【正文】 謝謝！懇請多提寶貴意見。本項目擁有得天獨厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質(zhì)塑造點所在。增加項目利潤空間。這些企業(yè)、團體開會及培訓機會多——希望為員工謀福利。通過對第一圈層客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項目本身的高品質(zhì)建設，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標市場的有效放大。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。注：多個功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨立，互不干擾——主要是旅游、會議等對居家的干擾。本項目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費相對低廉；不足點在于人文景觀的相對缺乏。從成都市五桂橋一帶到項目僅需20分鐘的車程，在市區(qū)3環(huán)范圍從西至東也將花上3040分鐘。支撐原由：1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖掘2. 離市區(qū)距離不遠：居家價值可以利用3. 城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好4. 成都市良好的經(jīng)濟環(huán)境：保證了本項目的市場基礎——尤其是項目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設施，順勢而為，推出會議中心，進一步提升項目形象?！?項目一期將以部分娛樂觀光項目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項目影響力，帶動后期銷售。本項目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點在成都市可以說是獨一無二的?！?城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認的給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機會。區(qū)域形象：作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價值值得深入挖掘。多個大型項目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強勢影響別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎得以改善。很中國 交通環(huán)境161。 地塊所處區(qū)位交通非常便利。地塊周邊環(huán)境161。項目地塊周邊配套——可為項目提供服務的配套設施羅列如下：生活配套缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套教育配套陽光中學、陽光小學、成都經(jīng)濟管理學校、信息工程學院等文化娛樂桃花溝等旅游景點，商業(yè)性文化及娛樂配套相對較少商務配套四星級酒店一家、普通酒店三家地塊開發(fā)條件——利——宏觀區(qū)位161。景觀：主要為陽光大道沿線東側(cè)景觀。離成都市區(qū)僅20分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國水果之鄉(xiāng)”；252。 住宅普遍售價水平偏低。 旅游度假對于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進作用。隨著城市基礎設施的修建、萬科城市花園等項目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭整體開發(fā)水平較高，價位偏高。消費者接受能力強——由于近幾年商品住宅發(fā)展速度較快，加上成都人比較開放、易于接受新事物的個性。無個性住宅 追風（esp歐式豪華之風）、物質(zhì)表現(xiàn) 實用及精神歸屬（溫飽型非商品房） (高收入階層購買者) (中收入階層為主)168。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩(98年為11%，99年3%，2000年不到1%，對比成都2000年遞增10%)，說明成都近年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。對比三個城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對值相當于深圳9495年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳全市六區(qū)的平均值。80年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風刮向成都。成都人就這樣，喜歡把一切都當門敞戶擺在天光底下來享受； u 成都人崇尚的是自在實在的居家過日子。從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟快速發(fā)展切實帶來了城市居民收入的提高，居民的消費支付能力大為增強。“五縱”為錦華大道（成都——仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。上述組團中，高新起步區(qū)組團及棕樹組團目前已基本形成。通過四條放射線的建設使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。規(guī)劃的帶狀發(fā)展區(qū)域含十陵、洪河、大面、龍泉、同安等五個重要的片區(qū)。 居民收入目標： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%。 人口就業(yè)目標： 人口自然增長率控制在4‰以內(nèi)，2005年全市總?cè)丝诳刂圃?070萬人，非農(nóng)業(yè)從業(yè)人員比重達到60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。經(jīng)濟質(zhì)量和效益明顯提高，財政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值幅度。2000年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資129億元，%，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長成為推動全市固定資產(chǎn)增長的主要因素。1998年3月又推出了龍泉賞花“一日游”、“二日游”旅游線路。龍泉已有二千多年的種桃歷史，氣候、土壤條件特別利于桃樹生長，全區(qū)現(xiàn)種植桃樹10萬余畝，數(shù)百萬株，是全國唯一的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”。成都具有2300多年的歷史，是首批國家公布的24個歷史文化名城之一，它地形地貌復雜多樣，山景、洞景、水景俱全，并處在由劍門蜀道、九寨溝、峨眉山、長江山峽等地組成的四川旅游環(huán)境之中，同時還是內(nèi)地通往西藏的主要通道，是古代文明和現(xiàn)代文明集一體的西部重要的旅游中心城市，%。%；，%；外商和港澳臺商貿(mào)企業(yè)繼續(xù)保持快速增長，%。 國內(nèi)生產(chǎn)總值2000年成都市國民生產(chǎn)總值為1310億元，%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加124億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增長588億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為598億元，%。實行一次報關(guān)，一次審單，一次查驗的新通關(guān)模式。2001年，成都高新西區(qū)共引進項目70個，其中電子信息50個（如中國西部軟件園、大唐電信、國騰信息產(chǎn)業(yè)園、匯源信息、瑞士布魯克、藍劍科創(chuàng)），生物醫(yī)藥15個（如迪康制藥、楊天藥業(yè)、旭華制藥、中醫(yī)藥大學藥學院）。該區(qū)位于成都衛(wèi)星城郫縣。區(qū)內(nèi)已建成100千伏變電站2座,擁有1座日產(chǎn)水5萬噸的水廠,建有二級配氣站1座,三級配氣站2座。開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎設施較為完善,德陽樂山高等級大件路、 成都綿陽高速公 路、成都市外環(huán)線和國道108線穿越開發(fā)區(qū)。新都衛(wèi)星城工業(yè)開發(fā)區(qū)始建于1985年，是四川省發(fā)展最早，以開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，1994年經(jīng)四川省人民政府批準列入省級重點開 發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅6千米，地勢平坦，境內(nèi)交通發(fā)達，西有國際空港成都雙流國際機場，東有成昆線成都火車南站，高等級的機場公路，德（陽）樂（山）大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地,具有得天獨厚的交通優(yōu)勢，區(qū)內(nèi)各項基礎設施完善，水、電、氣、通訊全部配套，現(xiàn)有110千伏變電站一座，為成都大電網(wǎng)覆蓋區(qū)，電能質(zhì)量好，實行環(huán)網(wǎng)供電；航空港郵電局已建成。,出口843萬美元。6000門5ESS程控交換機已于1993年初開通使用。,出口1033萬美元。城市綜合配套服務設施日趨完善, 配套功能齊全,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進區(qū)建設的條件。建成總長28公里,寬分別為50、30米的三條主干道和四條支干道，與國道 、省道溝通成網(wǎng),形成四通八達的交通網(wǎng)絡。2000年2月國務院辦公廳正式批復同意成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)列為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，成為四川省第一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。有高新技術(shù)企業(yè)378家，分別占四川省和成都市的55％和73%，高新技術(shù)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的54%。1991年3月經(jīng)國務院批準為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，1996年3月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會，作為成都市人民政府派出機構(gòu)，行使市級管理權(quán)限，統(tǒng)一領導和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟、行政、社會事業(yè)工作。城市綜合服務功能進一步增強，生態(tài)建設和環(huán)境保護取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。成都先后與美國菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等9個國外城市結(jié)為友好城市,與國內(nèi)16個大中城市建立友好合作關(guān)系。　　成都對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進入中國城市40優(yōu)行列。社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立,市場在資源配置中的基礎性作用明顯增強。改革開放20多年，成都經(jīng)濟建設、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。1999年被國務院確定為中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機的現(xiàn)代化城市。四川省成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)項目前期研究策劃初步建議書深圳市云灝房地產(chǎn)經(jīng)紀評估有限公司二O O二年七月二十八日敬啟者：中鐵五局集團成都天泉置業(yè)有限公司有關(guān)：成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)項目前期研究策劃工作本公司蒙 貴司之邀請，為上述房地產(chǎn)項目之前期研究策劃工作提交物業(yè)發(fā)展初步建議書。成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。特別是九五 計劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設取得重大突破?；A設施建設成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務功能增強。有國家級的