【正文】 有由專業(yè)公司進行維修，保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應(yīng)進行驗收簽字。 大廈工程人員難以勝任的保養(yǎng)、維修項目，應(yīng)由工程部上報物業(yè)管理處，委托專業(yè)公司進行。（7）單箱供電電壓穩(wěn)定控制在210V220V。（3）省電裝置的成本與節(jié)能效益分析，例如節(jié)能燈泡的壽命。（6） 可采用新型智能控制設(shè)備，如VAV變風(fēng)量控制系。（2） 對于夕照玻璃幕，應(yīng)采用配掛窗簾或貼太陽膜。（2） 保證管道的保溫良好，減少能耗。（5） 及時維修給排水設(shè)備，杜絕“跑 .冒 .滴 .漏”等現(xiàn)象。 排水系統(tǒng)（1） 用節(jié)能型衛(wèi)生潔具。（3） 投入功率補償裝置，提高功率因數(shù)，降低無功損耗。（2） 對設(shè)備維修要及時,避免設(shè)備在最不利狀態(tài)下運行。（3） 最大限度使用自控系統(tǒng)， 自控與實際設(shè)備相結(jié)合， 調(diào)整是時最佳參數(shù),可最大限度節(jié)省能源。節(jié)能是一項提高大廈經(jīng)濟效益，降低經(jīng)營成本的有效手段，節(jié)能工作是一項系統(tǒng)工程，應(yīng)從兩方面入手解決。進行的中、大修工作應(yīng)有詳細記錄并記入設(shè)備檔案、存盤。工程部專業(yè)技工能自己做的工作由工程部自已完成。 天花乳膠漆、噴涂、石膏板、石棉板等。一卡通門禁、安防無線巡更系統(tǒng)。保安電視，即保安監(jiān)控系統(tǒng)。 電梯系統(tǒng)設(shè)有客用電梯、消防梯（兼員工用梯）、貨梯、液壓電梯，解決人員、貨物運輸需要。（6）送、排風(fēng)機、消防正壓送、排風(fēng)系統(tǒng)等。（5） 室外照明及小動力設(shè)備等。變電系統(tǒng)大廈供電系統(tǒng)中主要配電設(shè)備有：（1） 電力變壓器、高壓配電柜（包括高壓開關(guān)柜和計量柜）、低壓配電柜（包括 各類低壓開關(guān)柜、低壓電容補償柜）、直流屏。1 對于裝修，施工單位或客戶在進場之前應(yīng)提供裝修圖紙一套，經(jīng)工程部門審查合格后，才能辦理裝修手續(xù)。 對于裝修，不得破壞房屋的梁、板、柱，不得破壞公共區(qū)域的地面和墻面，裝修材料的堆放不得占用的公共區(qū)域；對電梯的使用應(yīng)按客服中心的規(guī)定執(zhí)行。 對于住戶裝修期間需要安裝臨時電源的，應(yīng)按公司臨時用電管理制度執(zhí)行，工程部任何員工不得私自給住戶安裝臨時電源。工程部負責(zé)審核住戶的二次裝修圖，對屋梁、承重墻、管道改造等影響房屋本體質(zhì)量的部位應(yīng)嚴格審核。（2）維修技工在工作中一定要保質(zhì)保量，不可應(yīng)付了事。（12）確認一切正常后，維修技工應(yīng)請客戶在維修單上簽字確認并交納維修費用。（8）維修技工在工作中，應(yīng)仔細檢查，判斷發(fā)生故障的原因，嚴禁亂拆亂卸。（4）維修技工應(yīng)禮貌向客戶自我介紹，說明來意，經(jīng)得客戶同意后方可開展工作。（3）維修完成后，維修技工應(yīng)如實填寫《維修工作單》及材料的使用情況，征求業(yè)主（客戶）對維修、服務(wù)的意見，并簽字。（3）對樓梯的照明在不影響安全的前提下，每隔一層關(guān)閉一個照明燈，既滿足照明又達到節(jié)能的目的。（2）定期清潔空調(diào)風(fēng)機或新風(fēng)機的過濾裝置，保證空調(diào)設(shè)備的使用效率。熱力系統(tǒng)（1）生活熱水溫度控制在48℃~53℃之間。工程部負責(zé)對采購物資質(zhì)量進行抽查并作技術(shù)監(jiān)定。庫物資應(yīng)由退庫人用紅筆填寫《出庫單》，經(jīng)管理員驗收簽字，文員應(yīng)核減原領(lǐng)出數(shù)并予登帳。l 物資的回收員工離退職，倉庫保管員應(yīng)核對《個人/公用物資領(lǐng)用登記表》，給予折算和回收。緊急情況下，搶修人員可留條領(lǐng)用，事后按上述各有關(guān)規(guī)定補辦手續(xù)。l 勞保用品的領(lǐng)用1. 個人勞保用品按規(guī)定品種、數(shù)量及使用年限由行政部統(tǒng)一安排按規(guī)定向各職能部門發(fā)放。其他工具由庫房統(tǒng)一保管，使用時辦理借用登記，用畢及時歸還。出庫單按無償使用及有償使用分成兩本，在有償服務(wù)使用單據(jù)上必須注明使用的業(yè)戶名及單元號，以便財務(wù)核查。日常維修用料由領(lǐng)用人憑《維修通知單》并填寫《出庫單》簽字后，經(jīng)維修主管或工程部經(jīng)理簽字批準方可領(lǐng)用(特殊情況可先領(lǐng)用，事后由值班工程師補單)。文員每季度對庫房內(nèi)電器、門窗和通風(fēng)狀況進行檢查，發(fā)現(xiàn)電器隱患、門窗破損、通風(fēng)不良及時向工程部經(jīng)理匯報，通知維修人員處理，保持庫房環(huán)境良好。6．21庫房管理制度l 物資的管理入庫物資應(yīng)在入庫三天內(nèi)進行帳簿登記，填寫物資標識卡，每月底對庫存物資出支進行盤點結(jié)算，制作《庫房物資收支報表》(一式三份:一份報財務(wù)，一份交工程部，原件留底備檔)。 文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理，并分類歸檔。 設(shè)備維修檔案按強電、弱電、機管、空調(diào)、裝修、維修分類。l 維修檔案管理制度 維修檔案包括設(shè)備的計劃保養(yǎng)、日常維護保養(yǎng)的保養(yǎng)記錄。 外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)部長核對實物，如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單位更正。 所有的工程設(shè)備檔案由工程部文員負責(zé)管理。承包商因故變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)主管工程師確認并報工程部經(jīng)理審批，方允許實施。主管工程師應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作，作好承包商到場工作記錄。 凡需進行對外承包維護保養(yǎng)的項目，應(yīng)由主管工程師對詳細的維修保養(yǎng)方案把關(guān)后報工程部經(jīng)理批準，并上報物業(yè)公司總經(jīng)理。對于室外公共照明故障若晚上不能排除的，第二天白天一定要組織力量排除。在每天的開燈以后，樓宇自控技工應(yīng)在電腦上巡視一遍開燈的情況，然后到室外巡 視燈光情況，發(fā)現(xiàn)故障立即排除。 巡視結(jié)果記錄在《值班日志》中。值班人員必須時刻保持水泵房及水泵設(shè)備的清潔，地面不允許有積水和多余物品。根據(jù)設(shè)備運行狀況制訂年度大修計劃并修訂第二年的設(shè)備維護保養(yǎng)計劃，設(shè)備維護保養(yǎng)總考評的情況也是考核部門一年工作成績的主要依據(jù)之一。自己處理不了的問題應(yīng)立刻報告主管，并作好詳細記錄備查。 對于設(shè)備的重大故障，在組織維修的同時，工程部應(yīng)做好詳細的維修記錄。 對于重要的維修部件和常用的易損零部件工程部應(yīng)根據(jù)設(shè)備的使用載荷及使用頻度列出詳細的易損件明細，并做出采購計劃以按照一定的程序建立適當?shù)膫浼洹τ谥匾O(shè)備的計劃維修與保養(yǎng)，應(yīng)提前五天報工程部經(jīng)理批準后并提前三天通報物業(yè)中心經(jīng)協(xié)調(diào)后才能進行。 維保單位按照工作計劃來進行電梯維保工作時必須到工程部簽到，通報保養(yǎng)的具體內(nèi)容，由工程部門安排人員進行監(jiān)督檢查與考核。 電梯維保單位必須根據(jù)實際情況制定詳細的年度保養(yǎng)計劃和月份保養(yǎng)工作計劃，并將工作計劃交于物業(yè)公司，由工程部門進行審核。各種警示牌，應(yīng)急措施等必須清晰并掛于明顯處。毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。1 當電梯懸掛標志牌或標示燈，表明電梯處于檢修狀態(tài)，不準乘座。 電梯啟動與停止應(yīng)平穩(wěn)，應(yīng)沒有振動感；轎廂平層應(yīng)準確；門安全觸板和光電感應(yīng)器應(yīng)保持有效、可靠。 轎廂內(nèi)禁止動作粗野，只按適用之按鈕，不可擊打按鈕或其它無關(guān)按鈕，撞擊門框。6．14 電梯管理制度l 電梯日常管理 進入電梯轎廂內(nèi)禁止吸煙、吐痰、涂污和亂扔雜物。接班人員有病態(tài)、醉酒等精神萎靡不振現(xiàn)象時，交班人員不得向其交班，應(yīng)立即將情況向主管報告。1非機房值班人員嚴禁進入機房并使用有線電視設(shè)備。1如遇雨雪天氣，應(yīng)立即關(guān)閉霓虹燈，雨后及時巡視燈光，發(fā)現(xiàn)損壞立即報修。與空調(diào)值班人員密切配合，按照空調(diào)值班人員的指令開起冷卻塔和各空調(diào)機組。當樓宇自控系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，在報告主管的同時，應(yīng)盡快辨別故障類型，確定故障部位給予排除。檢查結(jié)果應(yīng)填寫在值班日志中。非正常停水時的應(yīng)急處理當發(fā)生突然停水事件時，工程部應(yīng)及時與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水的時間，并且主動與物業(yè)中心聯(lián)系，幫助做好對用戶的解釋工作。水質(zhì)保障（1）每年組織專業(yè)人員進行對生活水池進行一次清洗。（4） 每月由運行技工對各主要用水點的用水情況進行統(tǒng)計匯總，并報告給主管工程師和工程部經(jīng)理。（3）運行班值班員在設(shè)備發(fā)生故障時應(yīng)立即報告主管并積極進行搶修。2） 部分停電工作，在工作區(qū)與帶電區(qū)分界處應(yīng)裝設(shè)臨時遮欄并懸掛“止步，高壓危險！”標示牌。3） 接地完成后，應(yīng)掛“已接地”標示牌。2） 裝設(shè)臨時接地線要兩人進行，采用專用接地線（面積不小于25平方毫米多股軟銅線），裝設(shè)的順序是先接地端，再接設(shè)備的導(dǎo)電部分（此處如有油漆應(yīng)刮去）。驗電器要慢慢接近被試物，確認被試物無電后驗電器件才能與被試物接觸。5）測：用紅外溫度計測量接點、觸點、外殼的溫度。運行值班員巡視是要求到現(xiàn)場感受現(xiàn)場氣氛，做到：1）嗅：放電嗅味及絕緣過熱之焦味。負荷高峰期巡視：先進行站內(nèi)巡視、特別注意運行狀態(tài)變壓器及其溫控與通風(fēng)設(shè)備；試驗站內(nèi)的送、排風(fēng)機；記錄重要的開關(guān)回路電流；用電子溫度計測量其溫度；巡視室外分變電亭，檢查有無異常情況。6） 工作完成后，檢查現(xiàn)場，如發(fā)現(xiàn)不足，要求工作負責(zé)人補做至符合安全要求。2） 對工作票的內(nèi)容發(fā)生疑問時，向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時可要求詳細補充。5） 工作結(jié)束時檢查工作班工作質(zhì)量，確認人員、器材、工具已撤離現(xiàn)場，設(shè)備可恢復(fù)正常運行狀態(tài)。在工作許可后簽名確認。 各人員的安全責(zé)任： 工作票簽發(fā)人：1） 對工作的必要性，工作是否安全負責(zé)。工作負責(zé)人：電氣主管或經(jīng)工程師批準的電氣技工。6．9 工作票制度對電氣設(shè)備進行工作時，應(yīng)填寫第二種工作票。監(jiān)護人對操作的正確性負責(zé)。 填寫合閘操作票時要確保受電設(shè)備是良好備用狀態(tài)，線路絕緣良好。 操作票簽發(fā)人資格或職務(wù)：工程部主管電氣工作的主管工程師。對分變電所的來訪人員應(yīng)在分變電所進行登記。所有交、接班人不得做與交、接班無關(guān)事項。 交接時發(fā)現(xiàn)值班室衛(wèi)生不整潔，可要求上一班人員進行衛(wèi)生清掃，如事后發(fā)現(xiàn)，則由接班人自行打掃。 值班員應(yīng)詳細填寫《值班日志》，對班上的重要情況及異常情況除應(yīng)記錄在《值班日志》外，還應(yīng)口頭向接班人敘述清楚，接班人對上一班事情仍有不清楚，應(yīng)一問到底。 熟記重要電話號碼，在發(fā)生事故時，能準確、及時按照有關(guān)程序進行報告。值班電話只做值班專用，應(yīng)隨時保持暢通。值班人員堅守崗位，不得離崗、脫崗，不做與工作無關(guān)的事，不帶閑雜人員進入值班室，外來參觀人員必須經(jīng)工程部經(jīng)理書面通知后由專人帶領(lǐng)參觀并按規(guī)定進行登記。 接班人員如某種原因未按時到崗接班時，交班人員不得離開崗位，應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)報告。 接班人員必須認真詢問上一班的設(shè)備運行情況、進行了何種操作，是否發(fā)生了設(shè)備故障，如何處理；清點使用的工具和用品的數(shù)量等。6．4 冷水機房運行管理制度 嚴格按照熱力運行的交接班規(guī)定做好交接班工作。當班員工必須遵守工作紀律，在崗位上不得做與工作無關(guān)的事情，不得擅自離開工作崗位。若發(fā)現(xiàn)參數(shù)值偏差較大時，應(yīng)立即報告運行主管或工程部經(jīng)理，同時向熱力公司報告。密切注意熱力公司熱源的壓力與溫度，在冬季（11月15日～3月30日）正常的蒸汽壓力值為：~；在夏季（6月1日～10月15日）正常的蒸汽壓力值為：~0。接班人員接班時必須精神飽滿。交班人員必須認真填寫運行記錄和交接班記錄。4．3 熱力運行管理制度l 交接班熱力站員工必須提前10分鐘到崗，換好工作服，熟悉工作場地，了解上一班的工作情況。不符合安全的違章用電行為。l 臨時用電檢查與監(jiān)督工程部負責(zé)臨時用電期間的檢查與監(jiān)督。安裝完畢的臨時線路，使用單位不得擅自改動。臨時線路必須安裝漏電保護開關(guān)，電度表，施工配電箱（柜）。l 臨時停電的管理在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，應(yīng)在24小時內(nèi)通知用戶，供電部門臨時或故障停電時，應(yīng)通過廣播或通告等方式立即通知用戶。 變電所的任何操作均應(yīng)遵守《變電所值班管理制度》。 負責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。 調(diào)查分析結(jié)果的保存及公報，以增加員工運行知識。（五）安全生產(chǎn)管理為保障大廈資產(chǎn)利益、大廈設(shè)備及操作員生命安全，大廈必須制定設(shè)備安全運行管理制度，從安全管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作： 安全管理組織。研究分析設(shè)備檔案資料，可改進設(shè)備管理和檢修的計劃，增加對設(shè)備的認識和了解，提高維修和管理水平。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心部門，個人關(guān)心小組。懲罰出錯員工，激發(fā)其積極性，使員工專心工作，不可再犯。在社會中招聘有從業(yè)經(jīng)驗、具有上崗等級證書的人員，可降低公司用人（培訓(xùn)上崗證）成本，減少用人風(fēng)險。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。主管要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。并按說明書中規(guī)定的維護保養(yǎng)項目內(nèi)容建立維護保養(yǎng)記錄表格。3. 定時巡視設(shè)備機房和設(shè)備設(shè)施的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄，并保持機房的衛(wèi)生清潔。 負責(zé)按時巡視設(shè)備設(shè)施，及時準確記錄設(shè)備的運行狀況，并保持機房衛(wèi)生清潔。（15）應(yīng)組織定期清掏化糞池，每次清掏應(yīng)做好清掏記錄。認真履行交接班手續(xù)，系統(tǒng)及設(shè)備運行狀態(tài)未交待清楚，交班者不得下班。（6） 負責(zé)家具、木器的修補；（7） 負責(zé)墻紙、地毯、天花、玻璃等各種裝修的處理；（8） 負責(zé)墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；（9） 負責(zé)大理石、云石、瓷片飾面的修補；（10） 負責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面的滲漏水處理；（11） 負責(zé)大廈各類鎖安裝和修理；（12） 在能力所能及的情況下，承擔(dān)部分裝修改造工程和木器家具的制作或改造。對主管安排的工作負責(zé)，不得擅離崗位。（4） 每班運行人員必須對所有運行記錄表檢查并簽名。（6） 蒸汽系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)和故障檢修。配合其它人力資源運用，當其它班組人力不足時，應(yīng)積極配合；（6） 負責(zé)大廈各層用電系統(tǒng)動力設(shè)備，電器的維護保養(yǎng)和故障檢修工作；（7） 負責(zé)大廈范圍內(nèi)所有公共照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修；（8） 負責(zé)應(yīng)急發(fā)電機例行試運及維修保養(yǎng)；（9）負責(zé)監(jiān)督電梯外委公司維保工作，當值人員接到故障報修后，應(yīng)立即與電 梯分包人員聯(lián)系，盡快到位檢修，同時做好電話記錄； 運行電工負責(zé)范圍（1）嚴格遵守員