【正文】 綜上所述 ， 不斷變換推廣模式并配合具體促銷措施 ，應(yīng)能保證本項(xiàng)目良好的銷售業(yè)績(jī) ， 但同時(shí)必須注意物業(yè)管理問題 ， 以免出現(xiàn)居住人群太雜 ， 影響住戶群體素質(zhì)下滑 ， 從而拖累項(xiàng)目后期銷售工作 。 ? ，較為符合廣大目標(biāo)客戶群所需的形象要求。而實(shí)際的優(yōu)惠又能促進(jìn)成交 。 通過 “ 一口價(jià) ” 的價(jià)格策略重點(diǎn)促銷滯銷單位 ， 利用品牌效應(yīng) ， 做大型的準(zhǔn)客戶的聯(lián)動(dòng)活動(dòng) 。 耗盡無數(shù)人力、物力、財(cái)力的大型園林工程，終于要和您見面了。 “ 黃金方程式 ” 置業(yè)計(jì)劃的主要內(nèi)容： ? 總房?jī)r(jià)－ [高級(jí)櫥柜＋空調(diào)＋微波爐＋掌上電腦＋超值優(yōu) ? 惠購(gòu)物券＋一年物業(yè)管理費(fèi)＋購(gòu)房?jī)?yōu)惠幅度 ]＝入住本項(xiàng)目 ? 隨著促銷周期的結(jié)束，方程式中的優(yōu)惠措施將從左到右依次 ? 遞減，直到整個(gè)活動(dòng)結(jié)束。對(duì)于其他的房型也可提供顧問式裝修，但只在一定程度上享受裝修上的優(yōu)惠折扣。 ? 活動(dòng)內(nèi)容：聯(lián)合一家專業(yè)的裝飾設(shè)計(jì)公司，根據(jù)項(xiàng)目戶型特點(diǎn)，設(shè)計(jì)幾種具有代表性的不同裝修風(fēng)格。 ? 6）品牌形象推廣 ? a． 推廣主題：耀江神馬實(shí)業(yè)成就展 ? b. 推廣地點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷中心 ? c． 推廣思路：耀江神馬實(shí)業(yè)的品牌實(shí)力是項(xiàng)目推廣 ? 的最佳支撐點(diǎn)。較高的綠化率為您重新構(gòu)筑純美自然！ ? l 請(qǐng)見證：豪華會(huì)所中多項(xiàng)運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，享受現(xiàn)代休閑生活，指日可待！ ? l 請(qǐng)見證：超凡脫俗的建筑外觀 ,瑰麗雅致的園林景色，智能家居系統(tǒng)，使您切身體驗(yàn)現(xiàn)代舒適生活。 ? b. 廣告賣點(diǎn)訴求：濱湖生態(tài)時(shí)尚社區(qū)，機(jī)場(chǎng)物業(yè) —交通便捷； 經(jīng)典園林 自然呼吸；健康會(huì)所 自主選擇；完美配套 自在享受；品牌生活 自信展現(xiàn)； ? C. 廣 告?zhèn)鬟_(dá)信息：品質(zhì)見證，熱銷之中，誠(chéng)邀您親臨現(xiàn)場(chǎng)感受項(xiàng)目魅力． ? 2）系列廣告一：品牌項(xiàng)目隆重登場(chǎng) ? ：不求最貴，只求更好。 。 ? a) 初步推廣時(shí)推出以 “ 葵花寶典 ” 系列為主題 ,樹立項(xiàng)目新品牌形象的廣告 ,將項(xiàng)目品牌融入其中 ,以新穎獨(dú)特的創(chuàng)意和耳目一新的視覺感受贏得市場(chǎng)的廣泛關(guān)注 . ? a) 在強(qiáng)銷期 ,將以 “ 從不相信 ” 主題為系列，細(xì)述項(xiàng)目的核心賣點(diǎn) .將本項(xiàng)目的定位 ,檔次 ,風(fēng)格等特征基本傳達(dá)給了市場(chǎng)之后 ,接下來的推廣將根據(jù)是否是樓盤銷售旺季 ,是否是節(jié)假日以及銷售速度等因素 ,推出以活動(dòng)帶項(xiàng)目賣點(diǎn)的焦點(diǎn)廣告 . ? ,除發(fā)布活動(dòng)信息外 ,同時(shí)發(fā)布項(xiàng)目的賣點(diǎn)和工程進(jìn)展等內(nèi)容 .如果說系列廣告是一種虛的，形象的東西 ,那么焦點(diǎn)廣告的就是一種實(shí)實(shí)在在的項(xiàng)目展現(xiàn) . ? ,軟文廣告也是一個(gè)重要的配合手段 . 軟文關(guān)高重在全面介紹項(xiàng)目特點(diǎn) ,以給市場(chǎng)一個(gè)對(duì)項(xiàng)目全面認(rèn)識(shí)和了解的機(jī)會(huì) .軟文重在展示熱銷場(chǎng)面和解釋為何熱銷的原因 ,實(shí)際上是換一個(gè)角度再說項(xiàng)目特點(diǎn) .對(duì)軟文訥訥感有利于提高市場(chǎng)認(rèn)知度 ,其后的活動(dòng)軟文 廣告除了占先活動(dòng)熱鬧的場(chǎng)面外 ,重點(diǎn)依然落在凸顯項(xiàng)目賣點(diǎn)這個(gè)中心上 .軟文廣告相比平面廣告 ,其好處在于能夠盡數(shù)賣點(diǎn) ,能夠最大限度為目標(biāo)客戶描繪出一幅未來生活的美好前景 . ? 長(zhǎng)江日?qǐng)?bào) 和 楚天都市報(bào) 為主。目前，在武漢比較有知名度的是武漢電視臺(tái)的《安居工作室》和一個(gè)財(cái)經(jīng)類專欄節(jié)目。 這將通過有利的營(yíng)銷策略 ， 我公司將在以下部分加以說明 ? ? （ 一 ） 做好樓盤的推廣 ， 必須首先了解項(xiàng)目的推廣方式 、 各種推廣方式的優(yōu)劣勢(shì)及其適用的范圍 。 項(xiàng)目形象定位的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到項(xiàng)目后期的市場(chǎng)推廣方向和銷售成績(jī) 。智能化主要包括以下三個(gè)子系統(tǒng)：安全防范子系統(tǒng)、信息管理子系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。 C． 保安定時(shí)輪流巡視，確保住戶居家及商貿(mào)、辦公之安全。為了適應(yīng)業(yè)主的高要求，開發(fā)商普遍在小區(qū)的物業(yè)管理上加強(qiáng)力度。現(xiàn)規(guī)劃放置地塊中央，實(shí)際使用效果應(yīng)較差。因此可以考慮充分整合發(fā)展商在武漢市各環(huán)節(jié)的資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣，擴(kuò)大和鎖定一部分潛在消費(fèi)群體；在這些高消費(fèi)人群消費(fèi)主要活動(dòng)的地方設(shè)立宣傳點(diǎn)，以形成主動(dòng)營(yíng)銷、全員營(yíng)銷的大營(yíng)銷環(huán)境。 ? 建議加快園林環(huán)藝的工程進(jìn)度。且事實(shí)證明，樹木對(duì)景觀以及環(huán)境、氣候的改善作用運(yùn)勝于草坪，其后期的維護(hù)也相對(duì)容易且成本較低。小區(qū)環(huán)境小品應(yīng)精致簡(jiǎn)約。 ? 小區(qū)的整體綠地應(yīng)按功能分成兒童區(qū)、老年人活動(dòng)區(qū)、健身區(qū)、情侶區(qū)等，動(dòng)區(qū)離樓遠(yuǎn)，靜區(qū)離樓近，形成功能綠地。 六、 園林環(huán)藝 小區(qū)的綠化率和園林景觀設(shè)計(jì)是發(fā)展商手中的一張牌，同時(shí)也是購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。但根據(jù)客戶的購(gòu)房心理，精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓必然是一種發(fā)展趨勢(shì)。 如在一期開發(fā)的樓座中拿出部分臨街樓棟來作為商住樓 。 三、周邊規(guī)劃已有 “ 賽馬場(chǎng) ” 項(xiàng)目，且是同一發(fā)展商開發(fā)建設(shè)，其配套的大型購(gòu)物中心、高檔酒店、寫字樓及商業(yè)公建等，客觀上使本項(xiàng)目的社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)大大強(qiáng)于本地區(qū)其它項(xiàng)目。因此，可以形成一條清晰、連貫的宣傳主線，比如我們可以以 “ 葵花寶典系列 ” 為我們軟性、硬性宣傳的主線和標(biāo)題，這樣既不失現(xiàn)代流行文化，又能使項(xiàng)目各方面品質(zhì)得到完整的表述。 ? 而 “ 國(guó)際 ” 這兩個(gè)又不失讓現(xiàn)代氣息離我們太遠(yuǎn)。國(guó)際 ”這個(gè)案名，應(yīng)較吻合本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，同時(shí)給項(xiàng)目整體營(yíng)銷宣傳推廣留下廣泛的展開空間，本案名有如下幾個(gè)特點(diǎn)： ? “ 葵花 ” 這個(gè)名字很有品位：葵花是一個(gè)成熟的商務(wù)品牌，這符合目標(biāo)客戶群即白領(lǐng)小資人士的商業(yè)定位。 從開發(fā)商的角度上來講，我們想把小區(qū)建設(shè)成一個(gè)高品質(zhì)的社區(qū)；從項(xiàng)目的建筑規(guī)模上來講，將近四十萬平方米的社區(qū)已經(jīng)讓我們有足夠的信心讓其充滿現(xiàn)代氣息。 就本項(xiàng)目現(xiàn)定的 “ 麗景灣 ” 這個(gè)案名就顯得有些過于平淡 ， 這個(gè)案名從表面含義上來看 ， 它抓住了金銀湖這個(gè)重要的風(fēng)景特點(diǎn) ， 但它同時(shí)也放棄了本項(xiàng)目其他固有的賣點(diǎn)特征 。 40萬平米總均價(jià) 2600—2700元 /m2 項(xiàng)目建議 一、 城市的建筑是文化，城市建筑的名字也是文化，而現(xiàn)階段城市建筑名稱多流于媚俗，因此說現(xiàn)在房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房者在精神和文化層面的關(guān)懷遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，就拿樓盤的案名而言，中國(guó)有句成語叫畫龍點(diǎn)睛，而案名就是這個(gè)睛，是一個(gè)社區(qū)的旗幟，但現(xiàn)在的案名庸俗話非常嚴(yán)重，諸如某某豪園、某某城、某某花園等 這樣的案名大大降低了樓盤乃至城市的文化品味 ， 我們認(rèn)為案名不僅屬于樓盤自身 ， 它還是城市文明的一個(gè)有機(jī)的組織部分 。 能承受的最高購(gòu)房總價(jià)22%54%18%4% 1% 1% 0% 5 0 萬以下5160萬6170萬7180萬8190萬91100萬101120萬121150萬1 5 0 萬以上 房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律證明：當(dāng)房屋總價(jià)在目標(biāo)客戶年收入的 4－ 6倍時(shí)，市場(chǎng)消費(fèi)最為旺盛。 高檔樓盤調(diào)查 能承受的最高購(gòu)房單價(jià)18%52%20%5%2% 1%0% 2%25003000元30013500元35014000元40014500元45015000元50015500元55016000元6 0 0 0 元以上 市場(chǎng)承受能力的調(diào)查反映在具體的項(xiàng)目上就是對(duì)潛在購(gòu)房客戶群的經(jīng)濟(jì)承受能力的調(diào)查。 價(jià)格定位 在樓盤價(jià)值的高低主要是兩個(gè)方面 ， 地段和價(jià)格 。 高檔樓盤調(diào)查 從圖中可以看出：高檔樓盤的二次置業(yè)者超過一次置業(yè)者，其次是買給父母子女的。其他除經(jīng)商者占 16%，自由職業(yè)者、公務(wù)員、高科技從業(yè)人員、外企職員、經(jīng)理層等所占的比例都在 10%以下，這些階層普遍收入較高，屬于中高檔樓盤的潛在客戶群。 根據(jù)周邊現(xiàn)有樓盤客戶構(gòu)成分析，也是漢口及武昌客戶占有了很大比例。更高收入的 50016000元的占 11%， 10000元以上的占 3%，顯示出武漢市高檔住宅的市場(chǎng)潛在購(gòu)買能力。 上面對(duì)于購(gòu)房的購(gòu)房動(dòng)機(jī)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果已經(jīng)表明高檔樓盤購(gòu)買者多為 “ 二次置業(yè) ” 者，也就是說對(duì)現(xiàn)有住房條件不滿意，希望通過二次置業(yè)來改善居住條件，建立在這個(gè)基礎(chǔ)之上的購(gòu)房，自然不會(huì)只是滿足基本的居住，更重要的是改善居住環(huán)境和提高生活品位。 （注：雖然同中檔樓盤的消費(fèi)群體相比，高檔樓盤的消費(fèi)群體消費(fèi)力相對(duì)要強(qiáng)，但同樣存在理想選擇與實(shí)際消費(fèi)之間的距離，此項(xiàng)調(diào)查結(jié)果只可做為參考，而不宜將做為產(chǎn)品定位的唯一依據(jù)。 從上圖可以看出：占總?cè)藬?shù) 67%的人選擇 “ 二廳 ” ，可見多數(shù)人都希望新房擁有兩個(gè)廳。 分析：由以上調(diào)查資料可見 ， 主力戶型應(yīng)為：錯(cuò)層三室兩廳兩衛(wèi) ， 平均選擇比例為 56%， 其次是復(fù)式三室兩廳兩衛(wèi) ， 平層三室兩廳兩衛(wèi)等戶型 。 選擇三室的占 61%，二室的占 24%，四室的占 12%，四室以上和一室的比例都很小，表明：三室是主流，二室和四室也有一定的需求。 高檔樓盤購(gòu)房面積