【正文】 中海物業(yè)十年歷程，創(chuàng)造了中國物業(yè)管理行業(yè)的多項(xiàng)之最：已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）15個(gè)，占全國國家級優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）%,為國內(nèi)同業(yè)擁有國優(yōu)最多；1996年2月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9002國際質(zhì)量保證體系認(rèn)證。公司在掌握香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國大陸的實(shí)際國情，探索出具有特色的中海物業(yè)管理模式。論及公司背景、資歷，其應(yīng)屬同業(yè)中第一梯隊(duì)，但由于正處于市場拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費(fèi)方面更為優(yōu)惠。為此,物業(yè)管理部于2000年開始申請ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證,并于2000底成功地通過了該認(rèn)證,也使其服務(wù)水平逐漸與國際水平接軌。北京中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)部北京中原物業(yè)顧問有限公司的物業(yè)管理部是一個(gè)重要而特殊的部門，主要從事綜合物業(yè)管理。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司中國國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)中心）是由對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)屬下的香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建國內(nèi)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一。三千位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十個(gè)國家一百一十個(gè)城市,為客戶提供更臻完善的跨國房地產(chǎn)服務(wù)。在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面,提供優(yōu)質(zhì)的管理的服務(wù)承諾,服務(wù)以客為先,力求不斷改進(jìn),自我完善。在香港,主要管理項(xiàng)目有全港最大的商場西九龍中心,甲級寫字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項(xiàng)目。C、代辦性服務(wù)內(nèi)容建議如下：物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下：1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化；2）、化糞池清掏；3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)；4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。因此，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)趨向于上限，并建議采取非整數(shù)的定價(jià)方法,以給業(yè)主留下一個(gè)定價(jià)科學(xué)合理的印象。：本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)管理情況物業(yè)名稱物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)（元）綜合評價(jià)歐園2）現(xiàn)階段本項(xiàng)目的周邊環(huán)境較差：房屋破爛、人口復(fù)雜、人員素質(zhì)較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時(shí)間內(nèi)得到改善。而消費(fèi)者方面,多數(shù)人對于由“房管時(shí)代”轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識,心理承受能力低。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。2集貿(mào)市場600室內(nèi)市場，出租攤位3洗衣店400設(shè)低中高檔4花店1005中餐廳1000中檔以上餐廳兩個(gè)（400*2平米）小餐廳兩個(gè)（100*2平米）6西餐廳3007蛋糕房200現(xiàn)場制作8美容、美發(fā)400設(shè)置23個(gè)形成競爭態(tài)勢9照相館5008服裝店600設(shè)置45個(gè)有特色的服裝店，出租攤位9藥店100主要是對外10服裝加工10011綜合便利店20012其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施1000如移動電話廳、家裝建材等合計(jì)6500D、金融機(jī)構(gòu)敝司建議將金融機(jī)構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時(shí)也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》建議教育設(shè)施總建筑面積為：1500米序號名稱面積（平米）備注1托兒所500設(shè)置于陽光充足，接近公共綠地，便于家長接送的地段。根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》總建筑面積為：6800米。按照北京世紀(jì)安泰建筑工程設(shè)計(jì)有限公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目設(shè)有底商，建議可以將本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施設(shè)置在底層商鋪，這一點(diǎn)在招商時(shí)應(yīng)著重考慮。物業(yè)名稱會所羽毛球場網(wǎng)球場游泳館保齡球場臺球室健身房桑拿浴室餐飲設(shè)施幼兒園中小學(xué)商店健身步道兒童游樂設(shè)施老年人活動場所歐園本項(xiàng)目定位在“中高檔舒適園林社區(qū)”。我們應(yīng)以經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性為出發(fā)點(diǎn)，謹(jǐn)慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開發(fā)成本的節(jié)約，以免造成不必要的浪費(fèi)。B、對住宅設(shè)計(jì)的重視程度要提高。結(jié)合敝司對本項(xiàng)目建筑外觀風(fēng)格的建議，我們認(rèn)為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級灰的淡藍(lán)、綠、黃、白，配以淡藍(lán)綠落地觀景窗，碧水藍(lán)天影映社區(qū)清新與時(shí)尚的風(fēng)格。波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺造型建議設(shè)計(jì)具有特色的屋面結(jié)構(gòu)，采用曲線造型，展示外立面的動感和時(shí)代感。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時(shí)尚的雙重感受。隨著消費(fèi)品位的提高，建筑風(fēng)格將更為完美、精致、那種粗制濫造、各不符實(shí)的風(fēng)格將無市場。人在對住宅的需求上，同樣要求有更多內(nèi)涵豐富、形式多樣的樓盤供現(xiàn)代人選擇，這其中尤其對樓盤外立面的新穎創(chuàng)新上有關(guān)更強(qiáng)烈的要求，鮮明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。這類建筑很難就其建筑外觀在風(fēng)格上下一定義，它們的出現(xiàn)大概與商品房開發(fā)的環(huán)境或開發(fā)商的認(rèn)識水平、審美能力或開發(fā)實(shí)力有關(guān)。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是為了盈利，發(fā)展商永遠(yuǎn)將經(jīng)濟(jì)效益放在首位。房地產(chǎn)市場的激烈競爭也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫?！敖ㄖL(fēng)格”的偏好對建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經(jīng)歷有關(guān)，也與人的文素質(zhì)（如受教育水平、職業(yè)、記憶、經(jīng)驗(yàn)等）有關(guān)。戀日家園外立面效果在當(dāng)前特定的情況下，購房者尚未將建筑風(fēng)格、建筑形式作為購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素?！巴饬⒚妗睂怯顑r(jià)格的影響不斷上升雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價(jià)格中所占的比例有越來越高的趨勢。正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。本項(xiàng)目為分期開發(fā)的大項(xiàng)目，在后面幾期開發(fā)時(shí)不用先完成園林景觀工程，因?yàn)橛星捌诘膱@林可讓看樓者參觀。但本項(xiàng)目可能賣的是期房，銷售時(shí)整個(gè)工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實(shí)物，消費(fèi)者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀的促銷作用就不顯著。優(yōu)美的園林景觀對消費(fèi)者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。本項(xiàng)目園林建設(shè)初期可以栽種一定的成年樹，營造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。在環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意減少可能發(fā)生的日常運(yùn)行費(fèi)用，不然就會出現(xiàn)建得起而用不起的后果。外面窗臺下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開滿窗下的時(shí)候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。本項(xiàng)目的英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一處，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，使整個(gè)項(xiàng)目景觀有序的連接，形成既現(xiàn)對獨(dú)立又彼此相通的大型雙園林社區(qū)。B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。青少年玩?？臻gC、建設(shè)功能性趣味性強(qiáng)的小品居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應(yīng)有較強(qiáng)的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。散步的空間 散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；晨練的空間 應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；自然風(fēng)情的地面鋪裝晨練的硬質(zhì)鋪地人際交往空間 散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；晨練的空間應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時(shí)間；青少年玩耍的空間 在考慮就近分散設(shè)置的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對居民日常生活的干擾。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺。室外硬質(zhì)景觀，是相對于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風(fēng)情的有效手段。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。綠化設(shè)計(jì)包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時(shí)要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點(diǎn)。點(diǎn)。B、日式禪意園林日本園林有三類：（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。善于運(yùn)用風(fēng)景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。A、英式風(fēng)情園林18世紀(jì)出現(xiàn)的英國風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設(shè)計(jì)師為一個(gè)主要賣點(diǎn)，形成熱銷。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費(fèi)，房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣250元。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。本項(xiàng)目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項(xiàng)目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計(jì)在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。但是根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的景觀設(shè)計(jì)方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價(jià)值，卻是我們需要深入討論的。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務(wù)空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。：層高解決功能分區(qū)A、三錯層戶型房間的功能有動靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計(jì)要深入和細(xì)致。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢為：帶動該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群如把“優(yōu)秀ａ、空中花園的形式空中花園形式一：加大陽臺面積達(dá)2025平米，形成陽臺式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為2030平米，而后才是客廳。陽臺設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。A、加寬低沿外飄窗設(shè)計(jì)客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定本項(xiàng)目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會平均戶人口數(shù)。戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，與諸多因素有關(guān)。D、居室朝向●起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向； ●書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。北京市場平均戶型面積：一居：60平米－80平米二居：90平米－120平米三居：120平米－160平米四居：160平米200平米B、戶型大小建議建議本項(xiàng)目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性的目的。設(shè)計(jì)觀念朝向觀念改革在追求戶戶朝陽的同時(shí),景觀與朝向變的同樣重要。臥室門的朝向朝向注意避免與其它門相對的現(xiàn)象。玄觀設(shè)計(jì)增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康。戶內(nèi)實(shí)用率公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展日趨成熟，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來越高。客戶需求：根據(jù)敝司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項(xiàng)目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級。市場調(diào)研結(jié)果表明，本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三：一是市場競爭尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對環(huán)境有足夠的重視程度；二是北方要受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積；三是北方的氣候寒冷，景觀利用時(shí)間較短。路牌也可反映社區(qū)的特色。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。B、樓座的布局樓座的布局建議采用具有時(shí)代動感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規(guī)劃平面的節(jié)奏感，增加外觀的可視效果。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點(diǎn)，成為新一代的優(yōu)秀設(shè)計(jì)產(chǎn)品，受到青睞。建議本項(xiàng)目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風(fēng)車形，蝶形等，既照顧到北京客戶對日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。A、不同樓體戶型規(guī)劃布局因本項(xiàng)目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對的目標(biāo)客戶群不盡相同，建議盡量相近總價(jià)款的戶型集中排放，形成相同的目標(biāo)客群聚集居住，這樣比較符合客群消費(fèi)心理。半圍合中之“半”指的是盡量減少東西向的板樓設(shè)計(jì)，將板樓盡量布置在南北方向上。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。北歐印象高層%%2東南精圖雅苑小高層%%3西南豐益城市花園（二期）高層%%4東南立恒名苑高層%%5西南蓮馨嘉園高層%%6東南華源新第高層%%7北部翠微生活塔樓%%8西南蓮香園多層及高層%%9東南榮豐2008小高層及高層%%10西南鼎恒新星高層%%11西南盛榮嘉園高層%%12東南