【正文】 各類型物業(yè)價格預(yù)估：高層：34003600元/平方米多層：33003500元/平方米花園洋房：35003700元/平方米聯(lián)排別墅：43004500元/平方米商業(yè)：55006500元/平方米銷售總價預(yù)估：模型一、從對市場調(diào)研的結(jié)果及本項目規(guī)劃意向分析，我們對本項目的三種物業(yè)類型作一個銷售均價的估計：高層：3500元/平方米多層：3400元/平方米花園洋房：3600元/平方米商業(yè)：6000元/平方米則本項目的總銷金額：15000*3500+7962*3400+11268*3600+2000*6000=52500000+27070800+ 40564800 +12000000=132135600元模型二、從對市場調(diào)研的結(jié)果及本項目規(guī)劃意向分析，我們對本項目的三種物業(yè)類型作一個銷售均價的估計：高層：3500元/平方米多層：3400元/平方米聯(lián)排別墅：4300元/平方米商業(yè)：6000元/平方米則本項目的總銷金額：15000*3500+14062*3400+5258*4300+2000*6000=52500000+47810800+21032000+12000000=134920200元在這兩種模型比較中，模型二的收益相對高一點(diǎn)，但銷售周期相對長一點(diǎn)，開發(fā)商可以視自身財務(wù)狀況而定。新城、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場等，在對每一個實例交易對象核算出一個定價后，經(jīng)過加權(quán)算術(shù)平均并取整后得出我們對本案的價格定位。交易當(dāng)時價格100% 區(qū)域因素修正=對象區(qū)域價格247。 以市場比較定價法來求取房地產(chǎn)的價格時，通常需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得出待定價的對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。五、價格定位定價原則與理論216。假設(shè)其他物業(yè)全部為多層：多層建筑面積=其他物業(yè)用地面積*容積率=19230*=23076平方米則：多層建筑面積其他物業(yè)建筑面積說明項目如果采取高層+假設(shè)其他物業(yè)全部為花園洋房：花園洋房建筑面積=其他物業(yè)用地面積*容積率=19230*=15384平方米則：花園洋房建筑面積其他物業(yè)建筑面積說明項目如果采取高層+，不能充分利用容積率同樣如果采取高層+，不能充分利用容積率結(jié)論：從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層+多層+花園洋房或者高層+多層+聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下：模型一、高層+多層+花園洋房設(shè)：X=多層建筑面積，Y=花園洋房建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X=7962平方米Y=11268平方米小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是7962平方米和11268平方米?；▓@洋房：花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學(xué)上并沒有硬性的指標(biāo)。三、物業(yè)配比：基于項目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考：各物業(yè)市場銷售狀況：首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路高層：高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的15000平方米進(jìn)行規(guī)劃。會 所：高端項目基本都設(shè)有會所，由于本項目相對較小，配置專門會所可能性不大。房 型：目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是7層以下銷售緩慢困境。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在30米以上，中間形成綠化，使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。選用木材，自然而然就會使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。外力面：建筑外力面以美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強(qiáng)調(diào)虛實對比：建筑布局應(yīng)根據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置?？傊麄€小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園，處處是風(fēng)景，使花園成為本項目的整體特色。同時可以借助這些規(guī)劃公司的聲譽(yù)提升項目檔次。針對溧陽地區(qū)的競爭項目狀況和客源需求來看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等部分來提高產(chǎn)品檔次和項目的性價比，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭能力和市場去化率，以項目現(xiàn)有情況來看，建議從以下幾個方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。161。交通環(huán)境161。161。161。地塊外部開發(fā)條件161。交通環(huán)境161。機(jī)會——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。161。161。劣勢——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。161。161。 具有深厚的文化底蘊(yùn)。 位于市中心鬧中取靜黃金地段，居住環(huán)境較佳。項目南部大營巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會對項目形象有較大提升；另外，有5路公交路線通過本區(qū)域，所處區(qū)位交通較為便利。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長的矩型，東西最長距離約350米，最短距離約265米；南北最長距離約110米，最短距離約90米。地塊周邊環(huán)境——s 南側(cè)——大營巷及大營巷居民生活小區(qū)。252。 項 目 分 析 篇地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于溧陽市老城區(qū)中心地段，護(hù)城河南側(cè)，西臨南大街，南靠大營巷，離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設(shè)計理念較為先進(jìn)的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內(nèi)（天目國際村、龍泉山莊）。溧陽市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。據(jù)分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競爭激烈。高總價住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的2/3左右，這說明區(qū)域內(nèi)購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地32960平方米，總建43480平方米的繅絲廠地塊于今年4月26日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計施工、銷售時間靠后。工程進(jìn)度從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐從目前的市場表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在3000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達(dá)到了24802850元/平方米之間。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。這說明，溧陽市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。預(yù)計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐 洗牌悄悄進(jìn)行2005年下半年，為規(guī)避風(fēng)險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。20022004年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴(kuò)大。預(yù)計2005年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。與2002年相比還算不錯?！駨匿嚓柺薪甑纳唐贩渴┕で闆r來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2003年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬平方米，與此同時2003年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強(qiáng)大的需求能力，一方面是相對不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。到2020年，城區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，基本形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。市政工程建設(shè)投入資金8000多萬元。銜接近期規(guī)劃，科學(xué)合理規(guī)定土地供應(yīng)量，明確近期建設(shè)項目，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性?！?城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。● 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；，將進(jìn)一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差?！?加強(qiáng)國土資源管理，依法保護(hù)耕地，大力推進(jìn)集約化用地，努力做好土地復(fù)墾整理工作，確保耕地動態(tài)平衡和占補(bǔ)平衡。● 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清溪水廠5萬噸級擴(kuò)能建設(shè)，實施宜興至溧陽天然氣管道鋪設(shè)工程。 城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng)向東拓展，由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。其中外商投資項目46個，外商獨(dú)資項目31家，實際利用外資7309萬美元?！?隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實施，預(yù)計天目湖旅游區(qū)的知名度將進(jìn)一步擴(kuò)大，吸引前來觀光