【正文】 項(xiàng)目的建成，高品質(zhì)、高品位的建筑，園林式布局，既改善了城市景觀，又美化了市容，對社會有著十分積極的影響。（1）營業(yè)利稅根據(jù)銷售配送、營業(yè)利潤計(jì)算、評價(jià)指標(biāo)如下：投資利潤率=%（所得稅前） =%（所得稅后）投資利稅率=%（2）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 從現(xiàn)金流量表（附表3）的數(shù)據(jù)可以看出，累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量在第11年出現(xiàn)正值，計(jì)算期內(nèi)稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量為22468萬元。稅后凈利潤為3323萬元/年。項(xiàng)目建成后正常營業(yè)年份藥品配送最低10億元，最高60億元。、足額、有效的抵押擔(dān)保，并辦妥相關(guān)抵押登記手續(xù)。二 信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范措施項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目在湖南有較好的發(fā)展空間，但綜合運(yùn)營成本和贏利水平最終取決于市場需求狀態(tài)及湖南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。從醫(yī)藥物流行業(yè)的情況反映，影響醫(yī)藥物流企業(yè)項(xiàng)目效益的主要因素為配送量、總投資兩個(gè)敏感性因素。五 償貸能力分析（一）還貸來源本項(xiàng)目以折舊的40%及稅后提取兩金后（公積金和公益金）凈利潤的60%用于還貸。（八）總成本費(fèi)用合計(jì)年均為8759萬元。按日進(jìn)出60000件，全年為1080萬元。在三和醫(yī)藥物流運(yùn)營高峰期（前5年），上三項(xiàng)每年合計(jì)為2867萬元。，折舊年限6年，減去留殘，年均折舊1425萬元。每年按120萬元取定。此項(xiàng)歸入會計(jì)科目的經(jīng)營費(fèi)用。此兩項(xiàng)歸至?xí)?jì)科目經(jīng)營費(fèi)用。以日均60000萬件、400公里為半徑取定、日油耗（柴油、汽油），年燃料費(fèi)430萬元。則：營業(yè)稅按5%，城市建設(shè)維護(hù)稅按7%，教育附加按3%，所得稅按33%為計(jì)算基數(shù)。天50%365天＝1314（萬元）餐飲收入：，則： 全年餐飲收入＝365天＝548（萬元）娛樂休閑、會務(wù)承辦等日均收入6000元，則： 全年收入＝6000元/天365天＝219（萬元）三和大酒店投入運(yùn)營后，全年綜合收入可達(dá)2081萬元。三和醫(yī)藥物流以投入運(yùn)營第1年10億開始測算，呈曲線上升發(fā)展。%。：根據(jù)財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。年，福利費(fèi)按工資總額的14%提取。營業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加分別按上繳營業(yè)稅的7%和3%計(jì)算。項(xiàng)目竣工后的第一年產(chǎn)能可發(fā)揮50%以上，第二年后逐年增長，至滿負(fù)荷運(yùn)行達(dá)60億元。本項(xiàng)目的輔業(yè)，主要是產(chǎn)權(quán)式酒店（四星級酒店）投產(chǎn)運(yùn)營的收入。第五章 財(cái)務(wù)效益評價(jià)一 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)（一）項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期擬為12年，建設(shè)期為2年，從第3年正式營業(yè)，正常營業(yè)期10年。本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)部分，采取了一定的先行銷售的策略，從目前發(fā)展勢頭分析，最高值可以達(dá)到10000萬元，能夠達(dá)到社會融資的目標(biāo)。湘潭三和房地產(chǎn)開發(fā)公司系本項(xiàng)目發(fā)起人唐水平控股95%的公司，2004年所創(chuàng)利稅進(jìn)入湘潭市同行前三名之列。其中湘潭市藥材有限責(zé)任公司是全國有著廣泛影響力的醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。本項(xiàng)目總投資為42021萬元。靜態(tài)投資費(fèi)用表：序 號項(xiàng) 目金額（萬元）所占比例（%）1土地費(fèi)用2建筑工程227043工程設(shè)備及安裝費(fèi)4輔助設(shè)施3005物流設(shè)備25006物流信息開發(fā)及設(shè)備10007綠化率8項(xiàng)目前期費(fèi)用80029報(bào)建費(fèi)1548合 計(jì)100（五）工程動(dòng)態(tài)投資 。（一）評估依據(jù) 《某地醫(yī)藥物流中心建筑工程基本概算》 《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目評估辦法》（二）本項(xiàng)目的投資估算范圍為某地醫(yī)藥物流中心的靜態(tài)工程費(fèi)用、動(dòng)態(tài)工程投資、生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金。（三）設(shè)備安裝工程招標(biāo) 采取公開招標(biāo)的形式，二輪制確定安裝施工單位。六 工程招標(biāo)（一）工程設(shè)計(jì)招標(biāo) 工程設(shè)計(jì)采取邀請招標(biāo)的形式進(jìn)行，邀請三家符合資質(zhì)要求的設(shè)計(jì)單位參加投標(biāo)。集中排放，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道，物流廢水經(jīng)處理合格后排入市政污水管道，所有污水排放達(dá)到國家GB897882污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)中的一級標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持評價(jià)后再建設(shè)的程序，以保護(hù)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)平衡。采用安全高效低耗節(jié)能燈具。各層樓采用預(yù)制混凝土板結(jié)構(gòu)或現(xiàn)澆板。共計(jì)9棟建筑物。（四星級酒店）為21層建筑物，建筑面積52400平方米。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述本項(xiàng)目分兩期建設(shè)，第一期建設(shè)醫(yī)藥商業(yè)廣場、三和大廈、物流倉庫及附屬設(shè)施。中心綠化布置強(qiáng)調(diào)以人為本、舒適優(yōu)雅、美觀大方，與整個(gè)院內(nèi)環(huán)境相協(xié)調(diào)的設(shè)計(jì)思想。各種管線除熱力管線采用地溝敷設(shè)外，主要采用地下直埋式敷設(shè)。、車位布置院內(nèi)設(shè)大于12米寬的主干道，8米寬的次干道。為統(tǒng)一布置，擬將整個(gè)院區(qū)平整至一個(gè)標(biāo)高，方便組織施工及院內(nèi)人流、物流、車流。因此說三和醫(yī)藥物流的發(fā)展?jié)摿薮?。加上三和集團(tuán)的醫(yī)藥商業(yè)已構(gòu)建的網(wǎng)絡(luò)及歷史銷售影響、市場占有份額，完全有能力擠進(jìn)國家扶持對象的籠子。三和醫(yī)藥物流在這種大環(huán)境下，只要遵循物流發(fā)展的規(guī)律，發(fā)展前景是較好的。除引入市場優(yōu)勝劣汰的運(yùn)行規(guī)律外，國家采取更為主動(dòng)的調(diào)控措施，這就是大力發(fā)展醫(yī)藥物流中心，通過物流的降耗增效作用，以形成醫(yī)藥行業(yè)的規(guī)模化、集中化、優(yōu)勢化的運(yùn)作模式。其二 分散競爭導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模小，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營范圍經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致整個(gè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平的下降，造成整體行業(yè)成本和社會成本的提高。據(jù)國家醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會對2003年參加調(diào)查的企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，%，%，其中平均物流成本占銷售額的比重達(dá)10%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國、歐盟、日本等醫(yī)藥事業(yè)發(fā)達(dá)國家的物流費(fèi)用率（%）。專家指出，當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的物流成本過大及物流不暢的重要原因，在于我國長期以來物流用投資規(guī)模相對較小，滯后于物流需求的增長。目前，我國的物流已呈現(xiàn)出健康、快速的發(fā)展勢頭。效率低：我國每年的物資損耗在3000億以上，主要原因是物流活動(dòng)效率低，一件商品從生產(chǎn)到消費(fèi)，要經(jīng)過十幾次的搬運(yùn)、裝卸，長時(shí)間的儲存、保管等?？梢娢覈髽I(yè)在改善物流管理、降低物流成本方面還有很大的空間。作為連接生產(chǎn)和消費(fèi)的物流活動(dòng)的合理化以及流通費(fèi)用的節(jié)減，對于穩(wěn)定物價(jià)、促進(jìn)生產(chǎn)和消費(fèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展將會起到重要作用。社會的一切生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)自始至終都包括著物流活動(dòng)，任何企業(yè)都應(yīng)該重視對物流活動(dòng)的管理。具有車船定位、監(jiān)控調(diào)度、遇險(xiǎn)報(bào)警、氣象監(jiān)測、水文測報(bào)等功能。該公司是目前生產(chǎn)物流設(shè)備較為齊全的企業(yè)，設(shè)備質(zhì)量較佳。該公司所開發(fā)的物流貨運(yùn)管理信息系統(tǒng)、倉儲管理信息系統(tǒng)等，目前在國內(nèi)同行是處于領(lǐng)先地位。②物流專項(xiàng)服務(wù)軟件：位于上海市的上海博科咨詢股份有限公司所開發(fā)物流管理軟件為首選對象。合作伙伴網(wǎng)絡(luò)遍及華東、華南、華北、華中、西南、西北、東北七大區(qū)域的220余個(gè)城市和地區(qū)，目前產(chǎn)品用戶總量達(dá)到52萬個(gè)，總安裝點(diǎn)19萬個(gè)，總客戶數(shù)量17萬家。它通過IT技術(shù)，以現(xiàn)實(shí)企業(yè)在人、財(cái)、物管理上的集成、實(shí)時(shí)和統(tǒng)一。（七）技術(shù)設(shè)備條件 醫(yī)藥物流必須有良好的技術(shù)設(shè)備作保障，才能為顧客提供最好的服務(wù)。除道路外空隙地的綠化，花草、花壇的布置，有美化環(huán)境的作用。因此，某地醫(yī)藥物流中心是一個(gè)既能貫穿東南西北，又可以進(jìn)行海陸空運(yùn)輸?shù)尼t(yī)藥物流優(yōu)勢項(xiàng)目。鐵路—項(xiàng)目旁即為湘黔線，直接貫通京廣線。目前，項(xiàng)目推進(jìn)順利。項(xiàng)目周邊已形成環(huán)狀城市供水主管，且用地范圍內(nèi)可供井水和池塘水，能滿足項(xiàng)目施工及營運(yùn)要求。用地區(qū)域水文地質(zhì)條件簡單、地下水類型主要為松散巖類孔隙水、紅層裂隙水，地下水較低，富水性為中等。無電力高壓走廊、城市主要管線、排污主管道等，便于建筑布局。用地以山地為主，兼有少量水塘和農(nóng)田。區(qū)位地理優(yōu)勢明顯。 2003年湘潭市委物流工作調(diào)研組根據(jù)湘潭醫(yī)藥在全省的地位、湘潭人文背景、地理?xiàng)l件、資源狀況；依據(jù)全國中藥普查所顯示的湖南中藥品種數(shù)處全國第二的地位，多方論證后提出打造某地醫(yī)藥物流中心，以此為契機(jī)，重振“藥都”雄風(fēng)。（三）是恢復(fù)湘潭“藥都”地位的基礎(chǔ) 湘潭具有豐富的人文資源，湘潭在我國歷史上曾是四大“藥都”之一。因此，三和醫(yī)藥物流項(xiàng)目的建設(shè)，是湖南醫(yī)藥市場發(fā)展的需要。本世紀(jì)初，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的北京、上海、浙江、廣東等省市，相繼建成醫(yī)藥物流中心，采取“集約經(jīng)營，統(tǒng)一配送”方式，充分發(fā)揮物流中心中轉(zhuǎn)中心的作用，連接多種運(yùn)輸方式，實(shí)行多式聯(lián)運(yùn)，降低了營銷、物流成本，藥品銷售總額一舉走到了全國各省的前面。某地醫(yī)藥物流中心的應(yīng)運(yùn)而生，既是醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展的需要，也是國內(nèi)外醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展趨勢的使然。 四 本報(bào)告編制依據(jù)、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；；、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料；；；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》；、