【正文】 物流園工程建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)的工程，需要牽扯到很多因素、技術(shù)和相關(guān)行業(yè)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)1項(xiàng)目總投資其中建設(shè)規(guī)?？偼顿Y建設(shè)投資31251建設(shè)期利息流動(dòng)資金800其中鋪底流動(dòng)資金2402資金籌措項(xiàng)目資本金項(xiàng)目債務(wù)資金其他資金3年均銷售收入4年均總成本費(fèi)用5年均銷售稅金及附加6年均增值稅7年均息稅前利潤（EBIT）8年均利潤總額9年均所得稅10年均凈利潤11總投資收益率（%）投資利潤率(%)12投資利稅率（%）13項(xiàng)目資本金凈利潤率（%）14貸款償還期銀行(年)15平均利息備付率（%）16平均償債備付率（%）17項(xiàng)目投資稅前指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）全部投資回收期（年）18項(xiàng)目投資稅后指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）全部投資回收期（年）19資本金內(nèi)部收益率(%)20盈虧平衡點(diǎn)生產(chǎn)能力利用率（%）銷售價(jià)格（%） 第十章 社會(huì)效益分析物流園項(xiàng)目的建設(shè)，不僅有利于帶動(dòng)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，它帶來的還有配套設(shè)施的開發(fā)如商店、住宅、道路等的建設(shè)就會(huì)給一個(gè)城市區(qū)域的發(fā)展帶來無窮的動(dòng)力。天綜合樓租賃收入：17元/平方米詳見附表總成本費(fèi)用估算表(1)工資支出員工150人，其中生產(chǎn)人員125人，管理人員20人，年工資及福利按2萬元/人估算，企業(yè)管理人員5人，（2）材料及燃料動(dòng)力電力耗用按全負(fù)荷7000kw、日運(yùn)行10小時(shí)；；水耗用按照日80立方估算；。無形資產(chǎn)攤銷年限為10年。 銷售（營業(yè)）收入、銷售（營業(yè)）稅金和附加計(jì)算 （1）銷售收入：項(xiàng)目計(jì)算期擬為12年，建設(shè)期2年，從第三年開始正式營業(yè)，正常營業(yè)期10年。第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目主要根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）來進(jìn)行評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目目前已經(jīng)向中國工商銀行表達(dá)了貸款意向，并簽訂了銀行承貸意向書。確保各類消防器材按需配置，定點(diǎn)到位，制訂消防預(yù)案，防止重大火災(zāi)發(fā)生。（2）勞動(dòng)安全和消防生產(chǎn)區(qū)內(nèi)的動(dòng)力線路及供電照明設(shè)施，都要安裝過熱、過流保護(hù)，接地措施符合用電規(guī)范。公司制定的規(guī)章制度以人為本，合理安排裝卸搬運(yùn)工作。（4）服務(wù)管理：在物流園服務(wù)管理上，抓好員工素質(zhì)建設(shè)，注重人才培養(yǎng)，開拓市場實(shí)績，搞好工作人員的報(bào)酬分配，通過調(diào)動(dòng)人員積極性，全面提物流園在湖南市場的知名度和全國市場的占有率。加強(qiáng)對(duì)員工的技能培訓(xùn)，提高員工整體素質(zhì)和生產(chǎn)管理水平。項(xiàng)目主要材料和設(shè)備采購嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制。（4） 科技研發(fā)中心15人，其中：醫(yī)藥科技指導(dǎo)中心5人，物流技術(shù)研發(fā)中心10人。具體包括：1．編制項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算；2．審批下達(dá)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和實(shí)施計(jì)劃；3．組織項(xiàng)目、工程招標(biāo)、評(píng)估工作；4．編制物資、材料、設(shè)備采購計(jì)劃；5．編寫相關(guān)財(cái)務(wù)決算和審計(jì)報(bào)表；6．負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的檢查監(jiān)督，評(píng)估項(xiàng)目的效益和影響；7．對(duì)項(xiàng)目資金做到專人管理、?？顚Ｓ?、專帳記載、隨時(shí)接受上級(jí)有關(guān)部門的檢查監(jiān)督。綜上所述，我們嚴(yán)格按照環(huán)境保護(hù)的準(zhǔn)側(cè)，并且還會(huì)聘請(qǐng)湖南省長沙市環(huán)境監(jiān)測站對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境評(píng)估，并上報(bào)湖南環(huán)境保護(hù)局審批立項(xiàng)，同意生產(chǎn)，依據(jù)國家現(xiàn)行的環(huán)境保護(hù)條例條規(guī)，嚴(yán)格控制污染排放問題，將環(huán)境污染程度降到最低。同時(shí)要有一定的管理措施，在意識(shí)上強(qiáng)化。 對(duì)于廢氣、固體污染問題，在物流園周圍設(shè)置綠化帶，加強(qiáng)道路兩側(cè)綠化工作，種植能吸收NO2等氣體樹木，凈化空氣，提高空氣質(zhì)量。 營運(yùn)期的環(huán)境影響物流園營運(yùn)期間主要的環(huán)境影響有來往車輛會(huì)形成較高的噪聲，同時(shí)還會(huì)有汽車尾氣的排放，同時(shí)物流園來往車輛中不免有一些實(shí)物會(huì)給周圍的空氣產(chǎn)生較大影響。接著是工程施工期，會(huì)造成水土的養(yǎng)分破壞。區(qū)域內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在網(wǎng)管傳送中的熱量損失。,屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=(㎡.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=(㎡.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7016第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=(㎡.k)，采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=(㎡.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=(㎡.k)。 工藝技術(shù)方案 工藝（技術(shù)）路線及流程圖庫存供應(yīng)商分 揀配送總部信息中心大型醫(yī)藥中心藥店通 過顧客 工藝（技術(shù)）說明醫(yī)藥產(chǎn)品、在制品、成品、一次包裝商品、二次包裝商品、三次包裝商品，經(jīng)過工序檢驗(yàn)合格，或經(jīng)過入庫檢驗(yàn)合格，或經(jīng)過多次包裝檢驗(yàn)合格；使用專業(yè)起重運(yùn)輸工具，安裝轉(zhuǎn)移到專業(yè)化運(yùn)輸設(shè)施平臺(tái)上，經(jīng)過指定流程路徑，按照符合標(biāo)準(zhǔn)的方式，標(biāo)注和標(biāo)識(shí)充足的物流狀態(tài)信息或信息識(shí)別碼，從供應(yīng)商轉(zhuǎn)移至客戶群手中。服務(wù)主體：提供長沙及周邊地區(qū)配送服務(wù)；第三層面，依托城市道路或公路，構(gòu)筑與新港城、長沙物流中心的對(duì)接體系，形成以鐵路、公路、水運(yùn)的多聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)為支撐的集各種物流功能于一體的物流集散中心。為農(nóng)民提供技術(shù)、農(nóng)機(jī)具租賃、農(nóng)資配送等多樣化服務(wù)。推進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)”網(wǎng)絡(luò)與供銷、郵政、電信等網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合。 ，提高農(nóng)民收入。3.此外，重視企業(yè)制度建設(shè)，謹(jǐn)慎投資，節(jié)約開支，堵塞漏洞。調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，集中優(yōu)勢資源，投入重點(diǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)努力尋找新的利潤增長點(diǎn)，提高企業(yè)核心競爭力。其合作內(nèi)容從傳統(tǒng)物流外包向工位配送、代理采購、融資監(jiān)管等新興服務(wù)領(lǐng)域滲透；合作范圍從單一物流環(huán)節(jié)向全程物流，供應(yīng)鏈一體化延伸。在當(dāng)前困難時(shí)期，客戶企業(yè)的困難要大于物流企業(yè)。貫徹落實(shí)物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃。4 .3 .2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策一、政府部門要積極支持物流企業(yè)發(fā)展 刺激我國物流行業(yè)發(fā)展最直接、最有效、最迫切的問題，至少將涉及到物流稅改、物流行業(yè)土地使用政策和物流企業(yè)融資這三個(gè)問題。朱森第分析說，由于多數(shù)3PL企業(yè)信息化程度不高，反應(yīng)速度較慢，生產(chǎn)企業(yè)不得不預(yù)留更多的庫存，進(jìn)一步導(dǎo)致運(yùn)輸成本上升和庫存舊品增加?，F(xiàn)今各企業(yè)為了降低市場風(fēng)險(xiǎn)，都追求零庫存，即原材料隨到隨用，只留很少部分的安全庫存。五、完善現(xiàn)代物流協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)借鑒香港等地經(jīng)驗(yàn)，建立現(xiàn)代物流聯(lián)席會(huì)議制度，建立物流行業(yè)協(xié)會(huì)。推進(jìn)傳統(tǒng)倉儲(chǔ)場所向物流配送基地、倉儲(chǔ)企業(yè)向第三方物流企業(yè)提升。積極引進(jìn)國內(nèi)外優(yōu)秀人才。尤其要引導(dǎo)中小型企業(yè)剝離自身物流功能，使用社會(huì)物流。加強(qiáng)各種物流標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)工作。改進(jìn)對(duì)物流相關(guān)領(lǐng)域的管理方式，對(duì)不適應(yīng)物流業(yè)發(fā)展的各類規(guī)定和政策進(jìn)行清理、修改和完善。要根據(jù)湖南經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體規(guī)劃，及時(shí)制定湖南區(qū)域物流發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃近期及到2020年湖南物流發(fā)展。按照“市場網(wǎng)絡(luò)體系化、市場布局合理化、市場運(yùn)作信息化、市場交易現(xiàn)代化”的發(fā)展思路，選擇布局較合理、輻射面廣、功能較完善的交通樞紐貨運(yùn)站和批發(fā)市場，升級(jí)改造為現(xiàn)代化中高級(jí)批發(fā)市場、物流配送中心，形成專業(yè)性中高級(jí)批發(fā)市場和物流配送中心一體化的物流網(wǎng)絡(luò)。統(tǒng)籌考慮運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)布局、配送中心選址、運(yùn)輸工具配合、運(yùn)輸路線等級(jí)改造、倉儲(chǔ)及裝卸自動(dòng)化、物流信息平臺(tái)建設(shè)等各方面因素，使區(qū)域間存在良好的聯(lián)絡(luò)性，區(qū)域內(nèi)具有充分的通達(dá)性；其次，有利于物流運(yùn)動(dòng)一體化。要逐步建立藥品公共信息平臺(tái)，完善藥品信息網(wǎng)絡(luò)。作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)省，湖南物流業(yè)發(fā)展要循序漸進(jìn)。 園區(qū)居住環(huán)境舒適，空氣清新，星級(jí)賓館、商住休閑、文化娛樂、寫字樓等各類設(shè)施一應(yīng)俱全。 教育、科教、環(huán)境狀況均居于全省前列。湘黔線橫貫市境，京廣線在市區(qū)經(jīng)過，10余家大型企業(yè)各有鐵路支線與這兩大主干線相通。湘潭氣候溫和，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，是全國重要的糧食生產(chǎn)基地。優(yōu)越的地理位置，享譽(yù)中外的湖湘文化，風(fēng)光秀麗的魚米之鄉(xiāng)是項(xiàng)目建設(shè)的重要基礎(chǔ)。4年內(nèi)建成霞凝新港、長株潭、星沙汽車貨運(yùn)站、望城坡汽車貨運(yùn)站等4大物流園區(qū)。第四章 市場分析 市場分析　物流作為支撐現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要平臺(tái)，越來越受到高度重視，有望成為新一輪投資熱點(diǎn)。（4）市場優(yōu)勢物流中心立足于湖南省現(xiàn)代制造業(yè)核心城市（長株潭三市）經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，通過物流帶來人流，西向長株潭、輻射華南、西南、華東等市場。（3）技術(shù)優(yōu)勢教育、科教、環(huán)境狀況均居于全省前列?？偯娣e5015平方公里,總?cè)丝?80余萬,其中市區(qū)人口68萬。 政策、資源、市場、科技、基礎(chǔ)設(shè)施條件等 （1）資源環(huán)境 湘潭歷史悠久，自古以來便是湘中重要的商業(yè)中心，早在十七世紀(jì)就是全國著名的“米市”和“藥都”。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會(huì)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2006年全國有207個(gè)物流園區(qū)，2008年增加到475個(gè)，2009年又新增近200家規(guī)劃、在建和建成的物流園區(qū)。一般情況下，人們把它和綜合物流中心等而視之。在GDP中，%；，%，%；，%。2003年，全省進(jìn)出口總額為37．3 6億美元，其中出口21．46億美元，進(jìn)口15．9億美元。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。 自然條件 長沙市位于湖南省東部偏北, 湘江下游和長瀏盆地西緣，東西長約230公里，南北寬約88公里。湘潭市委、市政府 對(duì)我市“物流中心”的建設(shè)高度重視，要把湘潭打造成“湘中南現(xiàn)代物流中心”。物流園區(qū)總體結(jié)構(gòu)的發(fā)展設(shè)想：根據(jù)園區(qū)總體功能的定位，依照發(fā)揮其總體功能的基本原則，通過園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)管理系統(tǒng)建設(shè)，按照?qǐng)@區(qū)系統(tǒng)建設(shè)規(guī)劃，將物流運(yùn)作企業(yè)引入園區(qū)，構(gòu)建物流園區(qū)服務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)；通過服務(wù)功能與服務(wù)內(nèi)容的不同組合，最終構(gòu)成物流園區(qū)的三大服務(wù)運(yùn)作功能平臺(tái)，即區(qū)域物流中心區(qū)、城市配送中心區(qū)和公路聯(lián)運(yùn)中心區(qū)。第二章 背景及必要性近幾年隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物流業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)在中國的經(jīng)濟(jì)中迅速穩(wěn)步，成為國家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。（或經(jīng)營）方案物流園總體規(guī)劃占地3000畝。物流園總體規(guī)劃占地3000畝。國際醫(yī)藥物流園新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章 總論 1 1 概況 1 1 項(xiàng)目建設(shè)方案 2 2（或經(jīng)營）方案 2 3 3 3第二章 背景及必要性 5 5 5 5 5 5 帶動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力的需要 6，實(shí)現(xiàn)第三方物流 6第三章 建設(shè)條件 7 7 建設(shè)地點(diǎn)選擇 7 自然條件 7 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 7 本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 8 政策、資源、市場、科技、基礎(chǔ)設(shè)施條件等 8 主要障礙因素及解決方案 9第四章 市場分析 11 市場分析 11 11 1實(shí)施方案、建議策略 12 總體目標(biāo)定位 12 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 15第五章 建設(shè)方案 19 建設(shè)原則 19 19 19 工藝技術(shù)方案 20 設(shè)備建設(shè) 20 21第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 23 23 24 24第七章 項(xiàng)目組織與管理 25 25 25 26 2衛(wèi)生與消防 27第八章 投資估算及資金籌措 288 . 1 投資估算依據(jù) 288．2 投資估算 28 資金來源 28 資金使用與管理 29第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 30 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 30 銷售（營業(yè)）收入、銷售（營業(yè)）稅金和附加計(jì)算 30 總成本及經(jīng)營成本估算 30 財(cái)務(wù)效益分析 31 32 盈虧平衡分析 32 32 33第十章 社會(huì)效益分析 35第一章 總論 概況物流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展的產(chǎn)物，是由設(shè)施齊備、功能齊全的物流基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)完善的第三方物流企業(yè)在空間上的組合。其中：倉儲(chǔ)面積14萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米。其中：倉儲(chǔ)面積14萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米。特別是作為物流的承載地——物流園區(qū)的建設(shè)，得到了國家領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，國務(wù)院在《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》中就提出到，要優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，把物流園區(qū)列入九大重點(diǎn)工程之一，并且得到了國家的財(cái)政支持。 湖南作為毛澤東的故鄉(xiāng)，在這幾年有了顯著的發(fā)展，娛樂、交通等個(gè)發(fā)面都有了不錯(cuò)的成績，但相對(duì)于其他比如說江蘇的發(fā)展，就相差比較大，物流是一個(gè)通吃行業(yè)，很多領(lǐng)域都用到了，所以很能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。、帶動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力的需要現(xiàn)在三農(nóng)問題依舊是重大問題，特別是農(nóng)民問題，大量勞動(dòng)力的剩余，使得農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)力停滯不前，在此地建設(shè)物流園，可以充分利用勞動(dòng)力，增加弄明收入，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值所在。其中城區(qū)面積556平方公里。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 總面積2 1．1 8萬平方公里，在全國排第11位，人口6662萬，在全國排第7位。全省協(xié)議利用外資23．76億美元，實(shí)際利用外資17．9億美元，其中外商直接投資14．89億美元；實(shí)際利用內(nèi)資335億元。在GDP增幅中，第一、二、%、%、%。我國企業(yè)的物流成本較高。短短三年，全國物流園區(qū)的數(shù)量就增加了226%。湘潭氣候溫和，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，是全國重要的糧豬生產(chǎn)基地，因盛產(chǎn)湘蓮被譽(yù)為“中國湘蓮之鄉(xiāng)”。勞動(dòng)力資源相當(dāng)豐富。有各類學(xué)校1703所，其中大專院校17所，湘潭大學(xué)是全國重點(diǎn)大學(xué)，湖南科技大學(xué)、湖南工程學(xué)院等在國內(nèi)外均有一定影響。 主要障礙因素及解決方案主要障礙因素物流產(chǎn)業(yè)缺乏統(tǒng)一