【正文】 5）在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記參照一般抵押權(quán)①抵押權(quán)變更的內(nèi)容（主體不變客體變）：抵押物數(shù)量、面積增減，債權(quán)數(shù)額變化，擔(dān)保范圍，債務(wù)履行期限，抵押權(quán)順位變化②抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓（主體變化客體變化）：抵押權(quán)人將其所享有房地產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)給新的債權(quán)人，新債權(quán)人受讓抵押權(quán)后享有就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。已經(jīng)銷售的房屋，開發(fā)企業(yè)無權(quán)抵押。③實現(xiàn)效力不同：在建工程抵押登記是合法取得土地使用的物權(quán)抵押登記，債務(wù)人不履行債務(wù)，可以以實現(xiàn)抵押權(quán)的方式優(yōu)先受償；而預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記是銀行基于預(yù)告登記獲得的對抗效力，是請求權(quán)的預(yù)告，預(yù)告權(quán)人請求、期待權(quán)利的實現(xiàn)。①抵押目的：是為了取得在建工程繼續(xù)建造的資金，滿足本項目的建設(shè)需要，其抵押人與債務(wù)人須為同一人，一是不能接受以第三人的在建工程作為抵押物；二是在建工程的所有人不得將該在建工程為其它的債務(wù)設(shè)定擔(dān)保。最高額抵押權(quán)變更1）最高額抵押變更的要件：①申請書、②身份證明、③他項權(quán)證書、④最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料、⑤最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的證明材料2）尚未確定的證明材料：①確定期間沒有屆滿、②未約定確定期間或約定不明的，設(shè)立之日起滿二年沒有請求確定債權(quán)、③抵押財產(chǎn)沒有被查封、扣押3）最高額抵押變更的內(nèi)容：（如同一標(biāo)地設(shè)二個或二個以上抵押權(quán)，需其他抵押權(quán)人同意）①抵押人、債務(wù)人、抵押權(quán)人的姓名或名稱變更②坐落自然狀況變更③擔(dān)保范圍變更④最高債權(quán)額變更⑤債權(quán)確定的時間變更⑥抵押權(quán)順位的變化（設(shè)立之后將已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍）。發(fā)生：階段性擔(dān)保、住房抵押代款證券化、金融機構(gòu)不良資產(chǎn)處置）一般抵押權(quán)注銷登記的情形：1）主債權(quán)消滅、2）抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)、3）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)2）主債權(quán)消滅的原因：①全部清償、②債務(wù)人與抵押權(quán)人的債務(wù)抵消、③致抵押權(quán)人與債務(wù)人成為一人3）放棄抵押權(quán)與放棄抵押權(quán)順位的區(qū)別：抵押權(quán)不復(fù)存在，屬注銷登記；放棄抵押權(quán)順位只是優(yōu)先受償?shù)拇涡蛄械阶詈?，屬變更登記（六）最高額抵押權(quán)（適用于現(xiàn)房、在建工程、預(yù)售商品房）最高額抵押權(quán)設(shè)立1）最高額抵押權(quán)概念：債務(wù)人或第三人與抵押權(quán)人協(xié)議在最高債權(quán)額限度內(nèi)以抵押財產(chǎn)對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。2）他項權(quán)利登記簿記載的內(nèi)容：（房屋登記簿管理試行辦法，沒有他項權(quán)利價值證明）3）股份有限公司或有限責(zé)任公司名下的房地產(chǎn)設(shè)立抵押時需經(jīng)：①對外擔(dān)保需要董事會或股東大會決議，②對內(nèi)擔(dān)保除需擔(dān)保法人股東或自然人股東以處的股東大會決議，董事會沒有決定權(quán)。②《貸款通則》規(guī)定：“貸款人必須經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)，持有中國人民銀行頒發(fā)的《金融機構(gòu)法人許可證》或《金融機構(gòu)營業(yè)許可證》，并經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記。（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值，抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。（一）抵押登記的種類一般抵押權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷（當(dāng)事人：債務(wù)人、抵押人、抵押權(quán)人）最高額抵押權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、確定、注銷（當(dāng)事人：債務(wù)人、抵押人、抵押權(quán)人）在建工程抵押權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷（當(dāng)事人：債務(wù)人與抵押人必為為同一人、抵押權(quán)人）（二）房地產(chǎn)設(shè)立抵押遵循的原則以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。四、抵押權(quán)登記擔(dān)保的方式：保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金保證人與債權(quán)人信譽保證動產(chǎn)和不動產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有方式，將財產(chǎn)抵押給債權(quán)人質(zhì)押是動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，拍賣、變賣價款優(yōu)先受償留置按照合同約定，留置動產(chǎn)，以拍賣、變賣價款優(yōu)先受償定金是指當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。共有房屋的共有性質(zhì)或者共有份額發(fā)生變化的是屬于變更登記還是轉(zhuǎn)移登記？如果是共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有，或者等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有辦理變更登記；如果共同共有變?yōu)椴坏阮~按份共有，或者按份共有人之間的份額發(fā)生變化辦理轉(zhuǎn)移登記。2）全體業(yè)主共有的房屋由開發(fā)企業(yè)在辦理初始登記時一并申請。2）為處分房產(chǎn)設(shè)立的遺囑3）贈與房產(chǎn)4）涉外房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律行為《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)管理中加強公證的聯(lián)合通知》5）委托他人辦理處分房地產(chǎn)登記的委托書記載登記簿之前需中止登記的發(fā)生情形1）申請人申請撤回登記2）更正登記、異議登記被受理3）法律、法規(guī)規(guī)定的其它形