我國房地產(chǎn)行業(yè)swot分析-全文預覽
【正文】 中介服務行業(yè)水平的全面提升。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟活動趨于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住房類房屋的需求。但由于外商認為我們的房地產(chǎn)市場透明度低，游戲規(guī)則不明確，投資的非經(jīng)營性風險過高，所以外商的投資主要集中在炒賣土地上。我國房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)水平與發(fā)達國家相比較，目前仍有幾十年的差距。加入WTO、擴大開放市場后，將會使外資介入，環(huán)境進一步趨向平等化，外資會重新關注中國市場，房地產(chǎn)業(yè)則有可能成為其中的主要目標之一。加入WTO后，由于大量外國公司進入及一些傳統(tǒng)出口行業(yè)如紡織品、服裝、鞋帽、家電等由于出口增加，至少會再解決1000萬人的就業(yè)；外資銀行的進入將會被允許同中國銀行業(yè)一起介入部分流通領域，這將給中國百姓帶來品種更多、服務更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務；在世界經(jīng)濟的大環(huán)境下，有助于商家與消費者之間建立良好的信譽環(huán)境，同時百姓消費意識的增強、消費觀念的更新，會帶來人們消費需求的增加。美國21世紀不動產(chǎn)公司已經(jīng)進入中國市場，無形中規(guī)范了國內(nèi)中介交易市場。，加速國內(nèi)中介市場的培育與成熟。中國的房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)由勞動密集型向科技密集型的快速轉(zhuǎn)變。，推進住宅科技進步。入世后，%降至17%，甚至更低。對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達到高水平。目前我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1%，與發(fā)達國家20%的比例相差甚遠。入世后將會增加對房地產(chǎn)業(yè)及其消費的資金投放。加入WTO后，我國將逐步放寬市場準入條件，擴大開放領域，擴大外資金融機構業(yè)務范圍，允許外資金融機構向中國公民提供服務。加入WTO，到底會給我們帶來什么樣的機遇呢？。而我們的房地產(chǎn)開發(fā)商應該多想競爭中如何自強，決不可盲目樂觀。所謂的市場競爭，最根本的法寶還是提供價廉物美的房子。這是因為一旦中國市場全面放開，許多原本處于壟斷或優(yōu)勢地位的企業(yè)會受到?jīng)_擊，其預期收入和現(xiàn)有收入將會受到影響，從而會影響到他們的購房積極性。對這種說法，我們并不茍同，因為外商進入中國的人數(shù)并不多，中國房地產(chǎn)市場的影響主要來源于國內(nèi)消費者。而同一時期，北京城市居民人均收入增幅僅為10%左右。所以，一旦房價上漲過快，政府一定會以相關政策和措施進行調(diào)整。因為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)沉寂多年，中國的建材企業(yè)生產(chǎn)并不飽和，許多企業(yè)出現(xiàn)閑置現(xiàn)象。當然，奧運題材對北京乃至全國地產(chǎn)來說是個百年一遇的機遇，但是，激情過后更需冷靜。2001年我國房地產(chǎn)開工數(shù)量增長30%，但價格仍得以上揚6%，這使得我們不得不擔心房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)，“泡沫”多半是在受人為因素上漲的地價、樓花和新盤中產(chǎn)生，一旦用于投資甚至是投機性的供求缺少了消費類供求的支撐，便有“崩盤”的可能。第四,人們對住宅投資性消費動機的增強,也將為我國房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展帶來巨大商機,成尤其隨著我國城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動,將能動地創(chuàng)造出新的住房需求,白領人士公寓、老齡公寓、學生公寓的需求也將逐步加大。，就是我國即房地產(chǎn)的有效需求將逐漸升溫。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和全國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。此外,我國經(jīng)濟的可持續(xù)增長最關鍵的是要啟動內(nèi)需,而農(nóng)村的消費需求最有潛力,城鎮(zhèn)化是解決我國農(nóng)村發(fā)展問題、實現(xiàn)國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。目前，以經(jīng)濟適用房為主的普通住宅的供應量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發(fā)展。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑。改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關政策。第二節(jié)除了法規(guī)不健全之外，有法不依和無人執(zhí)法的現(xiàn)象也大量存在。任何地區(qū)都不應該只有房屋買賣市場而沒有房屋租賃市場。另外，許多地區(qū)對中介機構缺乏嚴格的資質(zhì)評估和規(guī)范的行業(yè)管理。隨著住戶消費意識的提高，差距將會更大。隨著房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)范方面發(fā)展和競爭的加劇，特別是我們加入WTO之后，許多在過去有效的方法不再適用的新形勢下，一些人不得不退出，人才缺乏將更加明顯。一是人才的缺乏。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約因素分析由于發(fā)展的歷史短，經(jīng)驗不足，以及體制等方面的原因，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將受到一定的制約。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期不規(guī)范、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功。但目前我們很缺乏合格的物業(yè)管理專家和隊伍，很多住宅的物業(yè)管理與消費者的要求有很大的差距。目前房地產(chǎn)一級市場在很多地區(qū)還不規(guī)范，交易秩序混亂的現(xiàn)象，坑害消費者的事例時有發(fā)生；二級市場在許多地區(qū)尚沒有建立，就是一些已有二級市場的地區(qū)，也缺乏合理的交易規(guī)則；與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關的土地和資產(chǎn)評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所、會計師事務所、律師事務所，貸款擔保機構等等，不但數(shù)量不足，而且許多中介機構對房地產(chǎn)業(yè)務不熟悉，難以承擔房地產(chǎn)業(yè)務。過去我們的房屋租賃關系是在單位和職工之間，在全面實行貨幣化補貼住房，將住房賣給職工之后，單位不再承擔出租房屋的業(yè)務，必須有專業(yè)的房屋租賃公司承擔這項業(yè)務。雖然近幾年在房地產(chǎn)業(yè)的管理方面制定不少的法律和規(guī)定，但這些法規(guī)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實需要仍然是很不夠的。近幾年雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但由于一直忽視房屋科技的作用，房地產(chǎn)開發(fā)在采用新技術、新材料、新工藝、新設計思想，提高房屋內(nèi)在和外觀質(zhì)量方面都比較落后，很難滿足消費者不斷增長的對房屋建設的工程質(zhì)量以及房屋和設施功能、環(huán)境、服務等方面質(zhì)量的要求。指出：“2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米”（這是指建筑面積，），要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費信貸，進一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。，各種條款的逐步實施，將促使房地產(chǎn)業(yè)按國際準則運作和發(fā)展，稅收等方面國民待遇實施之后，將會有更多的境外資金進入我國的房地產(chǎn)業(yè)。而在人均GDP8001300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商將不會忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產(chǎn)商機,中西部地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。第三,住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。但“泡沫”最終都會以暴跌而告終。從深圳到北京，有數(shù)以億計平方米的高檔公寓和寫字樓被投放市場，而同時價格卻還在持續(xù)上升。萬通集團主席馮
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