【正文】 五類區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)以外的其他區(qū)域。二、膠州市國有土地上住宅房屋征收區(qū)位劃分結(jié)果區(qū)域類別住宅分區(qū)范圍膠州規(guī)劃區(qū)內(nèi)一類區(qū)一類住宅房屋分為兩部分（1）老城區(qū)范圍為：膠州路福州路云溪河常州路瀘州路杭州路閉合區(qū)；（2）新城區(qū)范圍為：云溪河膠黃鐵路香港路常州路閉合區(qū)。建筑面積ＳS≤500M2500 M2＜S≤1000 M21000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤10000 M210000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2f3i9093951009896上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動。（1）平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高7層及以下）層次因素修正系數(shù)層次總樓層一二三四五六七一95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001009588七8590100100989585（2）小高層（樓高8－18層）商務(wù)寫字樓的層次因素修正系數(shù)以第6層為基準(zhǔn)層其層次系數(shù)取值100。1的浮動。fxy被征收營業(yè)用房X商場類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類其他類樣本營業(yè)用房Y商鋪類115120991008590951058095809095105上表中，行為樣本營業(yè)用房（y），列為待評估營業(yè)用房（x），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為，即fxy。其中應(yīng)用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實(shí)例；應(yīng)用安全利率法計算時，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險調(diào)整值則由評估人員根據(jù)收益法原理結(jié)合評估對象經(jīng)營風(fēng)險認(rèn)識和評估經(jīng)驗(yàn)參照2%－10%的限值數(shù)額選取。對于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進(jìn)行。附件七、建筑物成新因素確定表（一）房屋成新評定等級及說明表完損等級成新評定說明新舊程度折余率完好房按《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電，廚廁合用。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。墻面及天棚內(nèi)墻面為一般涂料，外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷。設(shè)備水電齊全。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁等抗震構(gòu)造措施。墻面及天棚內(nèi)墻面為一般涂料墻面，無吊頂．外墻為一般涂料或水泥砂漿粉刷。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。4. 簡易結(jié)構(gòu)房屋類別等級具 備 條 件簡易一等磚墻、竹木結(jié)構(gòu)，平瓦屋面，蘆葦或纖維板基層，一般粉刷，有木門窗二等磚墻、平瓦或玻璃鋼、石棉瓦、油氈屋面（三）非住宅房屋建筑等級說明表房屋類別等級分部項具備條件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。門窗普通木門窗。設(shè)備水、電齊全。磚木二等結(jié)構(gòu)磚或砼基礎(chǔ)，磚墻承重，外觀質(zhì)量一般、屋面木梁、木屋架承重。屋樓地水泥砂漿或水磨石地面、木樓板，屋面基層質(zhì)量上等的木望板或望磚。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實(shí)砌一磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。房屋類別等級分部項具 備 條 件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。門窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。（二）住宅房屋建筑等級說明表房屋類別等級分部項具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況11012010011095100909585902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套11012010011095100909585903金融配套11012010011095100909585904通訊等條件11012010011095100909585905學(xué)校配套情況11012010011095100909585906醫(yī)院配套情況11012010011095100909585907其他公共設(shè)施配套1101201001109510090958590。：征收補(bǔ)償評估價格＝土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊，在無法適用市場比較法時，可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本積算法等方法求取。，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QO，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)：Ki32＝。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。無物業(yè)管理。無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。建筑密度在40%50%。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。距離重要的公交線路的距離在100200米之間，至少有2條公交線路。離主干道的距離在300500米之間。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯?？諝馕廴?、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。以上數(shù)據(jù)可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。附件四、住宅房屋實(shí)體因素（K3K31i）修正說明表（一）成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1101141061101021069810294989094971019296859179857479 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。建筑面積70－87M2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全7．獨(dú)門院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶院落內(nèi)23層小住宅樓房建筑，混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。有停車、綠化、物管、公共水電及相關(guān)設(shè)施。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評估對象的類別相同；。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨(dú)門獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。第四十五條 [范圍外征收評估] 本市集體所有制土地上的房屋征收評估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。第四十二條 [保存期限] 完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示不少于10日。第三十六條 [評估到戶] 評估人員應(yīng)佩戴由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會統(tǒng)一監(jiān)制的《征收評估上崗證》逐戶逐項評估，做到評估到戶，實(shí)地勘測準(zhǔn)確權(quán)證查驗(yàn)無誤，不得錯計、缺項。第三十五條 [現(xiàn)場勘察] 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。第三十二條 [報告裝訂] 房屋征收評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。（2）房屋獨(dú)立附屬物補(bǔ)償價格可對照本市房屋征收管理部門的相關(guān)規(guī)定測算；未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值?！白「姆恰狈课荩焊鶕?jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅房屋性質(zhì)的征收評估價格的加權(quán)平均值作為其實(shí)際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償價格，其公式為：Vi＝wyViy＋wzVizVi—“住改非”房屋征收補(bǔ)償評估價格，Viy—“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價格，Viz—“住改非”房屋住宅性質(zhì)評估價格，wy、wz分別為“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和住宅性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；“住改非”房屋：其實(shí)際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償單價為：征收評估單價＝住宅性質(zhì)評估單價＋規(guī)定補(bǔ)助規(guī)定補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九。第二十六條 [劃撥土地評估] （1）征收評估時涉及的被征收非住宅生產(chǎn)辦公房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價的50%進(jìn)行計算。（3）被征收房屋評估價格補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分：：為被征收房屋重置價格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額；：為對應(yīng)的被征收房屋建筑重置價格，參見公布的重置價格；：為對應(yīng)的被征收房屋成新率，參見附件七；：房屋建筑面積。第二十二條 [在建工程評估計算公式]在建工程評估價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建成本管理費(fèi)投資利息銷售費(fèi)用續(xù)建投資利潤買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式。第十六條 [成本法評估技術(shù)路線]1. 測算地價：根據(jù)被征收生產(chǎn)辦公用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD；2. 確定