【正文】 這是一個大致的輪廓未經(jīng)過審計的數(shù)字，可能包括或不包括旗艦店銷售額和面積。地區(qū)中心如有3個或更多的百貨店并超過75萬平方英尺（GLA）則可考慮稱其為超級地區(qū)中心。提供購物——門類品種齊全的日用商品、服飾、家俱和家俱。一個中心可能是多業(yè)主的。在低特價商店里的商品一般比那些折扣店有較高的品質(zhì)。占用率相對于空置率。NRB將所有小于10萬平方英尺（GLA）的中心均作為此一類型。Neighborhood Center 鄰里中心。包括高檔零售、新潮餐廳及娛樂零售業(yè)。Lifestyle Center 時尚中心。）　　Gross Leasable Area (GLA) in square feet of mall stores (excluding anchors) 總可出租面積（GLA）平方英尺（不包括旗艦店）。設(shè)計給承租商專用的總房屋面積,包括所有地下室、中間夾層、閣樓， 該面積用平方英尺表示（隔墻從中心線或外墻面開始測量 ）。商店的所有者和運作者均是工廠的。Convenience Center 便利中心一個小的帶狀中心供應(yīng)方便貨物（食品、藥品等）和/或服務(wù)（洗衣、干洗、復(fù)印），為忙碌的一步購物者提供一站式的服務(wù)。從理論上講，社區(qū)中心典型的大小是15萬平方英尺。它的約4萬個美國購物中心的信息數(shù)據(jù)庫是一個廣泛而詳盡的可利用的關(guān)于購物中心的信息源。 街道的風格——香榭大道、遠洋大道、繽紛大道、星光大道、168。 樂器、專用音箱168。 植物168。 冷、熱飲168。 樓、電梯168。 燈具168。 氣味5. 交通組織6. 有裝飾作用的室內(nèi)構(gòu)件168。 空氣調(diào)節(jié)、舒適度168。 人工采光、照度、顯色指數(shù)168。168。 尺度結(jié)構(gòu)布置和建筑技術(shù)很大程度上限制了兩個入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量允許室內(nèi)設(shè)計控制。168。 科技的IT和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關(guān)，并越來越具娛樂性252。 點播252。 兒童游戲252。 存物252。 人流集散252。1. 兩個入口大堂的不同韻味和氣氛的創(chuàng)造和相互關(guān)系“mall”主要入口，應(yīng)當從功能分區(qū)和文化涵義的角度，處理空間和裝飾，達到即統(tǒng)一又富于變化的效果。 　　 　　當然國內(nèi)摩爾購物中心的發(fā)展之路仍然崎嶇，但前途一定是美好的；主要看自己如何經(jīng)營管理和調(diào)節(jié)。1）尋求外援，聘請專業(yè)的商業(yè)零售管理公司來統(tǒng)一管理旗下的摩爾。菲律賓的SM SUPERMALL集團更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購物中心集團?！　∷晕覀冊诎l(fā)展摩爾時， 要學(xué)習歐美的成功經(jīng)驗，但不必完全照搬美國摩爾的模式。因為政府限制私車的發(fā)展， 故香港、新加坡的私車擁有量也遠遠低于美國； 但憑借著發(fā)達的地鐵和公交系統(tǒng)， 兩地的摩爾也發(fā)展地也都很成功。東南亞各國的摩爾數(shù)量已經(jīng)很多，并且預(yù)期其數(shù)量及營業(yè)額對經(jīng)濟面的影響會更加擴大和深遠。）　　那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大摩爾呢？畢竟我國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心的產(chǎn)生。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團：SM PRIME，SM PRIME旗下的SM SUPERMALL有20家摩爾，且家家摩爾都生意興隆。既然曼谷有20多家摩爾，其中50萬平方米的西康廣場/施康廣場（Seacon Square）是亞洲最大的摩爾，也是世界排行第五大購物中心。反對建設(shè)摩爾的論點主要是： 1）內(nèi)地的經(jīng)濟發(fā)展水平比美國落后太多，居民的購買力有限 2）內(nèi)地的私車擁有量太低，不符合建設(shè)摩爾的要求。特別是在沿海發(fā)達地區(qū)和人口稠密的中心城市應(yīng)該說購物中心有著良好的發(fā)展前景。所以在這個問題上運用比例這個杠桿或許更有說服能力，從絕對數(shù)字上去比較，缺乏另人信服的依據(jù)。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進中國商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義。 我國摩爾的發(fā)展前途無可限量。）、30萬平方米王府井集團的北京摩爾項目。在建中較大的摩爾有：成都47萬平方米的熊貓萬國商城、武漢中商集團的團結(jié)商貿(mào)城購物中心（總營業(yè)面積40萬平方米，一期工程的20萬平方米將于2003年春節(jié)）、上海浦東的臺灣好又多集團的摩爾項目、上海吳中路上26萬平方米的摩爾虹橋商貿(mào)城、北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)北京Mall（即大地集團的大地MALL。而上海由于私車擁有量較低，且上海的城區(qū)較小，居民又偏愛住在市區(qū)。目前廣州和大連的摩爾發(fā)展領(lǐng)先于全國水平，北京和上海正在奮起急追， 其他城市也開始有計劃地發(fā)展摩爾， 包括烏魯木齊也有西部國際超市購物中心項目。　　目前國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場、深圳銅羅灣廣場、大連商場集團等）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬達、中信集團、華潤集團、香港新世界、香港嘉里、香港九龍倉、和記黃浦和長江實業(yè)集團等）、海外專業(yè)的摩爾開發(fā)商（菲律賓SM集團、泰國正大集團、印尼三林集團、美國的一些基金協(xié)會等）乃至外資傳統(tǒng)零售集團（馬來西亞百盛、臺灣太平洋、香港新世界百貨，法國歐尚AUCHAN、臺灣好又多等）都已開始在全國各大城市開發(fā)一批摩爾購物中心。 　　90年代末期，是內(nèi)地摩爾的初步形成期。 事實證明，這種不符合國際通行購物中心管理模式的經(jīng)營方式，在內(nèi)地也不成功。二 內(nèi)地摩爾的初步形成　　90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場，大連勝利廣場、新瑪特，上海友誼南方商城、港匯廣場，北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場（待2期工程完工后，將形成18萬平方米的大型摩爾購物中心）、東方廣場的陸續(xù)建成開業(yè)，內(nèi)地逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營也較成功的真正的摩爾。 而當時內(nèi)地的連鎖商家仍集中在服飾和超市2類，其他行業(yè)的連鎖商家都很少。 　　京華城、遠東百貨集團的高雄大遠百、新光三越百貨臺南購物中心、微風廣場、中華廣場、老虎城、臺茂購物中心、德安生活廣場、紐約紐約、統(tǒng)一高島屋、大江廣場是臺灣十大購物中心我國內(nèi)地摩爾的發(fā)展與現(xiàn)狀一 內(nèi)地摩爾的萌芽　　90年代中期，一批香港房地產(chǎn)巨頭（和記黃浦、長江實業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團等）在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，這些寫字樓大多附帶有大面積的商場裙房，隨即形成了有香港特色的購物中心SHOPPING CENTRE或購物廣場SHOPPING PLAZA?！?　　臺灣的傳統(tǒng)百貨集團如新光三越百貨、遠東百貨、太平洋崇光百貨、統(tǒng)一集團高島屋百貨也是臺灣摩爾的主要投資開發(fā)商。但發(fā)展勢頭很猛，且臺灣發(fā)展的摩爾規(guī)模均比香港的大?！∠愀鄣哪栍?0多家，平均30萬人口擁有1家摩爾。日本著名的建筑師Arata Isozaki先生在接受紐約時報記者采訪時，曾把該建筑推崇為20世紀后期最重要的建筑物之一（另一建筑物為由Frank Gehry設(shè)計的位于Bilbao的Guggenheim博物館）。這個占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運河兩岸。至于這家引起轟動的高島屋百貨，除了網(wǎng)羅34個品牌的巨型化妝品賣場之外，那些散布在每個樓層，提供消費者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一陣轟動喔！因為這些或者是日本著名老鋪，又或者是新引進的海外料理，幾乎都是首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。這里，每到周末，能吸引近20萬購物兼娛樂的日本人，預(yù)計今年可接待將消費3億美元的900萬顧客。日本Kspiari摩爾是學(xué)習迪斯尼樂園將娛樂和購物融在一起的經(jīng)驗。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費服務(wù)，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實現(xiàn)這個目標的最佳手段。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多?！　?0年代中期到80年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運動等消費行為于一體的新型購物中心?！　≠徫镏行脑诿绹?、日本、歐洲以及其它國家和地區(qū)興起并且進入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為流通革命，主要原因在于購物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)、對消費的促進。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。 　　購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟發(fā)展的過程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進一步促進了各國經(jīng)濟的發(fā)展。就整體而言，密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán)境。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。從探討購物中心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)在機理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較深透地領(lǐng)悟我國購物中心的發(fā)展形勢，不失時機地研究具體策略和發(fā)展步驟，促進購物中心產(chǎn)業(yè)在我國的起步成長和健康發(fā)展。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。根據(jù)我國人均汽車擁有量低、居民偏愛居住在市中心的國情，國內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。　　三、購物中心在世界各國的發(fā)展概況 　　購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于8090年代興起，目前已進入了快速成長期，但還是有相當大的發(fā)展空間，而我國的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進入起步時期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受?！　estfield Holdings是世界上最大的購物中心發(fā)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?9家、澳大利亞30家、新西蘭11家、英國7家共87家Westfield Shoppingtown摩爾購物中心，總面積超過600萬平方米，合作商戶超過13,600家。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街?！　　爸鹘帧保∕AIN PLACE）。 在6家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。占地比北京中山公園加勞動人民文化宮還大，簡直是個大公園或者一座名符其實的“城市”?！　÷贡硎?，逛商場的所有消費者平均每次花費1 0 9 美元，而國際觀光客每次平均消費4 3 5 美元。逛累的消費者或陪逛者可在商場內(nèi)通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時光。安大略米爾斯購物商場為美國1 9 9 6 年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東6 5 公里處，商場面積1 8 萬多平方米，內(nèi)有商店2 3 7 家，工作人員約7 3 0 0 人。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機、游樂園(項目比錦江樂園還多)、WHL幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、8個電影院、1個賭場、1個三星級賓館等，還有一些免費娛樂性服務(wù)項目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動物展、樂隊表演等，消費者在此可以購物、娛樂、運動、就餐?！　〖幽么髳踑頓市的西愛民頓westedmontonmall。而我國臺灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開始發(fā)展，但發(fā)展的速度很快。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以實用品為主。 但以法國為代表的歐洲式購物中心同美國式購物中心比較。在美國，摩爾目前已經(jīng)占有52％以上的零售銷售額，2000年的營業(yè)額已達1萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。每家購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館。實際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認為H 從70年代起部分摩爾購物中心又開始開進美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。50年代，西雅圖市Northgate購物中心、佛萊明罕市Shoppers World購物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個購物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)?！　　　∫弧⒛柕钠鹪春兔绹柕陌l(fā)展　　嚴格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到20世紀20年代初期由西爾斯羅巴克（Sears, Robuck amp?！蹦枺∕ALL），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。深圳銅羅灣廣場、好又多、樂購也在采用這種模式。國內(nèi)購物中心也應(yīng)該學(xué)SM集團的模式，走連鎖購物中心之路。連鎖只是1種經(jīng)營模式，　連鎖不是1種業(yè)態(tài)；所有的業(yè)態(tài)包括MALL購物中心均可以連鎖經(jīng)營?！〔⒃啻潍@得歐美財經(jīng)雜志的亞洲最佳管理獎，其業(yè)績年年大幅度增長，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。而且促銷力度更強大、商品成本更低。)，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全家的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設(shè)舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢?？肆_斯(The Brent Cross)建成開業(yè)之后，1986年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠的購物中心非常少?！　^(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。 　　鄰里中心作為基本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通發(fā)達，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。以購物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為城市景觀的主角。值得注意的是，一些發(fā)展中國家在這一時期開始掀起購物中心建