我國房地產(chǎn)行業(yè)swot分析-wenkub.com
2025-07-24 14:49 本頁面
【正文】 顯然，最危險的環(huán)境是進入壁壘、存在替代品、由供貨商或買方控制、行業(yè)內(nèi)競爭激烈的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 替代品的威脅：替代品限定了公司產(chǎn)品的最高價，替代品對公司不僅有威脅，可能也帶來機會。 供貨商的議價能力：供貨商的品牌或價格特色，供貨商的戰(zhàn)略中本企業(yè)的地位，供貨商之間的關(guān)系，從供貨商之間轉(zhuǎn)移的成本等，都影響企業(yè)與供貨商的關(guān)系及其競爭優(yōu)勢。 哈佛大學教授邁克爾波特的名著《競爭戰(zhàn)略》中，提出了一種結(jié)構(gòu)化的環(huán)境分析方法。 經(jīng)濟的：經(jīng)濟周期；GNP趨勢；利率；貨幣供給；通貨膨脹；失業(yè)率；可支配收入；能源供給；成本；正因為如此，環(huán)境分析成為一種日益重要的企業(yè)職能。 而影響企業(yè)競爭優(yōu)勢的持續(xù)時間，主要的是三個關(guān)鍵因素：（1）建立這種優(yōu)勢要多長時間？（2）能夠獲得的優(yōu)勢有多大？（3）競爭對手作出有力瓜需要多長時間？如果企業(yè)分析清楚了這一個因素，就會明確自己在建立和維持競爭優(yōu)勢中的地位了。 企業(yè)在維持競爭優(yōu)勢過程中，必須深刻認識自身的資源和能力，采取適當?shù)拇胧?。如產(chǎn)品是否新穎，制造工藝是否復雜，銷售渠道是否暢通，以及價格是否具晨競爭性等。雖然競爭優(yōu)勢實際上指的一個企業(yè)比其競爭對手有較強的綜合優(yōu)勢，但是明確企業(yè)究竟在哪一個方面具有優(yōu)勢更有意義，因為只有這樣，才可以揚長避短，或者以實擊虛。換句話說，所謂競爭優(yōu)勢是指一個企業(yè)超越其競爭對手的能力，這種能力有助于實現(xiàn)企業(yè)的主要目標贏利。因此SWOT分析實際上是將對企業(yè)內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括，進而分析組織的優(yōu)劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。制定計劃的基本思路是：發(fā)揮優(yōu)勢因素，克服弱點因素，利用機會因素，化解威脅因素；考慮過去，立足當前，著眼未來。在調(diào)查分析這些因素時，不僅僅考慮歷史與現(xiàn)狀，而且更要站在未來的發(fā)展角度來衡量。中國的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平不高，而發(fā)達國家已達1525平方米。我國的規(guī)劃設(shè)計部門長期享有特殊待遇，沒有完全走入市場，與外國的規(guī)劃設(shè)計部門相比，無論是技術(shù)能力還是運作方式，都存在巨大差距。我國的土地出讓制度不透明，90%以上屬于協(xié)議出讓，而國外普遍采取的是市場化的招標出讓方式。其次對房地產(chǎn)價格機制的挑戰(zhàn)。中國的房地產(chǎn)剛剛興起，無論是管理經(jīng)驗和技術(shù)水平、人員素質(zhì)還是服務層次都遠遠低于外國企業(yè)，在信息不靈通、企業(yè)沒有規(guī)模效益的情況下，定會在競爭中處于極端劣勢。一旦外資銀行全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務，對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款業(yè)務等。目前本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同境外企業(yè)相比，在資金、設(shè)計和營銷等方面仍有差距。而我國的中介服務業(yè)剛剛興起，良莠不齊，百姓對此早有怨言。隨著金融業(yè)的開放，外資銀行帶來的新型貸款服務將引發(fā)競爭。同時，在外資大量進入房地產(chǎn)時，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機構(gòu)損失慘重，甚至會導致金融危機。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產(chǎn)金融競爭對手面前，處于不利地位。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構(gòu)的信貸資金運用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，這樣一來，在債務軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負債將經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構(gòu)身上。加入WTO后，我國除關(guān)稅有較大幅度的下降外，銀行業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)、通訊業(yè)及會計、律師、管理咨詢、建筑設(shè)計、工程等服務領(lǐng)域?qū)⑾蛲忾_放，外資、外資機構(gòu)、國外專業(yè)人士的進入，使我國剛剛興起的房地產(chǎn)金融業(yè)面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地價格上升，兩種因素在短期內(nèi)對房價有一定抵沖作用，但房價的構(gòu)成中，地價的比重增加，建筑費用的比重將減少。，房地產(chǎn)中介服務業(yè)將引入國外同行的競爭房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈。此外，經(jīng)濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。加入世界貿(mào)易組織以后，我國政府將會進一步提高我國房地產(chǎn)管理的透明度，在稅費政策方面降低標準，改善投資軟環(huán)境，加大對外招商的力度。加入世界貿(mào)易組織以后，我們可以利用發(fā)達國家的先進技術(shù)、先進工藝、現(xiàn)代裝備、高科技建材，提高我國房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力水平，提高產(chǎn)品的科技含量，將我國的房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)水平提高到一個新的高度。另外，目前中國嚴格限制保險公司的投資范圍，將來向國際慣例靠攏后，保險業(yè)不會對房地產(chǎn)這一可能帶來巨大增值機會的市場視而不見。而房屋作為人們的生活必需品，屆時隨著百姓收入的提高、優(yōu)質(zhì)、便利的金融服務及開發(fā)商良好的信譽保證，在人們安居樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念下，舉債買房、享受觀念將會日漸濃厚，用明天的錢，享受今天的生活將會被越來越多的百姓接受。我國房地產(chǎn)業(yè)處于市場化初期，沒有較為成熟的運作模式，特別是中介市場一直是影響我國房地產(chǎn)業(yè)健康迅速成長的一個原因。我國目前正處在這個時期，但增速卻不快。入世意味著將會有大量的外資企業(yè)及駐華機構(gòu)涌入，必將對寫字樓和外銷公寓形成需求增勢，尤其像北京、上海、廣州等這些國際化都市。這樣一來，物業(yè)的建造成本將大幅度下降，從而，有望遏止房價畸高的勢頭。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機構(gòu)必然會在經(jīng)營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓、金融工具創(chuàng)新、金融服務品種、服務質(zhì)量等方面下功夫，從而促進行業(yè)整體水平的提高。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務有豐富的業(yè)務拓展經(jīng)驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。中國與世界經(jīng)濟融為一體，國外銀行將會根據(jù)協(xié)議紛紛入駐中國，這將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資，擴大房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)力度。這樣，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務機構(gòu)的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。外資金融機構(gòu)的進入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加。第四節(jié)只有實行低成本、低價格，同時又有高水平服務的戰(zhàn)略，才是最有效的市場擴張之路。與此同時，隨著汽車在家庭的普及，許多原本想在城市買房的人，會選擇到郊區(qū)買房。在入世初期，甚至有可能對房地產(chǎn)市場有不利的影響。房價的增長遠遠超過了人均收入的增長。如果說“奧運經(jīng)濟”有泡沫的話，那么，這個泡沫絕大的因素是由北京的房地產(chǎn)帶動起來的。如今建筑材料的需求雖有增加，但只要將企業(yè)的閑置生產(chǎn)能力利用起來就可以了，根本不會出現(xiàn)供小于求的緊張局面。仔細地分析一下便不難得出，這種奧運情結(jié)太過理想化。：激情過后應冷靜自2001年7月13日北京申奧成功后，各媒體一路猛炒“奧運經(jīng)濟”，對奧運的投資數(shù)量也令人咋舌：先是北京市政府發(fā)言人說將為奧運投入1800億元人民幣進行建設(shè)，接著國家統(tǒng)計局發(fā)言人表示將投入2800億元人民幣，還有媒體引官方的話說，要為奧運投入3000億元，如果不夠還可再追加。而當房價下跌30%至50%，房產(chǎn)就變成了負資產(chǎn)，中小投資人將損失慘重。第三節(jié)房地產(chǎn)有效需求的增長主要體現(xiàn)在住宅需求的增長,其主要因素有:首先,房改政策逐步出臺落實、居
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