活質(zhì)量 。 □樣本數(shù)量： 發(fā)出 問卷 100份，回收有效問卷 92份。 可以吸引長(zhǎng)安高端客戶 大朗 產(chǎn)品線豐富，市場(chǎng)貨量充足。 片區(qū)形象較差靠近工廠聚集區(qū)，受污染影響；自然景觀資源好。 興業(yè)華庭 商品房 農(nóng)民公寓 本項(xiàng)目 南城 豪宅分布 東城 松山湖 大朗 寮步 長(zhǎng)安 小結(jié) 厚街 市場(chǎng)掃描 大朗典型豪宅分析 —— 碧水天源（四期） 總占地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 綠化率： 42％ 物業(yè)類型：獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排、洋房 第一批主推：獨(dú)立別墅 配套設(shè)施：幼兒園、體育會(huì)所 總戶數(shù)： 1613 第四期 推盤時(shí)間： 2022年 市場(chǎng)產(chǎn)品豐富，大嶺山難以將其吸引 南城 豪宅分布 東城 松山湖 大朗 寮步 長(zhǎng)安 小結(jié) 厚街 市場(chǎng)掃描 住宅在寮步 ? 良橫片發(fā)展最早 ? 新城市中心區(qū)最熱，起點(diǎn)更高 金湖花園 銀湖花園 時(shí)富花園 萬科城市高爾夫 星城國(guó)際 海悅新都會(huì) 三正世紀(jì)豪門 海悅中央公館 新天地華庭 理想明苑 東方新城 良橫片區(qū) 新城中心區(qū) 香市大道 三正豪景苑 南城 豪宅分布 東城 松山湖 大朗 寮步 長(zhǎng)安 小結(jié) 厚街 市場(chǎng)掃描 寮步典型豪宅分析 —— 萬科城市高爾夫 □ 地理位臵：寮步鎮(zhèn)橫坑五環(huán)路中段 □占地面積： ㎡ □建筑面積： □物業(yè)類型：情景美墅、小高層、高層洋房、公寓 □主力戶型：五期 120190㎡ ，四房為主 □銷售均價(jià)： 6500元左右 □銷售情況：情景美墅被搶購(gòu) □交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 □客戶來源：城區(qū) 40%，寮步 40%，其他 20% 南城 豪宅分布 東城 松山湖 大朗 寮步 長(zhǎng)安 小結(jié) 厚街 市場(chǎng)掃描 寮步典型豪宅分析 —— 三正世紀(jì)豪門 □ 地理位臵：寮步鎮(zhèn)行政中心區(qū)蟠龍大道 □