【正文】 2. 公允值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中所占比例上升緩慢，由2008年690家存在投資性房地產(chǎn)公司中采用公允價(jià)值模式的為20家，上升到2010年存在投資性房地產(chǎn)的有833 家采用公允價(jià)值模式的為27家，與2008年相比，2010年對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允值計(jì)量的公司上升了 %。但是一家不依靠投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)就不能盈利，甚至是虧損的企業(yè)，在3年之內(nèi)都無(wú)法根本扭轉(zhuǎn)其不利的主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)局面。由于采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，財(cái)務(wù)報(bào)表上也清楚地列示了投資性物業(yè)的增值情況。3．2007年相關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)由于新準(zhǔn)則的影響，2007年是深方大在其財(cái)務(wù)報(bào)表之中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況的第一年。表46 擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(單位：人民幣元)名稱(chēng)固定資產(chǎn)賬面原值固定資產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值期初留存收益調(diào)整數(shù)深圳市南山區(qū)北環(huán)路單身宿舍整棟深圳市南山區(qū)北環(huán)路專(zhuān)業(yè)廠房整棟深圳市南山區(qū)北環(huán)路3號(hào)廠房整棟深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南區(qū)方大科技大廈武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)B棟一層43號(hào)廣州越秀區(qū)環(huán)市中路300號(hào)B棟903房、904房武漢斫口區(qū)民意四路33號(hào)8～9號(hào)樓3層4號(hào)合計(jì)通過(guò)表46可以看出，而根據(jù)年報(bào)中的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2006年末，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)占原固定資產(chǎn)總價(jià)的53%。因?yàn)?007年是我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行的第一年，所以可以影響到2006年的年報(bào)，投資性物業(yè)可以正式從固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，所以即使按照國(guó)際準(zhǔn)則，深方大是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，并不影響當(dāng)期損益。根據(jù)年報(bào)中說(shuō)明，這其中僅有一部分作為投資性物業(yè)向外租賃，但是即使按照總數(shù)計(jì)算，%的漲幅，如果再以部分地產(chǎn)(53%)計(jì)算(具體計(jì)算詳見(jiàn)下文)，漲幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳市年平均地產(chǎn)漲幅，達(dá)到39%，再加之9423萬(wàn)元對(duì)利潤(rùn)扭虧為弦的巨大貢獻(xiàn)，這項(xiàng)公允價(jià)值的變動(dòng)是絕對(duì)應(yīng)該引起投資者關(guān)注的。2005年的確也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)時(shí)期，但據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣東省的商用房地產(chǎn)價(jià)格總體比較平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)暴漲，%。該公司表示：按國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值部分應(yīng)計(jì)入當(dāng)期收益，而方大大廈部分物業(yè)及方大城部分廠房作為出租物業(yè)，屬于投資I生房地產(chǎn)，其差異調(diào)節(jié)詳見(jiàn)表42。 案例分析深方大在2005年年報(bào)中就披露了關(guān)于A、B股利潤(rùn)差異的說(shuō)明。方大集團(tuán)股份有限公司(深圳證券交易所A股代碼00005B股代碼200055，簡(jiǎn)稱(chēng)深方大)成立于1991年12月，是我國(guó)目前規(guī)模最大的新材料高新技術(shù)企業(yè)，連續(xù)多年創(chuàng)下同行業(yè)的許多第一，榮獲“中國(guó)工業(yè)行業(yè)狀元”和“中華之最”稱(chēng)號(hào)，被評(píng)為亞太地區(qū)100家最佳管理公司之一，兩次榮獲國(guó)際質(zhì)量與技術(shù)大獎(jiǎng)——白金獎(jiǎng)。這可能是由于采用公允模式計(jì)價(jià)的企業(yè)大多不是房地產(chǎn)投資企業(yè)，投資性物業(yè)所占比例不大所至。當(dāng)然，由于會(huì)計(jì)規(guī)則的變動(dòng)帶來(lái)的是收益或權(quán)益的一次性變化，并不能從根本上改變公司的經(jīng)營(yíng)管理狀況及發(fā)展前景，所以，在上市公司2007年年報(bào)相繼披露后，廣大投資者不能簡(jiǎn)單地考慮業(yè)績(jī)?cè)黾恿硕嗌伲€應(yīng)該深入分析公司的基本面及其成長(zhǎng)性，并需著力關(guān)注債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、金融工具以及投資性房地產(chǎn)等引入公允價(jià)值后對(duì)上市公司利潤(rùn)的影響。這些會(huì)計(jì)政策的變化都會(huì)大幅增加上市公司的凈利潤(rùn)。股權(quán)投資差額大多調(diào)減留存收益，而所得稅、可供出售的金融資產(chǎn)和少數(shù)股東權(quán)益則調(diào)增留存收益。萬(wàn)科預(yù)計(jì)按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算2007年將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)43億53億，全年凈利潤(rùn)較去年增長(zhǎng)100%～150%。從整體盤(pán)面上看，宏觀經(jīng)濟(jì)整體向好、人民幣升值及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平改善等對(duì)業(yè)績(jī)提升至關(guān)重要，然而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施及其所引發(fā)的債務(wù)重組等非經(jīng)常性行為對(duì)上市公司業(yè)績(jī)的影響不容小覷。這些值得關(guān)注。分析發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有以下三類(lèi)：一是房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（15 家上市公司），二是參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（9 家上市公司），三是實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格（1 家上市公司）。其中，投資性房地產(chǎn)包括房屋、建筑物的有823 家，%；包括土地使用權(quán)的有203 家，%；房屋、建筑物和土地使用權(quán)都存在的有193 家，%。自2011 年1 月18 日陜國(guó)投A（000563）和S*ST 圣方正（000620）公布2010 年年度財(cái)務(wù)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)年報(bào)）起，截至2011 年4 月30 日，滬深兩市共計(jì)2 129 家上市公司如期公布了2010 年年報(bào)。其中，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的公司有111家；存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的公司有28家；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的公司有26家；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨的公司有2家。根據(jù)《深圳證券交易所上市公司信息披露工作指引第7號(hào)——會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)估計(jì)變更》的規(guī)定，本次會(huì)計(jì)政策變更在董事會(huì)審議批準(zhǔn)后，需報(bào)經(jīng)股東大會(huì)審議批準(zhǔn)。、。公司目前投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于城市核心區(qū)，主要為成熟商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，可以取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，采用公允價(jià)值對(duì)公司投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具有可操作性。公司自2008年6月1日起對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并根據(jù)中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司《價(jià)值咨詢(xún)意見(jiàn)書(shū)》所提供的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，在2007年度及2008年13月可比報(bào)表中進(jìn)行追溯調(diào)整。本次會(huì)計(jì)政策變更前采用的會(huì)計(jì)政策：本公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按年限平均法計(jì)提折舊。由于公司所持投資性房地產(chǎn)主要為成熟商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，物業(yè)價(jià)值增值較快，升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)，因此在成本計(jì)價(jià)模式下，賬面凈值隨折舊和攤銷(xiāo)而不斷減少，無(wú)法體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的增值部分，低估了公司價(jià)值，不利于投資者了解公司的真實(shí)情況。在公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，根據(jù)部分資產(chǎn)的實(shí)際狀況以及對(duì)部分持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式定位選擇，公司部分持有物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)性租賃，屬于投資性房地產(chǎn)。B公司已用銀行存款付清。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)人其他業(yè)務(wù)收入，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶(hù)，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)。估計(jì)轉(zhuǎn)換日該店鋪的公允價(jià)值為820萬(wàn)元。但轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益，理由是這一差額是因會(huì)計(jì)處理方法的初次調(diào)整引起的。請(qǐng)編制相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。案例星光企業(yè)原本是一家物業(yè)租賃公司，通常是將自有的物業(yè)出租給租客，以獲取租金回報(bào)。然而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，對(duì)于已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。同樣，%，%。而對(duì)于已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。根據(jù)周邊樓宇的公允價(jià)值，凱地公司名下的這幢樓年末的公允價(jià)值達(dá)到了20億元。案例二凱地房地產(chǎn)股份有限公司是一家在上海陸家嘴從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的公司，其多處物業(yè)均為自己建造，建造完成對(duì)外招租。2007年12月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為1100萬(wàn)元。這樣，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值就不再是明確而唯一的了，如何獲得和確定公允價(jià)值必然增加計(jì)量的復(fù)雜性。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言表達(dá)，公允價(jià)值就可以被稱(chēng)為在信息對(duì)稱(chēng)的完美市場(chǎng)中形成的均衡價(jià)格，這種價(jià)格也被稱(chēng)為有效市場(chǎng)價(jià)格。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得的，即是在熟悉情況的自愿雙方之間進(jìn)行的交易中形成的，交易雙方的信息不對(duì)稱(chēng)程度應(yīng)盡可能地小，不存在惡意的欺詐。這主要是因?yàn)?，在同時(shí)滿(mǎn)足上述兩個(gè)條件時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通常能持續(xù)可靠地取得。基于公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量并非所有的投資性房地產(chǎn)都有可靠的公允價(jià)值。(2)對(duì)投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)而言，其后續(xù)可以選擇的計(jì)量模式包括歷史成本模式和公允價(jià)值模式。對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。鑒于上述特征，無(wú)論是專(zhuān)業(yè)性公司，還是擁有投資性房地產(chǎn)的普通企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)的確認(rèn)、計(jì)量、列報(bào)與披露，無(wú)疑有助于投資者更好地理解其與自用房地產(chǎn)的區(qū)別，并更好地分析其對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流量的影響，進(jìn)而做出相應(yīng)的投資決策。因此，與自用的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)具有如下基本特征：(I)企業(yè)持有的目的并非自用；(2)由于區(qū)位和地理位置等原因，投資性房地產(chǎn)通常具有一定的稀缺性，隨著時(shí)間的推移，投資性房地產(chǎn)很可能獲得相應(yīng)的升值，所以，企業(yè)持有之后很可能既賺取租金回報(bào)，又能獲得有利的買(mǎi)賣(mài)價(jià)差；(3)前面兩點(diǎn)決定，投資性房地產(chǎn)具有典型的投資性，企業(yè)或者通過(guò)出租獲得租金回報(bào)，或者通過(guò)更高價(jià)格出售后賺取相應(yīng)的價(jià)差。3 已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并且以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。這類(lèi)土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益。那么，自租賃協(xié)議約定的租賃期開(kāi)始日起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于B公司的投資性房地產(chǎn)。但自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，作為存貨的房地產(chǎn)均不構(gòu)成投資性房地產(chǎn)（朱國(guó)泓，2009）。本部分通過(guò)深圳方大集團(tuán)股份有限公司為例，分析公允值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響，計(jì)量模式的改變對(duì)企業(yè)的影響。本部分分別介紹了投資性房地產(chǎn)的界定和判斷和投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方法。 文章主要研究?jī)?nèi)容本文共分為五個(gè)部分：第一部分，即緒論部分。資料收集法：通過(guò)圖書(shū)館，網(wǎng)站等渠道，多方搜集、閱讀關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響等方面的文獻(xiàn)資料，收集整理前人在這方面研究中的理論、方法及成果等進(jìn)行總結(jié)作為做好記錄和摘抄，進(jìn)行必要的參考和總結(jié)，得出合理的見(jiàn)解。從計(jì)量屬性上來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值在一定程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量可以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，符合決策有用觀。如:楊方文，惠英(2008)在《公允價(jià)值計(jì)量操作難題的解決途徑》一文中將BlackScholes期權(quán)定價(jià)模型應(yīng)用于公允價(jià)值估值，不僅減少了對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的人為操作，而且可以提高公允價(jià)值的可靠性王瑞等（2008）分析了新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)在利潤(rùn)、稅負(fù)、所有者權(quán)益中的影響，并分析了公允價(jià)值存在的問(wèn)題，指出擁有或涉足于房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)上市公司，更應(yīng)謹(jǐn)慎地評(píng)估本公司因執(zhí)行新準(zhǔn)則所帶來(lái)的財(cái)務(wù)影響，客觀地披露對(duì)企業(yè)收益的影響程度，以正確引導(dǎo)投資者進(jìn)行投資評(píng)估，并做出合理的投資決策。其中，他談到了公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響和存在的問(wèn)題，并認(rèn)為采用公允價(jià)值對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)影響較大，尤其是在房?jī)r(jià)暴漲的情況下，利于企業(yè)融資。習(xí)申屠新飛認(rèn)為將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目改為“待確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，使科目性質(zhì)由損益類(lèi)改為所有者權(quán)益類(lèi)，在資產(chǎn)負(fù)債表所有者權(quán)益項(xiàng)目下單獨(dú)反映，持有期間發(fā)生的價(jià)值變化都計(jì)入該項(xiàng)目，期末余額不轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，出售時(shí)直接轉(zhuǎn)入相關(guān)損益類(lèi)科目。吳嫻(2010)認(rèn)為出售、報(bào)廢、毀損的投資性房地產(chǎn)計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，相關(guān)費(fèi)用計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本做法不妥。周宇、胡國(guó)強(qiáng)、李淑花認(rèn)為會(huì)計(jì)計(jì)量模式是對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量的對(duì)象按照一定的計(jì)量性和計(jì)量單位進(jìn)行計(jì)量所采用的計(jì)量整體。研究發(fā)現(xiàn)，在我國(guó)A股市場(chǎng)中，公允價(jià)值計(jì)量具有增量的價(jià)值相關(guān)性，公允價(jià)值信息比歷史成本信息更具有信息含量。近十年中，公允價(jià)值計(jì)量方面的研究一直是學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。如果經(jīng)濟(jì)組織的計(jì)量能力很強(qiáng)，生產(chǎn)率就較高。1981年英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)發(fā)布了《標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)公告第19號(hào)—投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理》，首次對(duì)投資性房地產(chǎn)做出概念界定。2003年22月，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)(International Accounting Standards Board，簡(jiǎn)稱(chēng) IASB)對(duì)公允價(jià)值定義與之基本相同。對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)計(jì)的核心問(wèn)題——計(jì)量進(jìn)行了討論。研究發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行的股價(jià)確實(shí)會(huì)反映銀行披露的公允價(jià)值信息；商業(yè)銀行的健康狀況越差，投資者對(duì)銀行貸款定的權(quán)重越低；在披露公允價(jià)值的五種主要資產(chǎn)和負(fù)債中的三種，尤其是貸款，公允價(jià)值對(duì)股價(jià)的解釋能力顯著優(yōu)于歷史成本。Barth (1994)以銀行為樣本選取了1971年至1990年的數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)證券投資的公允價(jià)值具有很強(qiáng)的解釋能力，而歷史成本相對(duì)于公允價(jià)值不具備增量的解釋能力。然而，美國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)(AAA)及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)認(rèn)為，雖然FASB提出的公允價(jià)值的定義是基于市場(chǎng)的，獨(dú)立于特定主體的，但在公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用指南中有時(shí)卻包括資產(chǎn)或負(fù)債特定主體的用途；因此公允價(jià)值的定義和公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用存在概念上的不一致。佩頓(William A Paton)在《會(huì)計(jì)月刊》(Journal of Accountancy)發(fā)表的一篇題為《會(huì)計(jì)中的成本和價(jià)值》的文章。因此，公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用的研究就很具有實(shí)際意義。在這種情況下，很多會(huì)計(jì)要素的可觀察的市場(chǎng)交易價(jià)值無(wú)法獲得，公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)數(shù)據(jù)、資料不容易得到，計(jì)量的實(shí)際操作難度較大。2007年年報(bào)中，只有18家公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。而公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的引入則可以反映出房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值，提高了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。投資性房地產(chǎn)一般是指能為企業(yè)賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，可以采用成本模式計(jì)量，滿(mǎn)足一定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。資產(chǎn)負(fù)債觀的實(shí)質(zhì)是要提供客觀、真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債價(jià)值。這些物業(yè)增值十分迅速，面臨著價(jià)值重估，而在原來(lái)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)以歷史成本一記入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等會(huì)計(jì)科目，并按一定使用年限提取折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。所以，在2006年月2月財(cái)政部發(fā)布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將這類(lèi)房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)項(xiàng)目—投資性房地產(chǎn)來(lái)加以規(guī)范，進(jìn)一步促進(jìn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)際趨同。這類(lèi)房地產(chǎn)是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，所以，它產(chǎn)生的現(xiàn)金流量很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)，而自用的房地產(chǎn)，是需要同企業(yè)持有的其他資產(chǎn)結(jié)合在一起才能產(chǎn)生相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流，如原材料、人力資源、生產(chǎn)設(shè)備等。 judgment of an investment real estate and the measurement method of the in